中国房地产金融发展趋势12条
文/刘玉录
1 利率：由一刀切统一标准向梯次化调整
一刀切的统一利率标准主要表现在两个方面，一个是对不同贷款主体之间的区别程度，一个是对贷款利率本身决定因素缺乏考虑。前者，突出表现在长期以来对第二套住宅投资性购买还是改善性购买的区分上，由于在实际区分中的困难采取了同一的利率标准，这在新近出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）可以找到佐证。后者即利率决定，现行利率是静态的，没有充分考虑到影响利率的若干因素，包括特定CPI下的实际利率，通货膨胀预期与利率的关系，风险对利率的影响（拖欠违约风险、利率风险、提前清偿风险、法规风险、其他风险），其结果是弱化了利率的利益杠杆作用。
无疑，利率的梯次化调整是今后的方向。主要是，在贷款主体建立起征信基础上的区别对待以及一般情况下复利理念（pv-本金即资金的现值+i-利息率+n-期限+Fv-未来某特定时期的价值）的引进。
2 贷款：由“水漫式”覆盖向差别化发展
新“国十条”虽然提出了差别化的信贷政策问题，但目前也只能停留在第二套房和非普通住宅标准范围内，至于对不同人群以及同一人群不同贷款种类及其组合的选择尚还谈不到。
笔者认为，美国实行的普通贷款、由FHA承保的贷款和VA担保贷款可以引为我们的借鉴。其中，普通贷款，又分为私营抵押贷款保险、永久或暂时利率买低方式和一些特别的普通贷款项目；由FHA（联邦住宅管理局）承保的贷款，包括二次贷款和“利率买低”、转按揭以及其它常用的FHA贷款项目，如FHA退伍军人房屋贷款、付款渐增式分期还款贷款、每年调整一次利率的可变利率贷款和房屋整修贷款等；VA（退伍军人事务部）担保贷款，包括二次抵押贷款、利率买低以及VA付款渐增式还款抵押贷款等。这末一种VA，我们可以置换成中等偏下收入阶层主要是毕业不久的青年大学生来对待。
3 担保：由单纯抵押向包括质权/留置演化
《中华人民共和国物权法》（2007）第一百七十一条规定，债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。在本法第四编担保物权范畴内，除了设立抵押权（第十六章）外，还同时设立了质权（第十七章）和留置权（第十八章）。也就是说，为了担保债务的履行，债务人或者第三人可以依法将其动产，譬如汇票、支票、本票、债券、存款单、提单、可转让的基金份额、股权、知识产权中的财产权和应收账款等可以出质的财产权利，出质给债务人占有。并且，在债务人不履行到期债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
这意味着，在法律层面我们已经打开了房地产贷款担保在动产上的窗口，而不是仅仅局限在单纯的不动产抵押上。
4 倾斜：由住宅商品化驱动向保障性转移
1988年，国务院《关于印发<在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案>的通知》（国发[1988]11号），所同意的国务院住房改革领导小组的实施方案中，明确提出我国城镇住房改革的目标是实现住房商品化。1994年，为了贯彻落实《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）进一步强化了“实现住房商品化”的住房改革根本目的。此后，随着社会主义市场经济体制的推进，住房商品化程度不断提升，改革当初所设计的住房分类供应体系被淡化。
地方土地财政、境内外资金炒作、流动性大量注入楼市等因素，在房地产GDP的孵化下，不断掀起房价一轮接一轮上涨，供求结构日益恶化，将住房商品化逼上了一条愈来愈狭窄的羊肠小道。物极必反，现在社会强烈要求进行“二次房改”，以回归政府住房保障的应负职责。
5 工具：由单一产品向多品种组合型转化
事物总是遵循由低级到高级、由简单到复杂的规律发展，世界范围内的住房金融工具演变过程亦是如此。直到20世纪70年代中期，标准固定利率抵押贷款（FRM）依然在美国住房贷款中占据主导地位。后来，适应需要，期限不一、利率多样、还款方式多元化、品种众多的可供多种及组合选择的住房金融工具才逐渐出现。像可调整利率抵押贷款（ARM）、分级偿还抵押贷款（CPM）、可调整价格抵押贷款式（PLAM）、双重利率抵押贷款式（DRM），以及各种抵押贷款支持担保的证券（MBS），如转递证券（PASSTHROUCH）、抵押债权（MORTCACE-BACKED）和支持传递（PAYTHROUCH）等等。
现阶段我们的房地产金融产品存在着品种单一、僵化不灵活等问题，结合国情借鉴工业化国家的经验创造更多的信贷工具是金融机构的重大课题。当前，可调整利率抵押贷款（ARM）或者是附有随经济条件变化的可变付款条款应该率先研究论证。
6 政策：由经济普照式向产业具体化演进
在目前国内，房地产金融政策还掺杂在经济政策之中，作为产业性的一套系统的政策实体还没有完全独立出来。房地产金融政策亦只是作为同类相关政策法规的概念上的概括，正如同中世纪的哲学混合在神学中的状态一样。
如近些年我们看到的，一项货币政策的出台，往往是“管”整个经济领域的，在其中，房地产只是以国民经济的一个产业部门来接受货币政策的“普照之光”。结果是，一项涉及到房地产的金融政策，顾及到了宏观经济的全局效应，却对楼市产生了“逆调整”影响。像2008年下半年的扩大内需推进经济增长中，为扩大社会总需求而采取的信贷扩张政策导向，使巨量贷款额在低利率门槛下涌向国民经济领域，其中又有大量资金流向房地产领域，形成资产性房价泡沫——经济的回升伴随着资产价格的浮肿。欲打压吧，又缺乏针对房地产产业的具体金融政策，“投鼠忌器”，处于两难选择的尴尬处境。
7 体系：由分散临时性向制度化创新升华
由于我国住房立法（《住宅法》始终未出）的滞后，相应，目前我们还谈不上一个完整意义上的房地产住宅金融制度。现行的相关政策，大都夹杂在在房改过程中陆续出台积累的一些仍然有效力文件和现行宏观经济调控的措施之内。将这些零星、分散、临时性的政策措施，经过梳理整合，上升为制度性的文本，还有待努力。
像美国，以住房与城市发展部（HUD）、其他联邦立法、州融资机构和农业贷款等元素构造起一个完整的房地产住宅金融制度体系。其中，美国住房与城市发展部（HUD），旨在满足美国住房需求，促进社区发展以及实施公平住房法规的全国性政策和规划；其他联邦立法，主要有《平等信贷机会法》（ECOA）、《房地产交割程序法》（RESPA）、《社区再投资法》（1977）和《住房抵押贷款告知义务法》（HMDA）等；州融资机构，包括企业发展机构、抵押贷款保险项目和社区再开发机构等；农业贷款，有农牧信贷系统、农牧信贷系统保险公司、农业部乡村发展（局）项目和农牧信贷委员会等。
8 机构：由基本由银行主导向多元化演变
中国人民银行《2009年12月金融统计数据报告》显示，2009年全国新增居民按揭贷款约13000亿元。按平均率30%计算带动首付额约5571亿元，两项合计18571亿元。也就是说，当年商品住宅销售额35196亿元的近53%来自商业银行的推动。2009年，全国实现商品住宅开发贷款25619亿元。其中，来自银行的贷款约为4150亿元，企业自筹资金中（以售房款形式收取）来自商业银行个人按揭贷款及其带动的首付额合计为18571亿元。也就是说，当年房地产住宅开发实现的投资额中近89%依靠商业银行贷款驱动。无论是在项目开发上还是购买置业上，我们的房地产金融对银行的依存度度过高，风险过于集中。
早在19世纪中叶开始，美国人寿保险公司的投资组合中就有25%-50%的投资是投向房地产的，早期主要是参与写字楼、购物中心和公寓综合体等大规模项目的融资和购买，20世纪20年代后，开始进入家庭住房抵押贷款市场。我们也应该尽早改变房地产金融“一（银）行独大”的局面。
9 结构：由初始粗放状态向集约深化进化
金融结构，按照本概念的发明者[英]瑞蒙德.W.哥德史斯密的解释，金融工具与金融机构的总合，构成一国的金融结构。由于本文对金融工具与金融机构已有分别的论述，所以这里主要在房地产金融与GDP、与其他经济变量的关系层面来使用这一范畴。
2009年，我国金融机构个人消费性住房信贷新增14000亿元，占当年GDP335353亿元的4.17%，占当年商品房销售额的31.82%；金融机构人民币房地产开发贷款5764亿元，占GDP的1.72%，占当年实现房地产开发投资额的15.91%。消费与开发两项贷款合计19764亿元，占GDP5.89%，占当年金融机构各项贷款余额新增9.6亿元的20.59%，其中房地产开发投资与个人购买分别占新增贷款约的14.58%、6%。
以上数据表明，我国房地产金融虽然随着市场经济经济的发展而发展着，但是与发达国家的深化程度相比还有很大的差距。房地产金融特别是其中的住房金融还处于发展的初创时期，政策规定还停留在粗线条没来得及发育成熟的状态。
10 态势：由阶段性调整控制向稳定化演变
迄今，我国还没有真正建立起一整套成体系的住房金融政策及相关的财政支持系统，在房地产住房资金来源、政府信用担保、减轻贷款返还负担和个人征信体系等方面还没形成程序化的实施办法。再加上上述我国的房地产金融政策还没有从经济政策中相对独立出来的原故，因而每次房地产市场调控实质上都只是宏观经济“大调控”背景下的产业性配合，而非真正独立意义的楼市调控。
所以，“中国经济一感冒，房地产就打喷嚏”。经济领域或大或小的政府干预，都会波及到房地产，形成了房地产信贷在贷款条件、利率水平、首付比例和还款期限诸方面极不稳定的局面。而且，这些涉及到房地产业金融方面的政策规定大多是阶段性的，多至两三年，少至一年甚至半年，使人们对房地产金融政策方面的预期和与其相联系的楼市预期长时期处于不断的猜测之中（典型的经济学上的“囚徒博弈”）。再加上地方政府的态度暧昧以及商家借机兴风作浪，散布虚假信息扰乱市场，使社会观望成了常态。
11 基础：由物业实物型向资产符号化变动
谈到房地产金融的基础应该有两层含义，一是以金融为媒介的实体经济即房地产业的发展状况；一是植根于房地产业并脱胎而出相对分离出来的房地产金融本身的发展状况。就前者来说，目前我国已经成为世界上最大的房地产开发规模的国家，现时房屋施工面积约在40亿平方米左右，2009年房地产总值（投资额+销售额）占GDP比重达到24%；就后者来说，新时期我国真正意义上的房地产金融的发展也就是约摸10多年的时间，还属于幼年初始时期。
若将整个经济分为符号经济与实体经济：资本的流动、汇率以及信用流通表现为前者，后者则是产品与服务的流通（[美]德鲁克）。房地产符号化概念，接近于我们平常所说的虚拟化，指的是房地产与金融资本融合并借重于后者的力量，从产业资本中分离和独立出来，成为一般资本所依赖的，可以与产业资本相互转化的资本形态。从目前判断，我国已经初步建立了第一层面的房地产金融基础，今后的发展将是从第一层面向第二层面即符号化发展过程。
12 市场：由抵押一级市场向两级市场进步
我国房地产金融市场还是一个初步发展的市场，其中房地产开发成规模性贷款融资只是在上世纪末期旧城改造接近尾声后才刚兴起，公司直接融资是在稍后沪深港地产上市后的事情；商业性个人购房抵押贷款仅仅在1998年结束住房福利分配、实行住房货币分配制度以后才逐渐增加起来。至今，我国还没有建立起房地产住房抵押贷款的二级市场，即使是一级市场也还是处于产品（工具）单一、价格（利率）固定、管理硬化（不能因人/因时而异）的状态。
发展房地产住宅抵押贷款二级市场，不仅是开拓贷款资金来源、活跃一级市场和分散信贷风险的需要，也是建立一个完整的房地产住宅抵押贷款市场的需要——长期缺少二级市场的住宅抵押贷款市场是不可理喻的。在美国，20世纪80-90年代期间，二级住宅抵押贷款市场发展迅速，推动了住房金融产品创新高潮，至1995年，抵押银行的贷款发起总额已占54%，到1997年，大部分抵押贷款已经证券化。至2006年，美国住房抵押贷款证券化额度达到2.1万亿美元，证券化率70%左右。
（2010年6月25日，约4500字 文责自负 版权所有 使用说明）
刊于《中国房地产金融》（北京）2010年第9期（本期封面文章第一篇）