今年楼市到五六月份市场回暖、年底转变为正常
——住建部政策研究中心副主任王珏林在睿智
20111市场经济投资分析高峰论坛上的报告摘要
在各地楼市调控不断深化的背景下，房价在未来将呈现一个怎样的发展态势？限购、限贷、加息等措施频出，投资不动产是否仍然是最佳的投资选择？购房者用怎样的心态来对待市场变幻，进行理性消费呢？2011年3月19日下午,由全国房地产经理人联盟河北分盟感和燕赵都市报主办、卓达集团承办的睿智20111市场经济投资分析高峰论坛在河北艺术中心举办。全经联顾问、国务院住建部政策研究中心副主任、研究员、教授王珏林先生，北京科技大学金融工程系主任、博士生导师、中央人民广播电台《经济之声》主持人刘澄先生到会做主题报告解答民众关心的问题。全国房地产经理人联盟副主席、全经联河北分盟主席高会臣先生，全经联河北分盟副秘书长，燕赵都市报地产部主任崔超峰先生致辞。全国房地产经理人联盟副秘书长、全经联河北分盟秘书长杨凤斌主持会议。
到会听众1300余人，20余家媒体参与跟踪报道。以下是国务院住建部政策研究中心副主任、教授王珏林先生主题报告内容的摘要。
今天我的主题就是对我国房地产政策和形势的分析。
一、去年房地产调控的情况。
第一方面， 2000年初国家对房地产提出了一系列的调整政策，2000年房地产市场情况到底怎么样呢？
一是房价仍处高位。全年房价的涨幅达到9.99%，仍处高位。
二是开发投资，去年房地产开发投资增幅达到33.2%，可以说是历史最高的。
三是销售，因为反映市场指标主要看销售量，市场的好坏主要体现在销售上。去年的销售量是14349万平方米，高于09年的9373万平方米，是历史上最好的。
第二方面，2010年国家出台了那么多调控政策，为什么房地产还继续这么热，原因何在？主要有几个方面：
一是我们国家出台的调控政策并没有全面落实到位，存在着很大的差距，各个城市、各个省出台的政策看，真正出台落实国十条的政策比例很少。
二是社会资金，包括我们银行的、企业的资金，过多的流入到了房地产市场。
三是我们的居民消费渠道单一，基本上集中在这个市场。改革开放30多年，每个家庭都有一定的储蓄，但是这种储蓄现在可以说没有增值和投资的渠道，你买什么？买股票、债权风险太大，存在银行是负利率，物价涨幅太大。所以大量的都在买房，因为买房好可增值，可继承，而且中国的家庭观念比较偏重于这方面。
四是市场房屋供应量不足。因为大家都清楚，现在市场存在的矛盾主要是供求矛盾，所以由于我们城市化的推进，人口向大城市集中，所以带来需求的旺盛，所以现在的市场供应量矛盾非常突出。
五是土地管理、市场管理力度不够。虽然我们卖了那么多土地，但是确实我们还有许多土地没有上市，土地没有上市就减缓不了我们的市场供求，就没有房屋。另外现在我们存在的很多违规行为，大家都知道屯地、屯房，不按合同办事，等等一系列问题，是我们市场管理中的问题，存在差异。
六是去年房子从价量齐升反映更明显的是在二三线城市，可以这么说，二三线城市去年基本上没有受到调控的影响。
基于以上几点原因，2010年我们的市场还是太热。
第三方面，真正排在前面的都是二三线城市。一是合肥，二是郑州，三是石家庄，第四个是沈阳，第五个是呼和浩特，第六个是武汉，然后是北京，大家都清楚，以前涨价的基本是北京、上海、深圳、杭州、广州，现在他们已经开始慢慢的往后退，我们二三线城市现在开始往上冲。
二，介绍一下今年的调控政策。
今年1月16日，国家针对房地又出台了一个新国八条，主要概括为几个方面：
第一是各个城市都要确定房价涨幅指标。要求各个城市在一季度，要提出你这个城市房价涨幅的指标，并向社会公布，中央政府要求地方各城市政府，你这个城市的房价涨幅，你先确定指标。这实际上已经把我们这个城市的房价定位了，它的涨幅已经定位了。
第二方面，限购城市范围全面扩大。在我们2010年国家提出的限购城市是房价涨幅过快的城市，今年提出的是直辖市、省会城市、计划单列市和房价涨幅较快的城市都要提出限购要求，范围非常之大。
第三方面，房地产税改革逐步推进。大家都清楚，上海、重庆已经开始试点。
第四方面，调整二套房首付比例。去年提出的是购买二套房的首付比例是50%，今年提出的是60%，增加10%，1.1倍的税率不变。
第五方面，严格住房供应管理。这里面主要体现两个方面，一是保障性住房优先供应，全面供应，保证供应，商品房供应量不少于前两年的平均数，要保持一定的规模。另外，对屯地等一些行为要严格查处。
第六，完善市场管理秩序，加强市场管理。包括合同管理、预售管理、交易管理、二手房中介管理等。
第七，保障房建设已经全面规划。大家知道，十二五国家提出要完成3600万套保障房，今明两年每年要完成1000万套保障房，所以保障房真正纳入规划和计划应该是从现在开始。
第八，建立约谈问责机制。也就是说你完不成任务，没有达到指标，甚至出现问题违规现象，都要采取问责制。
下面介绍一下限购房地产、加息对市场的影响。
先介绍限购对市场的影响。我们目前解决市场问题要采取行政措施。按理说，市场管理最好的管理办法，但是我们还没有完全到那个阶段。所以说现在不采取行政措施不行，市场必出问题，而且带来社会的不和谐。这次限购措施我们要有所准备，轻易不敢放开，放开就可能出现反弹。现在从市场供求关系看，包括北京最严，其实没有限制到更多的自住和改善的家庭，因为现在真正的需求都是年轻人，一般年轻人都是无房户，没有影响他的指标。
第二方面介绍一下房地产税。房地产税按理说，一般在市场发达国家，因为靠法制管理市场，房地产税是必不可少的，包括美国叫财产税，有的叫不动产税，有的叫房地产税，我们国家刚刚起步，所以现在从上海、重庆作为试点推开，虽然他们两个方案不同，方式方法有别，但都是解决一个问题，就是抑制投资性购房为主。上海人均面积60平方米，你要新买房，超了以后按70%计税。重庆是新买的按价格计算，也就是说你新买的别墅、高档住房纳入税收行列，而且分地段、分价格，前两年平均的价格高于多少征税，分了四个等级。所以我管这个房地产税叫浅试水，为什么呢？因为它对大多数家庭没有任何影响，但这个税会逐步深入，范围会逐步扩大。
第三点就是加息。从三种手段看，可能影响最大的是加息，它影响的是两个方面，消费者购房有贷款的，每月都要增加钱了，加一次息就要增加一次，而且按这个幅度进行调整，你每次都要增加100多元，积累下来就不少了。对于我们房地产开发企业来讲，同样负担会加重，因为他大量的是贷款，并不是你给消费者加息，对开发企业不加息，他也在增加。所以这个影响应该是最大的，因为它还存在几次加息的未知数。
第四点讲保障房。十二五提出了保障房力度非常之大，3600万套，我们去年定的计划是580万套，今年是1000万套，为什么国家这么重视保障房？应当有几个原因的，一是我们改革开放的成果要波及到更多的老百姓和更多的家庭，这是十二五规划的要求和目标。 二是我们的房价涨幅太高太快。三是我们保障房实际上是序幕刚刚拉开，虽然保障房从我们有市场就开始提出要求做这项工作，但是推进起来非常之难，这几年没有真正形成一个规划和计划，所以现在已经把保障房列入在和我们商品房同等地位同样的发展，作为政府的重要工作。单纯完成保障房3600万套，今明两年各1000万套，难度非常之大，主要有三点：第一点是土地问题。但是土地问题好解决，因为国家要求了，你在年度计划中先安置好保障房用地计划，你不安排，别的项目先别干。第二点，资金问题，就是钱的问题。那么多保障房，得需要多少钱呀？全国算1000万，需要1.3—1.4万亿，那么大量的钱。钱可能是各地政府比较难办的事情，但是现在有几个办法：一个是要求政府在土地出让金中拿出10%，第二个就是公积金增值那部分拿出来，第三方面就是银行贷款，第四方面就是动员企业参与，推进企业参与，鼓励企业参与。第三个难点就是分配问题、后期管理问题，是不是分配能够保证受保障的人群住进去，能够不够享受的甚至改变他的经济发生变化以后能够退出去，这种机制能不能保障，能不能公平。
我最后讲一下今年的市场情况。
因为从现在看，各个省政策正是出台阶段，买卖双方（不管我们消费者还是开发企业）都是观望期，都在看，所以现在市场应该是低迷期，市场肯定好不了。到年中时期，也就是五六月份时期，应该开始逐步回暖，因为政策已经明确了，房价的涨幅基本变化已经差不多看清了，而且去年并没有全部消费释放，和今年上半年的消费有一部分急需要出来，所以市场不是过快，可能要回暖。因为到年底市场转变正常。整个全年市场应该保持前几年的平均水平问题不大，但也不会好于去年（2010年），因为2010年太好了，如果还能涨幅那么快，那么政策可能要调整。所以我们要保持市场调控的目的是保持我国房地产健康稳定持续发展，希望我们这个价格和我们其他的价格一样，涨幅不要过快，而且这个市场要让更多的家庭、更多的老百姓受益，更多的家庭能够进入这个市场，达到我们市场建立初期的目标和国家交给的任务。就讲这些，谢谢大家！