为什么房价调控目标变成为涨价预期目标？
----涉及房价控制目标的七个焦点问题（NO:619）
3月31日，石家庄房价调控目标确定，新建住宅价格涨幅不得超过10%。
据悉，目前已经有40多个城市将调控方案端出。从各地方案看，大部分城市都把上涨上限定在10%~13%之间。10%~13%之间的控价目标仍然是一个涨价方案，大多数群众仍然买不起房，它留给开发商的想象空间是，房价每年仍可以涨百分之十几，只要不闯“红灯”就行。这种涨价预期也会冲击买房人心理，钞票存银行远赶不上房价上涨，买房收益远高于银行储蓄，从而刺激购房人的恐慌心理。
这个旨在强化地方政府房价调控责任的要求的住房价格控制目标，涉及到以下七个焦点问题：
1、各地公布控制目标为何动作缓慢？
住建部曾敦促地方政府在一季度末出台房价调控目标，为何各地这这不肯公布控制目标，部分是事三线城市虽公布了房价控制目标，也是因为这些城市房价相比一线城市本来就不算高，因此即使公布了，也不会成为众矢之的。
2、房价控制目标为何变上涨目标？
对比已公布城市年度“控制目标”发现，除北京外，没有一个城市出现“降”字，而绝大多数得房价涨幅都定在10%~13%之间。在那些房价较高的城市，普通民众对于房价调控的期望值，首先是希望房价下降；即使不下降，也不能再涨了；即使继续上涨，涨幅也不能太高。而上述这些城市确定的今年房价控制目标，或不超过GDP增速，或不超过居民收入增速，因各地确定的GDP、居民收入增速大多超过10%，这意味着今年房价涨幅目标大多在十几个百分点以内。2010年全国70个大中城市房价平均涨幅为9.99%，尚且让人们感到房价飙升得太快，政府不得不多次下狠手调控房价，现在的目标会让人产生错觉：这到底是房价控制目标，还是促进房价上涨目标？
调控异化为涨价目标，这在很大程度上助长房价上涨预期。也充分说明了地方政府的不相情愿情绪。
3、控制标准中为何缺失居民支付能力？
国务院要求地方政府公布的调控目标综合考虑当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力的三个因素。但从公布的控制目标绝大多数只提及当地GDP增速及人均可支配收入增速，鲜有提及居民住房支付能力。房价调控目标不应挂钩GDP而应挂钩国民收入。因为 GDP 是反映“国富”的指标，而房价支付主体不是国家，而是民众，因此必须用反映“民富”治标的收入来作为房价调控的目标。
房价调控目标与GDP和居民收入增长挂钩有欠科学，将房价涨幅控制在CPI指数以内，则比较理性与合理，当然达到这个目标是需要前提的，就是政府在控制地价和保障房建设方面必须“很给力”。
4、为何从已公布的房价控制目标看与普通民众之前的期望值有着相当大的差距？
一些地方确定的房价控制目标如此之高，可能是担心过于严厉的楼市调控影响当地经济增长，甚至影响政府收入，也可能是为了给房价调控留下宽松的空间，以免完不成目标任务承担责任。在某种意义上，确定什么样的房价控制目标，体现了地方政府调控房价的诚意和决心。
5、“明码标价”能起到多大作用？
国家发改委22日宣布，《商品房销售明码标价规定》从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。
对于国家发改委“明码标价”的商品房销售要求，实际上是将将物价部门纳入了房地产调控监管机构的阵营当中，对规范房地产销售、打击“捂盘惜售”将起到积极作用；不过具体效果如何，仍要看政策的执行力度和相关配套措施的出台、执行情况。
对于普通购房者而言，购买某一楼盘的商品住房时，重要的价格参考多是该楼盘的成交均价。不过，开发企业公布的“均价”或是开盘时的“起价”，往往与实际签约时的价格不同——通过“捂盘”、“多次放盘”或其他方式，开发企业可以人为地制造销售紧张气氛，借机涨价，从而使得很多购房者的实际购买价格大大超过宣传时的“均价”和“起价”。 “明码标价”使“成交均价”将成历史。
对开发企业而言，可以有利于抑制部分开发商的违规行为，特别是在开盘销售中，根据客户数量而随意加价的行为会得到有效遏制。物价部门参与房屋价格的监管，从管理机制上讲延展了管理的纵深和条线，是房屋销售综合管理的重要组成部分。“对于普通购房者而言，在与开发企业发生价格上的纠纷时，又多了一条投诉的渠道。”
但商品房明码标价也考验政策得执行力。因为单凭“明码标价”，似乎并不能遏制商品房销售的价格欺诈行为。开发商的对策极简单，就是把原来单价1万多元的楼盘，向物价局“备案”到每平米两万元。然后在实际销售中以打折优惠等各种名义降价，遇到销售红火时再以“取消优惠”为名随意涨价。
要想让商品房明码实价，变得货真价实，不再流于形式，必须具备以下前提条件：。
一是要保证商品房标价“不注水”，实打实。要使商品房标价合理，政府起码要掌控商品房的成本与合理的利润，比如合理的利润可以规定为不超过房价的10%。惟有“不注水”的房价，才能做到明码实价。
二是要建立在商品房合理价位之上。就目前全国而言，无论是一线城市，还是二三线城市，房价已经远远超出普通老百姓的消费底线，如果没有真正有用的调控政策给力，“一房一价”，只能起到微弱的“透明”作用，即便实现商品房明码实价，对普通公众而言，因为无力购买，估计所起作用与效果也不会太大。这意味着，倘若国家不能从土地财政、扩大供给以及提供保障性住房入手，让商品房明码实价跳“独角舞”，只会适得其反。
6、住建部要求再调整房价调控目标可行性大吗？
住建部要求，广泛听取社会意见，酌情再调整调控目标。这里关键的是要听取民意。我认为，再调整“目标”的可能性不大。原因其实很简单，多数地方官意与民意期待背道而驰。地方政府之所以有意把调控目标定高，与GDP挂钩，不仅是为了防止被问责，继续依赖土地财政，而且还希望房地产继续为地方GDP做贡献，更不希望调控目标改变市场预期。而民意则期待房价调控目标定低，与房价收入比挂钩，改变市场预期，让房价步入下降通道。显而易见，这两种意见很难调和。
7、在房地产调控深入发展的情形下房价态势会怎样变化？
在市场经济条件下房价是博弈的结果，不完全由地方政府说了算，而是主要看市场供需的情况。预计随着3 月供庒量的上升及少数开发商的促销活劢，前段时间因房价过高，等待房价下降得那部分购房考有可能结束观望重新入市，成交量将有所反弹。预计未来成交回暖的趋势仍将会持续，预计全年房价将处窄幅震荡之中。