财经周评（11-10）：业界形势分析表明调控的难度

彭澎

日前，广州市房协主办了“广州房地产形势分析研讨会”，并有意用了正方与反方PK的形式。其中的观点倒是可以预见，但各自立场确表明了房地产调控的难度。

会议讨论了三大话题：一是从化、增城是否应该限购；二是经济适用房是否应该停建；三是广州房价调控目标应为多少。虽然大量媒体都有报道，但都是各取所需。在说明本主题之前，有必要把本人的观点较完整地表述如下：

关于从化、增城是否应该限购。我的意见是应该限购，原因有三：一是限购的目的是抑制投资投机需求，而两地的买家如果不是更多的话，据我的观察是一半以上为二次置业者，大多是投资者购买。而广州温和的限购政策中可以“卖一买一”已经充分考虑到了改善性需求。二是从化、增城虽然是广州代管县级市，但实际上经济社会政策都是由广州来全面统一布署的，两市楼市与广州同属一个“板块”，即使行政管辖有问题，也可以由两市来宣布限购。三是从化、增城将在3月份提出自己的控制房价目标，如果不限购，是很难实现目标的，近期两市房价上涨幅度较大已经说明了这一趋势。而且，两市房价继续上涨将影响全市调控大局。

关于经济适用房是否应该停建。原来我是反对建经济适用房的，因为转移产权形成投资前景可能诱发寻租行为。但后来看到房价持续上涨，而新加坡、香港也有组屋、公屋这种房型，因此，我转变态度为可以继续建，但要逐步限制，并增加公租房的数量。针对寻租行为，可以采取以下办法：（1）标明经济适用房小区，将其与商品房区域明确标识，以抑制其投资空间；（2）绿化、空地等公共配置全面下调，仅够基本配置，低标准装修；（3）单位面积严格控制在60平方米以下，仅够居住但不太宽裕；（4）住房单位不配车位，只安排少量公共停车位供访客使用；（5）严查违章者，出租、空闲都予以收回，如发现以权谋私或骗取资格，即坐牢惩罚，绝不手软。

关于广州房价调控目标应为多少。我虽然认为各地控制目标都将根据GDP、CPI和居民收入增长幅度来制定，但在上下浮动10%的范围内将是皆大欢喜的局面，老百姓通得过，开发商也满意，政府也说得过去，向中央也好交待。可是如果限购令实现的时间够长，或再进一步扩大甚至全国施行，或者房产税全面开征以承接限购令，则房价较大幅度下行是完全可能的。那么，根据收入房价比，从均价来看，广州理想房价目标是8000元/平方米，可以接受的现实房价目标是10000元/平方米，维持现状是各方追求的目标的妥协。

第一个论题，11位专家中，实际上只有我一人主张限购，这多少反映了业界对限购的态度；第二个论题，主张停建的占大多数，这是可以理解的；第三个论题，只有我和韩世同认为有降价的可能，一人不表态，其余8人都看涨！

于是，我感觉到，现在的调控政策正面临着以开发商为代表的业界和精英群体与温家宝总理调控决心之间的博弈。因为在预测限购令会持续多久时，少数人认为最快4月份就将取消，甚至反过来政府救市！最长的预测认为会在2012年3月取消，也就是中央政府换届之日。显然，这种博弈将极大地考验这届政府的决心和政策水平！

最后结果怎么样，我们只能试目以待。但在隐约中，我感觉到，今年有可能是新的住房体制和新的房地产格局产生的元年！