预防房价反弹：时刻准备出台下一步楼市调控政策

　　2010年是中国出台房地产调控政策最密集的一年，然而，调控最终依然沦为“空调”，2011年房地产调控政策的效果会重蹈覆辙吗？

　　房地产开发是一个系统工程，在制度还不完善的情况下，由于刚性需求的存在，政策一松动，房价随时可能反弹。温家宝总理在政府工作报告中强调：要坚定不移地搞好房地产市场调控。扩大保障性住房建设规模、遏制投资投机、实施考核问责……政府工作报告中提出三记重拳，即“房地产调控高压态势不改、扩建保障房、建立问责制”，再次给房地产市场打下理性回归的坚实基础。有专家认为，2011年业已明确的组合措施，释放出重要信号：调控楼市，稳定房价，中央的决心坚定不移，力度有增无减。住房和城乡建设部部长姜伟新8日接受本报记者采访时表示，楼市调控是长期性的，时刻准备出台下一步楼市调控政策。银监会主席刘明康6日曾表示，地方融资平台贷款处于调整压缩之中，目前仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。同时，银行向保障性住房贷款时需要考虑商业可持续性。

　　小产权房升温。在国家和地方楼市新政的三轮调控下，国内一线城市商品房价格上涨过快的势头得到了初步遏制，但是在一些当前政策没有覆盖到的角落，暗藏已久的“乱象”又在悄然滋生。比如，至今清理政策尚未明朗的小产权房就趁着空隙开始“局部升温”。

　　千亿外资伏击，地产私募基金悄然集结。拥有“海外关系”的房地产企业开始利用外资布局国内楼市。2010年下半年以来，海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例大量浮出水面。保守估计，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。走FDI途径、实行基金化运作，是外资进入国内地产项目的主要特点，而外资投资的项目绝大部分是商业地产。据不完全统计，目前，单与主权基金有合作的国内房企就有10余家。新加坡政府投资公司的角色类似于中国的中投公司，主要负责运用部分政府的外汇储备进行对外投资。目前，作为境外战略投资者，新加坡政府投资公司除了与阳光股份合作外，还与首创置业、凯德置地等公司有合作。据国家统计局公布的数据，去年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款增长10.3%；利用外资增长66%，利用外资的增幅高出国内贷款55.7个百分点。

　　手中的土地开发需要资金，而市场上又无法获得或者及时回笼资金，开发信贷的收紧更为致命。开发商清楚，购房者的按揭贷款难以办出，公司就无法及时回笼资金。而市场上关于停止开发贷的风声不断传来，各家开发商纷纷通过信托借款等方式高息举债。“借款，甚至包括贷款的利率，有的已经超过了20%，放慢拿地速度成为必然。”

　　通过将资金分解到国内各省市外商直投项目的额度内，或者通过境外红筹公司的票据融资，包括主权基金在内的海外资金正在潜入国内房地产业。为了更直接地参与境内房地产市场，很多外资机构都已把在境内设立人民币私募基金提上了日程。相关数据显示，2010年1-11月，国内共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。从2007年第一季度到2009年上半年，共有17只针对亚洲市场（投资范围包括中国内地）的私募股权房地产投资基金成功完成募集，涉及募资总额达127.27亿美元。

　　土地政策、货币政策如果还有空子钻，房价反弹，决策层时刻准备出台下一步楼市调控政策，可能开发商心理准备不足，像过去地方政府变相托市、救市可能不会再现，这一轮楼市调控强调政府问责。今年要坚定不移地搞好房地产市场调控，进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。

　调控力度不减 楼市走向何方

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