一、外资投资国内房地产的总体情况

今年三月仲量联行发布的研究报告显示，2010年外资在国内大宗房地产物业投资总额达到150亿美元，约合人民币980亿元，其中亚太、欧美等地的境外资本占到62亿元。

我国商务部统计今年3、4、5三个月共有170家外资房企完成审批备案，其中5月份完成备案的外商投资房地产企业达52家。

国家统计局数据表明，今年1-4月份我国房企利用外资共有222亿元，同比增长幅度达到62%。仅4月份利用外资就达到78亿。

戴德梁行的报告显示未来三年，中国房地产市场依然是全球投资基金最青睐的地方。今年2月份爱尔兰房地产公司收购了上海淮海中路的一个零售物业项目（淮海商城），交易价格近6个亿。今年三月新加坡华侨银行也以近10个亿资金购买了位于上海浦东的一个楼盘，用作本企业的国内经营总部。

二、外资进入中国房地产业总体属于中长期投资而不是热钱

外资进入中国房地产业是伴随着中国改革开放方针的推进而逐步展开的。一般而言他们主要进入中国的一线城市和省会城市，投资开发的产品一般也是高端商品房，如高端住宅、大型商场、宾馆、办公楼，所处地段也多属中心城区。

由于我国实行的是资本项目下的外资严格监管，加上房地产开发的周期性，因此外资进入中国房地产难以做到短期的投机性的操作。反而我们更多看到的是中长期投资，相当一部分外企对开发的产品实行的是战略性长期持有，依靠租金收益维持经营活动。

三、外资进入中国房地产业规模和占比并不高

从我国房地产开发资金来源的构成看，2002年利用外资总额157亿元，占当年全部房地产开发资金的1.6%，2010年利用外资总额796亿元，占当年全部房地产开发资金的1.1%。外资对中国房地产的投资从绝对值来讲总体是逐步提高的，但从占比来讲总体又是逐步下降的。

我国外汇管理局在今年二月的一份报告（《中国跨境资金流动监测报告》）中指出，2010年我国“热钱”净流入355亿元，占外汇储备增量的7.6%。这一数字与公众预期差距较大。

四、外资进入中国房地产业利大于弊

外资进入中国房地产不仅仅带来的是资金，而且还带来了管理经验、产品示范、融资手段、企业品牌和高端客户；不仅仅能够通过产品的开发城市形态，还能够调节城市的产业结构。

不能够简单的将房价的快速上涨归结为外资的进入，如果没有市场的需求和竞争，单一外资房地产企业和单一外资开发的房地产项目，根本无法拉动整个城市的房地产价格。由于外资投入的项目大多属于高端产品，客观上其售价和租赁价格也比一般的商品房要高。

相对而言东亚地区（港澳台、日本、韩国、新加坡、泰国等）外资进入中国房地产领域要比欧美外资进入的更多；华人圈外资进入中国房地产领域要比其他外资进入的更多；商业地产投入的外资要比住宅地产投资的外资更多；开发领域投入的外资要比流通领域投入的外资更多。

实际上进入我国房地产领域的外资企业和外资资本总体上表现为合法、合规的，在各地很多外资房地产企业都起到了领头和示范的作用。

港澳台同胞和世界各地的华人在国内购房，有利于一国两制政策的贯彻，也有利于国家统一目标的实现。

外资进入中国房地产领域既要受中国产业规划和政策的引导，又应该受到中国政府的法律保护。

五、应该建立对外资进入中国房地产业的中战略规划和政策重点

“十二五”期间我国房地产金融信贷政策的要点是（中国房地产协会建议稿）：房地产金融产品多样完整，所需资金可从多渠道稳定获得；融资效率高，融资成本低；确保房地产开发和消费信贷规模的长期稳定和不断增长；有效调控产业风险和产业目标。

房地产金融货币政策要有利于中国房地产业长期健康发展，有利于相关产业的发展和城乡居民的房屋消费需求。

关于外资进入中国房地产业，建议稿要求合理引导外资投资，按不同地区、不同项目加强外资房地产投资的监管，避免热钱进入和外资群进群出，维护房地产市场稳定和经济安全；规范外资房地产企业的市场准入和筹资行为，严管外资机构和个人境内购房、炒房行为；继续完善现有对外商外资投资土地成片开发、房地产市场交易、投资高档宾馆、写字楼、别墅和会展中心的建设经营等限制政策。

六、相关建议

在房地产政策调控过程中，对境外资本投入房地产业和境外人士购买中国大陆商品房的限制，应采取慎重态度。“限进”和“限购”的政策，要考虑到我国改革开放的基本国策，要考虑到我国政府对外承诺和现行法律法规中对外资投入的保护，要考虑到我国在国际上积极争取别国承认市场经济国家地位的要求，不能够将个别现象局部问题看成是普遍和总体的现象。政策要注意连续性、稳定性和严肃性，少点多变性、短期性和随意性。