楼价缓涨，我们能迎来 “拐点”吗？（NO:626）

因为新政调控，部分楼盘销量下降，一线城市房价松动及央行年内二次加息，于是最近楼市降价“拐点”论甚嚣尘上，个别媒体也就此疯狂炒作。然而在目前楼价缓涨下，我们果真能迎来 “拐点”吗？

事实上，所谓降价“拐点”论，存在多重不确定性且正遭受各界多重质疑。一季度全国城市房价所谓一线城市房价松动，如“3月份北京商品住房成交均价19个月来首次出现同比下降，降幅10.9%环比大跌26.7%”之类信息是真，但有专家认为北京出现价格松动主要是郊区房子销量增加拉低了整体均价；还有的城市的政府部门通过不向高端房发放预售证来做低成交价；还有基于“一房一价”要求，迫于无奈以“先拉高标价，再放低成交价”假摔应对等因素。资料显示，目前部分开发商资金短期仍然充裕。

从宏观经济看，当前政策重点是抑制通货膨胀。一旦保增长压力增大，国家则可能在调控房地产方面出现犹豫。从资金面观察，3月份CPI涨5.4%，而一年期定期存款利率只有3.25%，存款负利率导致货币进入银行的意愿较低，住宅成了一个投资渠道，这是调控的压力。从房地产行业看，当前地方政府既要调控房价，又要推进保障房建设。今年全国要新开工1000万套保障房，大部分财政投资都须地方拿钱，那么当前地方政府面临的尴尬是：大力调控房价，则楼市低迷，继而收入下降，保障房资金或许会捉襟见肘。

按照国家方面的统计，目前超过7成的市民有了住房，房价真的下降，意味着他们的财富贬值。另外，有人说，由于去年的开工量很大，现在的销售量很少，导致开发商的资金压力较大。事实上，开发商都是会跟着市场的节奏调控开发节奏的。最近就有上市房地产公司降低了年度销售目标。值得注意的是，如果去年没有进行楼市调控，恐怕现在房价会更高。更重要的是，不进行调控，未来楼市也不会保持一种健康的态势。无论对于开发商，还是老百姓，最怕的就是房价大起大落。这一年的调控，其出发点是保持房市的平稳发展，而这个目标目前来看，完成得不错。

在今年“两会”上，温总理明确提出未来的人均收入将和GDP增速保持同步，“十二五”内，GDP年增速7%左右，意味着人均可支配收入年均增长7%，如果房价年增速不超过7%，就意味着房价下跌。只要房价像今年以来这样低速上涨，实质上就是降价。3月份，全国CPI指数5.4%，随着国际大宗商品的涨价，通胀压力增加，相对于其他商品价格来说，其实房价是动态下降的。

加上房价刚性增长的理由。中国城市化率只有46.6%，城市化进程正不断加速，“有房才有家”的传统思想决定刚性需求居高不下；房地产已成为地方财政收入的主要来源，土地出让金占地方财政收入的一半左右；热点区域地价数十倍上涨，钢铁水泥等原材料价格高位运行，建房成本不断上升；等等。围绕房地产行业牵扯着众多矛盾，调控正如“解铃”，正在边解边行。

总之，对于房价的调控，准确地说是遏制房价过快上涨。如果认为楼市调控就是调房价，让房价下降就是楼市调控成果，其实是误读了政府决策层的意思，因为没有哪一次的调控内容中有这么一条内容——让房价下降。从整个宏观经济形势看，去年全国楼市投资近5万亿元，在目前的经济现状下，很难再找到这么大的产业来支撑经济的发展。从开发商自身的成本来看，今年来人力成本增加、钢材价格提升、石油价格提升导致施工成本和装修成本上升，客观上决定房价只能向上走。从全国来看，土地价格并没有大幅的下降趋势。综合这些因素，房企降价的阻力已是很大，在楼价缓涨下我们能否迎来 “拐点”，很悬。