独立地产评论人：文/丁延平

引言：3月上旬的“两会”无疑是社会关注的焦点。据悉，政协十一届四次会议、人代十一届四次会议分别于3月3日、3月5日在北京人民大会堂开幕，其后“两会”代表纷纷提案、履行反馈民意和群众智慧的职责，全国人民见证履职。“两会”随各大新闻媒体的报道而牵动每个人的神经，并逐渐进入实质性议程阶段。

3月5日上午9时第十一届全国人民代表大会四次会议开幕，温总理作了鼓舞人心的政府工作报告，报告回顾了“十一五”所取得的成绩和存在一些现实问题，同时对“十二五”规划蓝图与目标进行了展望。总理的报告从宏观角度把握住了下一个五年经济大发展的调性，为实质性议程作了良性铺垫！接下来的10多天一些代表们的高质量提案将陆续浮出水面。

本届“两会”的焦点依然是民众关心的“房改、医改、教育、就业、社会福利”等方面的议题。

     作为地产人在其他方面或许没有建言权，仅对“房改”笔者提一点个人建议！

     自2008年美国“次贷危机”爆发之后，“房改”的呼声渐起，为什么要“房改”，原因很简单，在商品房金融市场方面，我们以往是通过香港渠道学习人家“美国老太”，可是“老太”倒下了，加上20多年前房地产泡沫破灭的日本，足以让政策决策者和地产从业者反思。不搞“房改”的话，中国房地产业就没有出路。既然“房改”已提到日程上，那么怎么改法？我们首先要借鉴国外经验。起初我们的决策者和政策研究者把眼光瞄准的是“新加坡”。

事实上，作为一线城市的深圳就是以“新加坡花园城市”为模板来推进城市化建设的，只是在商品房供应与交易方式上与之有较大区别。

众所周知，“首次房改”是在1998年深圳率先实现商品房货币化为原点，相对于1998年的那次“房改”，2008年的民间唤起的“房改”被称之为“二次房改”，“二次房改”的呼声在2008年之后越来越大！

      就在本届“两会”召开的预热阶段，不少“两会”代表与经济学者也提及此类话题。其实“二次房改”框架体系里面“保障型住房”的举措是一个重要内容。比如在新加坡，经济适用房、廉租房、公共租赁房在市场供应上就占了一定比例，在这种供应体系下新加坡人民“很幸福”。

我国的“二次房改”基本思路就是原先一些专家提出的“三三制”原则。即三种拿地方式、三种供应品钟、三种服务机制。使得社会各阶层各得其所、和谐相生！

现在单从供应市场来加以陈述：

首先，第一类供应品种是大家都关心的“保障型住房”。“十二五”期间我国将建设3600万套保障房，每一年度的计划是多少套？给地方政府执行力度如何？比如今年新增1000万套，建设资金从哪里来？融资渠道是怎样的？有“两会”代表建议用“公积金余额”来开发建设“保障型住房”；有一些经济学家明确反对拿征收的“房产税”来建设“保障型住房”。建设“保障型住房”资金从何而来？笔者认为除了中央财政拨款之外地方政府也要想一些合理的办法。一些明智的开发商闻风而动，主动承建“保障型住房”，比如有施工资质的集团公司，虽然他们觉得“保障型住房”没有商品房建设利润率高，但可以通过建筑与装潢等其他行业来弥补利润点。

第二类供应品种是大家都熟悉的“标准商品住宅”。目前国家调控的主要是这块。限购、限贷、限外“三剑齐发”，即便是误伤“刚需”为什么还要紧追逐杀呢？因为前几年太多的投资、投机客“狂扫”这快领域，普通商品住宅的价格不再普通，“高房价”成了过街老鼠，并影响到民生幸福。2003年前本来作为消费功能的商品住宅，在2006年后成了人们追相“炒作”的工具，住宅投资功能被“夸大”，违规“黑洞”屡屡暴光，楼市“袍沫”显现，这给金融机构也带来威胁，风险愈来愈大！

为了防止“违规”现象出现，并切实保护弱势群体利益，笔者建议取消商品住宅预售制度，这一点去年“两会”上有代表提过。预售制度的弊端不言而喻、勿需再表。下一个五年，“标准商品住宅”开发应该像万科倡导的走“精装”路线，以造成中间环节的资源浪费。而对于有些三、四线城市出现“空置商品住宅”，应该征收“空置税” 二线城市的“空置商品住宅”政府应以评估价回购后在市面上出租给城市工作的非本市户籍人。

第三类供应品种是别墅等豪宅及商业地产。这块才是先富起来的人们投资聚财的品种。政策应该引导这批人去购买此类品种。另外，豪宅市场应该健全税制，除收取“房产税”外可以考虑征收类似台湾目前实施的“奢侈税”或称“资源占有税”。

     笔者非常赞同某位经济学家的观点，包括今年以后的五年内，“二次房改”的总体思路就是“以租为主；以卖为辅”。试想一下，如果我们能够象征性缴纳一定数额的租金去享受一套“廉租房”或是公共租赁房，又何必再去背负“房奴”的沉沉贝壳，辛苦活此一生呢？

当今80后中的一部分将是“保障型住房”的主流受益者。在大中城市高房价背景下，他们的生活质量严重扭曲、被打折扣，只有极小部分80后是经过自己长达5、6年的努力攒够首付、辛辛苦苦去做了“房奴”！倘若市面上有“廉租房”供他们选择，那么一样可以像新加坡的城市青年一样很幸福地生活！

     当然，在一系列“保障型住房”建设周期内，由于短期供应跟不上，或者说“保障型住房”暂时解决不了普罗大众，而商品住宅因停止预售拉长了开发周期，也势必在短期内引发供应不足，而需求庞大！这样一来“房价”、“房租”有可能进一步拉升，但是，笔者认为既然要“房改”就不要怕“阵痛”！只有定位好“二次房改”方向，按“三三制”原则与社会各圈层提供无缝对接的相应产品品种，才能让社会各圈层按自身实际支付能力实现“居者有其所”。

“二次房改”出“果子”之时亦即“限购令”终结之时！