——龙湖地产新市场

2009年成功上市后，龙湖地产（00960.HK）借道资本市场开疆拓土，其业绩也节节攀升。尽管如此，向来“谨小慎微”的龙湖地产，在上市后进行了首次自我体检。

2010年3月3日，龙湖地产发布公告称，其获得国际权威评级机构标准普尔（S&P）及穆迪（Moody）首次评级。其中，标准普尔给予BB+评级，穆迪给予Ba2评级，展望均为稳定，为现时中国民营房企最好水平，且在内房股中仅次于龙头央企中海地产。

“国际机构给予上市企业评级，很有可能该企业近期在国际资本市场上有动作。”一位香港投行人士认为：“而且在内地调控步步紧逼的情况下，房企为了准备充分的现金流，目前在国际发债时间窗口开启的时候，融资恰逢其时。”

无风不起浪。业内猜测，龙湖地产或将加入内房股发债潮，未雨绸缪，以应对严厉调控下的楼市波动。

体检得高分

“企业在海外融资前，尤其是上市后首次发债，都会有一个国际评级机构的‘体检报告’。”上述香港投行人士称，此前的中骏置业、人和商业等企业在发债前都是如此，龙湖地产或许也不例外。

实际上，无论从业绩上，还是区域拓展上，龙湖地产正在崛起。2009年11月19日叩开“港交所”大门，并成功上市融资，受惠于上市和房地产行业的增长，2009年龙湖地产业绩单也异常亮丽，当年实现营业额达到113.7亿元，同比增长超过1.5倍；净利润飙升556.2%至22.1亿元；来自中国沿海地区的收益占总物业收益比重首次达到46.1%，而过往收益全部来自西部地区。

时隔一年，即便头顶笼罩着“史上最严厉的调控”，但龙湖地产依然实现了超出预期的业绩。2010年全年销售额333.2亿元，同比增长81%，超过248亿元年度目标34.4%。其质、量增长均创历史新高，并成功位列全国房企销售榜第八位。此外，2011年1月份其实现合同销售金额42.6亿元，同比增长228%，后发优势明显。

亮丽的数字背后，隐藏着强势的扩张和成本管控能力。成功跃入香港资本龙门后，手握大把现金的龙湖地产掀起了新一轮全国化拓展，时隔一年余后，将其“势力范围”扩大到13个城市。并形成了以重庆为核心的大西南区域板块、以北京为核心的环渤海区域板块以及以上海为核心的长三角区域板块。

在公司扩张及各项业绩的利好刺激下，龙湖地产的股票一路上扬。2010年龙湖地产以133.8分名列港股百强第81位，并进入十大销售收入增长、十大净利增长子榜，在港股房企中表现优异。

尽管表现优异，但龙湖地产还主动做了一次体检，且得分在民营房企中名列前茅。标普认为，龙湖超强的运营执行力、高品质产品和优质的企业品牌奠定了市场竞争力，帮助其能够在新市场快速建立领导地位，从2010年的运营结果看，龙湖有销售的10个地区公司中，5个位列当地市场销售金额前三甲，包括像北京这样竞争激烈的一线市场。而龙湖具规模且成本合理的土地储备，也为其后期稳定发展提供保障。

穆迪则认可龙湖地产在拓展过程中，稳扎稳打，无论在其大本营还是异地市场都精耕细作，认为龙湖在重庆、成都及北京市场已经建立稳固的市场地位。

或加入发债潮

体检过关，或许是龙湖地产在国际资本市场上出手的前奏。实际上，在“新国八条”横空出世，“史上最严厉的调控”向楼市席卷而来之际，“银根”之弦愈拧愈紧，房企各种融资渠道被调控政策“围追堵截”，然而在香港上市的内地房企（以下简称“内房股”），借道国际融资平台，另辟蹊径，掀起了一股发债融资大潮。

自2011年1月份，海外高息债券融资窗口开放以来，中骏置业、恒大地产、碧桂园、合生创展等内房股巨头纷纷举起发债大旗，大肆地在境外资本市场“圈钱”。据不完全统计，自2011年1月至今，此轮发债规模已超过了270亿元人民币，接近去年全年新发债规模的一半。

“其实，最近内房股都有发债的动作。”中骏置业常务副总裁李维表示：“最近可能还有更多的企业会发债融资，如果财务状况良好，比如资产净负债率在50%以下的企业，都能发得出去。”

据悉，近日融创中国亦准备发债。业内人士预测，未来还会有房企进行发债融资。

上述香港投行人士则猜测，龙湖地产的种种动作表明，不排除其亦有涉足债券市场的可能。

龙湖在境内银行界一直拥有良好的信用，从无一笔贷款延期展期，上市前后分别获得农业银行总行和建设银行总行各180亿元的综合授信。此外，龙湖地产也尝试过多种融资渠道，并屡获成功。在上市之前，龙湖地产成功发行总额14亿元公司债，未上市就能成功发债的民营房企寥寥无几；上市后，也就是2010年4 月，龙湖选择无抵押银团贷款合作的模式开始境外贷款。包括汇丰等多家银行均有参与，额度超过20亿港元，贷款协议期限长达4年，年利率不超过4%。

上述香港投行人就此认为，丰富的融资渠道和笃实的融资基础，更有利于下一波融资。

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国内融资步步收紧

那么，内房股为何对发债乐此不疲？盛世神州房地产投资基金董事长张民耕给出的答案是：“政策调控，钱紧了。”一语中的。自去年祭出“最严厉”的调控以来，“银根”在不断紧缩。在国内，IPO融资自2008年以来，基本关闭；发债、配股、增发等融资渠道也非常闭塞，一如保利地产、万科等巨头房企的融资计划早就上报，但至今尚未批复。

不仅如此，在通胀压力下，贷款利率和银行存款准备金率不断上调，亦增加了开发贷的成本。张民耕表示，目前开发贷的利率相较去年年初已上浮了30%，而且卡得非常严格，目前，整个社会平均融资成本都非常高。而2010年，曾经一度走俏的信托融资，也被监管层收紧，而且，该融资成本在16%左右。

在此情形下，房企不得不另辟蹊径进行融资。“在境外，融资渠道一般有基金、银行贷、可转债及高息债等等。”上述香港投行人士表示：“但在房企股价低迷期，可转债融资并不划算，而银行贷只有少数财务状况很健康的企业才能拿到，所以发债成了目前房企融资的首选。”

“国际债券市场之所以走俏，说明中短期国内融资相对困难。”上海城开集团有限公司总裁倪建达告诉地产中国网：“但国际投资机构看好未来市场机遇，并对抗对内贬值。”

而熟悉龙湖地产的人士将其资本运作总结为三个阶段：本地市场起步依靠银行贷款和信托；跨区域发展道路上联手海外基金；全国化布局展开后启动境外上市融资。

对此，标普指出，龙湖地产是少数几家中国地产开发商之一，能在经历快速增长的同时创造正向运营现金流，反映出其稳健的现金和债务管理水平。“公司不受限制的现金和项目合同销售金额应足以支付短期债务、未偿付的土地款和预算当中的建设支出。”标准普尔信用分析师符蓓指出：“2011年前两个月龙湖地产收获合同销售额逾70亿元人民币。”

实际上，龙湖地产拥有合理的财务灵活性，其能通过海外银行信贷工具和国内各类融资渠道获得融资。