中国房地产市场已经持续繁荣了12年，可谓完整意义上的大牛市。不少起步晚于1998年的牛市都早已经宣告终结。比如罗杰斯1999年开始鼓吹的商品18年长牛，美国2001年之后的信贷泡沫，以及中国A股的6124点大牛市。

不过，在大力度的“新国八条”，和地方限购政策大面积出台两个月之后，大牛市行情有接近尾声的迹象。不管怎么说，目前的房地产市场，已经进入牛市下半场阶段基本可以肯定，虽然短期内还看不到彻底步入漫漫熊途的征兆。

眼下，由于限购又限贷等强力行政手段的干预，市场需求在短期内被迅速冻结，“有价无市”迹象已经十分明显。

刚刚过去的一周(3月7日至3月13日)，根据中国指数研究院监测的35个城市中，楼市成交量下滑的城市超六成，12个城市跌幅在30%以上，4个城市成交量跌幅超过50%。其中，海口成交量跌幅最大，达76.62%。9个重点城市中，7个城市成交量环比下跌，其中深圳跌幅最大，达51.77%，天津的跌幅也达到47.06%，北京和杭州等城市降幅均在10%以上。这已经是该监测连续三周出现成交量急跌了。

无疑，由于中国楼市的伪市场化特征十分明显，行政手段往往能起到出其不意的效果。我们不得不承认，虽然房地产是经济支柱，是国民财产性收入的主要来源，但却是当下最不健康的市场之一。由于从土地市场这一源头开始，下溯至开发和交易环节，这一市场无不充斥着资源垄断和权力资本介入，该领域更是近几年官员集体腐败的重灾区。

如此性质就决定了中国房地产不可能实现完整意义上的市场化，在土地财政强势依旧的背景下，行政力量才是决定房地产市场起伏的根源性动力。由此，强有力的行政打压式“挤泡沫”，才能够得以瞬间凝固各种需求，让这个市场先从成交量上急剧下跌。限贷、限购等行政手段就成为房地产调控的最立竿见影的政策。

目前，成交量的大幅萎缩和严格的调控政策，开始让开发商和投机者信心动摇。前两年，在极度宽松货币政策的刺激下，不少开发商赚得是盆满钵满，银行趴着少则数亿的现金，去年下半年，他们尚无资金链断裂的可能。

虽然房地产利益集团在去年“929”新政出台之前，曾经极力游说楼市政策调控转向，但是最终被第二轮、第三轮房地产调控的无情现实所冲击。时至今日，不少开发商已经处于“断粮”的边缘。

自去年下半年以来，由于持续的货币紧缩，银行信贷对房地产开发的支撑力度明显不足。特别的，2月份新增贷款只有5356亿元，远低于预期，广义货币供应量(M2)同比增长仅为15.7%，虽然并不低，但较之前面两年的至少20%的增长，已经可以说是急速下跌。笔者接触的某些开发商已经开始对资金成本20%的以上的地下钱庄都已经趋之若鹜，可见他们的资金周转已经开始出现问题。

如果目前的限购限贷政策真能持续维持个一年到两年，我们相信资产负债表再好看的地产企业，也难以支撑到明年上半年，降价是他们唯一的选择。而对于那些规模本身就不大、竞争力一般的中小开发商而言，由于2009年和2010年借着刺激政策的东风，激情飞扬式扩张，摊子铺的过大、过急，他们很有可能上半年就会出现资金链告急的问题。

这样的情况下，对于过度依赖银行融资的房地产企业而言，A股上去增发，或者发公司债都并非他们短期内能完成的。迫不得已的情况下，又不情愿选择降价以回收现金，那么他们就只能继续饮鸩止渴，以各种抵押的方式获取数倍于央行基准利率的民间借贷资金。当然，这样的企业最终会背上更为沉重的包袱，当量价齐跌真的到来之际，他们将是第一批被淘汰出局的企业。

其实，只要短期内政策不至于因为利益集团的游说，而使得限购和限贷有所松动，那么随着成交量的持续低迷，短则半年，长则一年，真正能扛住不降价的没有几家。

但问题又来了。虽然行政手段短期内制住了需求一段，但是过去十多年支撑房价上涨的因素消失了吗？如果没消失，这种短期政策，真的能够解决多数人的住房问题？

答案很简单。多年累积起来的货币泡沫依旧，并且仍然将维持16%以上的增长；土地财政一如既往，分税制看不到改革的迹象，地王依然会不断出现；投资渠道依然狭窄，制造业生存环境并未好转，民间资金游离于房市仍是不错选择。

看来，楼市泡沫短期内依然不会消融。真正能够解决居民住房需求的，肯定不能完全依赖短期的限购和限贷，最根本的还是要把多数人的住房问题，依赖保障房解决。这也是12年前住房市场化改革之初，中央政府的基本政策。只不过最终因为2003年的“18号”文件，才导致如今商品房和保障房比例严重错位。

实际上，房地产牛市行情结束是好事情。因为这可以让全国房地产市场进行一次审慎而严肃的价值体系重估，让投资者和地产商最终找到各自的利益平衡点，并在这个过程中淘汰掉一批竞争力不强、并且有碍房地产行业健康发展的地产商。

经过这轮博弈，让70%的城市资源和财政资源集中在保障性住宅方面，而30%留给商品房市场。中国的房地产行业要想真正走向健康，大多数民众民众都能安居乐业，就不得不经历那样残酷的现实。建设保障性住房，改善低收入家庭居住条件，关系到群众的切身利益，是各级政府的重要责任。房价越高，政府保障群众“住有所居”的责任越重。（本文作者倪金节为专注于宏观经济和金融市场研究的财经作家，最近一本书是《好泡沫还是坏泡沫》。）