“首付10万买房”其实是分期付款
“不限购，首付10万，即刻实现筑家梦想”。早高峰，挤在地铁里的市民吕小姐忽然瞥见身边人正在看的一份报纸，在广告版面上“首付10万”几个大字让自己顿时心动。
和此前所关注的楼盘项目比，“首付10万”绝对可以称得上是上海首付比例最低的房产项目了，或者说，在房价飞涨的今天，还从没听说过首付10万就能买到新房子的消息。究竟是什么房源，竟可以如此“无视”国家政 策？
为了详细了解这个楼盘，吕小姐悄悄在手机上记下了这个楼盘售楼处的电话，并记下了楼盘名。到了公司，吕小姐立刻与男友取得联系，并把超低首付的楼盘告诉了他。“找婚房的事我基本都交给男友去做，对楼市政策他比较懂，我就把房源信息给他，让男友给我把把关。”
不过，当男友金先生把楼盘名称输入到网络，搜索相关介绍后才发现，这个楼盘实际上是商业性质的住房，所以确实不受“限购令”影响。但一提到商业地产，男友金先生就有些头大，毕竟“水电煤”按商用算可不便宜，更重要的是，商用房首付必须5成，还从没听说过一成首付就可以买房的
“男友说商用性质的住房首付至少5成，以均价每平方米1.6万元计算，买一套最小户型的房子也得100万元上下，首付50万肯定吃力。”吕小姐说，起先男友金先生怎么都不信可以付10万块钱买到房，直到他给售楼处打了电话。“搞半天实际上是把‘5成首付’‘分期偿还’！”吕小姐告诉记者，“首付10万元”后开发商会和买房人签订一个“分期付款”合同，在一定期限内还是得把“5成首付”付清后才能真正登记过户。“这不是‘换汤不换药’嘛，而且规定时间内还其余40万，压力更大，一旦 错过偿还时间又该怎么办？”
首付款分期付要在一月内完成
为了验证吕小姐的说法，记者与售楼处的销售人员取得联系，面对记者“广告中首付10万元是什么意思”的提问，售楼人员起先支支吾吾讲不清楚，无奈下记者只能坦言，“是不是‘分期首付’？”发现记者“觉悟”很高，对方即刻欣喜回答，“对对，就是这个意思。”
销售人员表示，“首付10万元”后，开发商将和买房人签订一定期限内“还清首付款”的协议（协议比较倾向一个月时间，也可根据客户需求酌情增加），在此之前，房屋无法登记交易。销售人员同时向记者透露，虽然该楼盘为期房项目，明年6月底前才能真正交房，不过目前销售火爆，再犹豫不决可能就将售完。
随后，记者登录网上房地产搜索却发现，此次续推房源共121套，现尚有108套住房待售。
“限购令”后，商业地产由于不受政策影响变得愈发抢眼，不过实际上，商业地产中商住公寓（SOHO公寓）的日子却并不怎么好过，据了解，碍于高税费高生活成本，本市SOHO公寓的整体出售情况并不理想，特别是面对“刚需当道”的今天，50年产权更制约了不少刚需客，普通的小户型酒店式公寓面临巨大挑战。业内人士分析，“首付10万”的楼盘可能就是为了“挽留”那些想买房，却凑不足5成首付的买房人，让其从有意购买，真正过渡到实际交易。
专家提 醒
买房屋无“网签”不合规范购房人须考虑违约风险
盈科（上海）律师事务所合伙人、房地产开发部主任宋安成律师认为，分期付款买房需谨慎考虑，实际上，对买卖双方都存有一定的风险。如果买房人拒付后期房款，其实开发商的利益是受到损害的；从另一个角度说，如果开发商这边出了“问题”，鉴于双方并没有真正在相关部门交易登记，不排除无良开发商“一房二卖”的可能，在当事人不知情或不完全知情的情况下将房屋出售给他人。
宋安成指出，按相关主管部门的要求，在上海买卖房屋都需要网签预售合同，现在开发商先和买房人签订“定期还款”协议，其本身在流程上就不合规，“在房地市场日趋规范后，买卖房屋必须‘网签’，不‘网签’的交易手段都是不合法律规定的行为，一旦出现纠纷很难确保当事人的合法权利不受侵害。”
据了解，购房人与开发商签订“还款协议”后，够烦人须一定期限内将首付款还清，然而，万一没有按时还清欠款又该怎么办？售楼处的销售人员曾向记者表示，不按时还款需承担一定比例的滞纳金，但具体滞纳金的比例如何不得而知。宋安成认为，购房人首付10万元买房后无疑进入了短时期“背债”阶段，这将给购房人带来巨大的精神与经济压力，以售楼处销售人员所说，“比较倾向于在一个月内还清欠款”的说法，单月凑足40万元压力着实不小。
从某种意义上看，“分期付款”模式 比较适合投资客，便于资金周转。“也就是说，如果买房人是刚需客，则不能轻易尝试‘首付10万元’买房，同样的，刚需客在一定期限内很有可能不能还清高额欠款，在产生滞纳金后将对买房人造成更大影响。”
宋安成指出，目前对商业地产的政策是“首付5成贷5成”，但在贷款紧缩的大背景下，银行未必会给每一位买房人贷足5成，“一旦贷款不足5成，很有可能会影响到最后房产归属。”
宋安成认为，开发商采取“分期付款”方式售房在房地产市场并非个案，往往在成交量淡、市场低迷、信贷紧张的时候开发商会考虑使用这样“非常规”手段，不过，此前仅在需“一次性付款”置业中见到，在贷款买房中则相当罕见，“信贷紧缩后，买房人自己也得留神，预算必须充足，一旦遭遇银行放贷不足5成的情况也能从容面对。”