国十条楼市调控甫满周年，效应犹待发酵，市场却惊传“一线城市住宅库存告急”，甚至直指按目前的交易量计算，上海二个月、深圳六个月后将无房可售，而北京之供需关系则紧绷至1:3（一套房有三个购买者）；言下之意是：地产新政不足惧，房价将因供不应求而出现反弹，颇有与政策相抗衡的味道！

事实果真如此？我看是故作姿态、调弄玄虚的危言耸听。

l   数据的确显示供不应求

当然，我绝对认同各方数据所显示一线城市之待售房源匮乏的判断――

北京：北京市房地产交易网数据表明，北京的商品住宅库存数量从今年1月18日迄今，始终在10万套以下，系2010年7月以来的最低量，不足去年同期的25%，商品房库存创8个月以来新低。

上海：上海市房地产交易中心数据显示，截至4月中旬上海可售商品房住宅46952套，按目前日成交800套之销售进度，库存商品住宅仅需2个月即消化完毕。

深圳：深圳市规划和国土资源局网站数据显示，截至4月11日，深圳商品住房可售套数为19388套，以每日成交100套计算，约6个月时间便售罄。

l  供求失衡是本轮调控的必然过程

上述状态我相信均属实情，但我们不能忽略的是，房源供应量并非恒定，乃是不断增长的可变数，但需求则在行政手段的严控下陷入泥沼。事实上，当前所呈现的库存不足，恰恰反映的是本轮调控的阶段性必然过程；其中原因包括：政策长期失灵所形成的市场惯性，房产商一如既往、心存侥幸的，以捂盘、囤地、惜售之方式，等待调控松动，以创造利益的最大化；除此之外，上海预售标准提高（从七层以下封顶，七层以上完成2/3始得申请预售，大幅调整为封顶经审核后方能预售）、北京商品房预售资金监管、保障房建设尚未跟上（预计下半年可望逐步入市），乃至土地出让逐渐偏向商用（全国120个城市一季度拍出的住宅用地面积9661万平方米，比2010年四季度减少37%，与去年同期相比降23%），都是现阶段住宅市场看似“缺货”的关键因素。

问题是这些原因在“人为清场”的限购措施面前，显得微不足道，开发商再有财力又能硬撑多久？而调控措施在政治、政策、国内外经济与金融形势的“加持”与压迫下，显得更具续航力。

l  奉劝开发商不要等到快“窒息”才降价

我把这种特异状态称之为 “不对称的沙漏现象”――上层的沙粒（房源供应）原本应该快速的滑落至下层空间（需求），惟强烈收紧所形成的瓶颈（限购），导致在正常情况下，可让100颗沙粒同时通过的路径，缩窄到仅容极少量穿行，于是沙粒下滑速度被迫放慢，更糟糕的是，就在“此消彼长”、岌岌可危之际，上层的瓶口又被打开，时不时加入新的沙粒（供给），此时上下层比例（供需关系）便更见悬殊，而消化阶段性的供应过剩，需要的不只是时间，还得开发商认清时势配合政策。

那么现在市场呈现的是什么状况呢？我的观察是，已有少数楼盘微降房价或以赠品、送装修…等变相折让的方式试探买气，但显然未能奏效，各种博弈力量仍在持续进行——市场与政策、开发商与消费者、国内与国际，整体态势可以“双滞”形容——滞涨、滞销，接下来会不会“窒息”？颇值得关注。惟以中央决心来看，此轮调控异常严峻，看似不见效果难以罢休（至少阶段性是如此）。

显而易见的例证是，央行今（2011）年第四度上调存款准备金率，行长周小川并表明无上限，温总理亦直言普通商品房价格与调控目标和民众期待仍有较大落差…，从而可以得出“五月份要嘛初现降价潮，要嘛再出地产新政”的结论，目前的僵持状态不具可持续性，终将土崩瓦解！

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