上世纪８０年代初，改革伊始，深圳市政府对房地产业提出了“谁开发，谁管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1980年８月，当时深圳唯一的房地产企业——深圳经济特区房地产公司（今天的深房集团）开发的东湖丽苑小区作为深圳第一个涉外房地产工程开工兴建。为了创造安全、文明、舒适的居住环境，1981年３月，深圳经济特区房地产公司成立了内地第一家物业管理企业－－深圳市物业管理有限公司，对该小区进行专业化管理和提供全方位服务，东湖丽苑也成为中国第一个实行市场化物业管理的小区，至此，全球独特的围墙里的中国物业管理模式宣告开始。之前，深圳和其他城市一样，兴建的住宅区也是没有实行统一的商品化管理，房屋是按房产归属进行管理，住宅区的环境卫生由环卫部门和居委会管理，绿化由园林处管理……

在感情上和空间上，深圳永远承载着物业管理人太多的历史厚重和情感归宿。2005年07期《现代物业(新业主)》刊登廖小赋的文章《东湖丽苑：梦开始的地方》，从某种意义上讲，深圳的这一管理模式的确成就了中国从无到有、从有到大的中国物业管理模式，成就了一大批规模化、专业化的物业管理公司------万科、中海、陆家嘴、上实，作为行业从业人员，我们没有理由不感谢深圳的改革开放先行者。

同其它行业的发展一样，我们“摸石头过河”的改革开放模式让我们没有时间在发展的过程中认真地处理物业管理各层面的法律关系------开发商与物业公司、物业公司与业委会、业委会与市政公司等各主体的法律定位不清，权利、权力、职责、责任出现了较大的错位，围墙里的物业管理模式的弊病显露无遗，我们每个行业人员必须面对：

Trouble A  由于一直是物业公司收取物业费，进行欠费诉讼，业主到现在还认为收的物业费是给物业公司的， 不会认为这是全体业主的钱，物业公司只是管家，所以物业费不能增加，要减少物业公司对业主敛财，物业管理费不能增加。正确的模式应当是业委会给物业公司“支票”，到那时，物业费一定能涨上去的----所以老外永远看不懂中国小区大面积的业主欠物业费。

Trouble B 由于一直是物业公司管理违章搭建，甚至是向法院提出诉讼，所以，业主就认为，小区有违章，就是物业公司的借，因为有违章，所以就不交物业费，成为业主的当然逻辑，虽然《物权法》83条明确规定了业主委员会、业主大会有义务制止违章，但业委会因为小区违章与业主“对簿公堂”还尚需时日。笔者想到了一对四川小夫妻在家烧川辣菜被业委会送上法庭的案例，我们还有多远。

Trouble C 由于深圳人率先将房子围了起来，供水、供电、供气公司再也不进小区了，我们拼命在喊：供水公司要管到龙头、供电公司管到灯头、煤气公司管到灶头，虽然2005年郑州出现了物业公司集团“罢收”事件，但水、电、煤的老大们到现在也不来小区，革命尚未成功，同行还要努力。

Trouble D 由于一直以来我国的房地产各开发环节都不规范，并且存在可恨的预售制度，造成房屋质量、规划变更、配套不到位等多种问题，但开发商多为项目公司，项目开发好房子卖光，人就找不到了，而物业公司天天在小区，“理所当然”成为业主的出气简，我们的业主还没有学会怎样当主人，可喜的是，北京市的物业管理办法规定了开发商应当与业委会进行交接，或许给现流行的前期管理的交接模式划上句号，我们有理由相信，总有一天会实现开发商与业主之间的直接交接小区的公建配套。

Trouble E由于一直以来，政府认为围墙里面的事由物业和业主搞定，所以政府在物业管理中的不作为成了一种习惯-----违章不来拆、群租不来管、业委会运作不规范不处理，政府应当知道围墙里面的物业管理模式不应减少政府的职责，在美国院子里的草不割会听吃政府的罚单，在新加坡家里高歌会被逐出小区。

物业人，为物业管理的规范而努力！

  北京盈科（上海）律师事务所房地产开发法律事务部主任  宋安成