关于保障房的发展，其实我觉得我们在５年内达到２０%这个速度和比例可能会是比较快一些。当然第一年可能希望开局的步子拉的大一点，因为５年３６００套，实际上不是平均一年１０００万套。平均的算每年是７００万套的就可以了，这个就是加重前面的开发量。

　　我觉得目前如果花１０、２０年达到３成的比例，这样会好一点。因为我国这么大，不能像香港和新加坡，因为他们的国家和地区是结构小，比较单一。我们的大中城市未来在１０、２０年之中能够实现2-３成就很不错了。现在我们可能没有太清晰，大家还都认为保障房仅是像以前的内容，我们忽略了一个很大的因素就是限价房。如果不开发限价房的话，要达到１千万套是不可能的。因为住建部拿出的１.３到１.４万的资金来源，８０００万必须是社会的渠道来融资。

　　社会渠道融资谈何容易？如果都是建租赁型的保障房是不可能的。廉租房基本上是亏的了，根本连本都回收不了；公租房的回收也要很久的时候，关键要看你的租金多少。万科那个万汇楼是５０多年回收期更不可能，它的案例是示范告诉你这个租赁房是做不了的，而不是示范一个很好的成功案例。

　　现在广东省限购房比例是三分之一，３１万里面有１１万是限价房。大家不要忽视这一块，这块才能最大回收资金，才是面向“夹心层”的。但是限价房的政策不太统一，广州是制定了限价房的管理办法和相应的政策。但是我们看到这个政策只是操作了几个楼盘，后来房价降下来就停了。广州总共是开发了５个项目，金沙洲２个，萝岗区２个。这样大的量在这样短的时间内，推向市场，按照这样的架构，如果我们仿效４万亿投资的操作模式的话，的确有可能发动起来，但是对市场带来多大的冲击和影响，我觉得比较难以观测。

　　你看广州的保障房不知道是１０万套还是１３万套，如果按照同样比例，意味着应该有几万套的限价房。广州在去年一年当中，才卖了６万多套一手商品房。如果按照 １００平方米１套的面积来算，去年应该是６.５万套。当然保障房不可能全部在今年推出，但是会改变预期。尤其是限价房的准入尺度，必然会大的放开，可能不再是必须要广州的户籍，否则恐怕就没有办法消化。

　　限价房对商品房的市场的冲击和影响强度、力度都特别的大，所以我觉得我们现在最关键还是应该把这些保障房的系统，保障房建设开发的管理办法，管理的举措都要同步落实。现在我们没有看到这些指标有没有被分解和下放到市里面。广州市目前对外称的是４.３万套，而且不包括限价房，这４.３万就是公共租赁房、廉租房和经济适用房。如果是１３万套的话，所需的资金还要翻两番。

　　住建部对保障房资金来源也采取了很多措施，提出了许多的思路和想法，就是充分利用社会上各种资金来源，如社保基金或者是公积金、债券等，采取配建、新建等等各种方式。我们看到天津的公租房出台了，基本是参照了保障房的优惠政策，不收地价，有税收优惠，不过征地要收成本，是否是零地价的概念不太清楚。

　　如果连征地的费用都不用付的话，政府贴的资金就会更大，它等于还是投入负担过大。现在广州的经济适用房售价大概４、５千/平方米。我觉得，如果资金紧张，在某一种程度上可以通过集资的方式，提前就把它分配了，提前就把资金收上来。这样的话，可以使得政府的压力减少一点，就是把整个操作方式往前移，最多补偿一些利息给购房者就行了。

　　我认为，对商品房市场这个冲击和影响会比较大。因为市场的份额一下子要让路于很大的保障房上市，因此我觉得我们一步步的来比较好。你要达到７成的供应比例的话，你应该从２、３成开始，然后４、５成，分几步走。你如果想一步到位的话，就会欲速则不达。

　　９０/７０的政策就是因为推进得太猛，而导致夭折，形同虚设。本来方向是好的，分步的话就比较符合事物发展的规律，应该循序渐进。如果搞大跃进的模式，就有可能出现我们现在还预料不到的结果，商品房的市场势必会受到很大的冲击，因为现在商品房市场供应是接近１００%的状况，你要让它一下子收缩到３成，多出来的供应量如何消化？我不知道保障房今年到底能上市多少，但这个建设量对人们心理上的影响就已经比较大了。

　　我们要加强对保障房监管的尺度和对所占比例的研究，就是在我们可以实现和掌控的范围内进行建设会比较好一点。否则死命地建好了，可能又会存在管理上的问题，可能还不知道该给谁住的问题。所以相关的管理配套、运作原则，我认为目前都还不太成熟，除了廉租房跟经济适用房的管理稍好些。廉租房现有的需求标准也已经满足得七七八八了，下一步我们监管和管理的机制能否适应保障房发展的需要，这个保障房制度建设方面还存在很多问题。

    那么，对市场的冲击和影响有的人说不大，我认为是非常之巨大的。如果按照悲观的看法，一半的开发商就会被淘汰了。除非开发商变成建筑商，只拿建筑的佣金就可以。当初，香港就是这样的例子，香港人对董建华的8万5计划就很大意见。不过，最近也有观点替董建华平反的。因为，以香港整个人口规模和广州比，是比较接近的。甚至如果这个城市里面一年发展８.５万并不是太多，保障房是一半的，还有商品房也有一半。他有很大程度是替金融危机背了黑锅，这个政策其实并没有完全实施。事实上，金融海啸之后，居屋都没有发展了，亚洲金融风暴对香港的冲击非常大。

我们现在恐怕也存在这样的情况，可能我们这１千万套和３６００万套要面对国际金融危机后经济的影响，有可能会成为人们抨击的对象。这个政策如果循序渐进的达成的话，我觉得并不是太过分，因为新加坡是８成了，香港是５成了，这个是要算总量，以前的福利房等各方面都要考虑过去。

                    根据 2011年3月19日焦点访谈记录整理