质疑“商品住房领域实施反暴利规定”

文/陈涛

据上海证券报消息：4月27日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林明确表示：继《商品房销售明码标价规定》于5月1日起实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，这当中，“实施反暴利规定是最重要的措施之一”。 许昆林司长并且表示，“发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。”

读到这里，我不禁要替政府、替许昆林司长捏了一把汗。因为在“商品住房领域实施反暴利规定”本身就值得质疑。

质疑之一，中国房地产目前还有暴利吗？

中国的房地产市场在短短的二十多年里得到了快速的发展，虽然存在着这样或那样的问题，但是毕竟逐渐的走上了轨道；中国的房地产调控进行了这么多年，房价虽然还有上涨的趋势，但是快速上涨势头已经得到了基本遏止。要说房地产市场发展初期开发商有暴利我会相信，因为有暴利才有资金追逐，有暴利才有这么多的上市公司涉足，有暴利才会产生这么多的富豪；但是在房地产调控了这么久的今天再来说房地产暴利，恐怕就不是那么客观了，因为土地价格大幅上涨、开发成本上涨、透明程度越来越高，有何暴利可言，即使如大家认为的有暴利也会由土地增值税来调节，如果还有人认为有暴利也只能说明是政府的失职、政策执行的不到位。

正如有专业人士说的：“房地产的暴利关键不在于成本，暴利的一个重要来源是土地升值”。那么我要问，土地招拍挂实施了这么多年，闲置土地处置喊了这么多年，为什么还有屯地比开发赚钱的现象呢？如果除去土地升值而产生的暴利情况，中国房地产市场还存在暴利吗？

质疑之二，中国商品住房领域能列入制止牟取暴利的项目吗？

我们知道，商品房是一种特殊的商品，具有位置的固定性和不可移动性、使用的长期性、独一无二性、影响因素多样性、投资大量性、流动性差、用途多样性、保值增值性等等的特性。这些特点决定了商品房与普通商品的区别，我们也不能象看待其它商品那样去理解。同样的商品住房价格、同样的地段、同样的时间，可能就会出现有的项目赚大钱有的项目赚钱不多的情况。

1995年颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》，其中对于商品价格标准的认定是：其价格水平、利润率、价差率均不应超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品市场平均值的合理幅度。一旦违反规定，处罚方式是“由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。”

如果按照《制止牟取暴利的暂行规定》，商品房的价格水平、利润率、价差率均不应超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品市场平均值的合理幅度。那么我要问，就算按照“同一地区、同一期间、同一档次、同种商品市场平均值的合理幅度”来销售商品房，如果我的项目土地是几年前取得的，他的项目土地是刚刚取得的，能不能同时适用《制止牟取暴利的暂行规定》呢？

难怪有人说，“对暴利的界定将是该政策落实的最大难点。”也难怪有人提出，“此前关于各类商品的暴利及涨价行为，发改委采取过约谈、处罚等各种方式，多是依据《价格法》相关规定，尚未听说有专门商品或服务被认定为适用《制止牟取暴利的暂行规定》。”

质疑之三，“商品住房领域实施反暴利规定”能执行下去吗？

中国房地产调控了这么多年，为什么效果甚微？中国的房地产发展了这么多年，为什么问题多多？中国市场经济推行了这么多年，为什么还是政策市？

我认为，除了政府的执行力度外，就是政策的不科学性、不持续性、不可操作性。

国家调整房地产利润的政策不是没有，土地增值税就是其中之一，可是真正严格执行的又有多少？闲置土地要坚决收回的政策喊了这么久，可是真正严格执行的又有多少呢？目前，就连直接针对房企利润的土地增值税都无法据实征收，多是采取预征方式；更何况是非常繁杂的商品房平均价格与开发商利润率统计。因此要在“商品住房领域实施反暴利规定”，其可操作性确实值得商榷。

2011年4月28日