2010年的北京房地产市场用跌宕起伏来形容一点也不过分，从4月份起，停发第三套房贷、限购令出台、央行加息、提高公积金贷款利率……楼市调控政策频出，招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。
严厉的政策让众多房地产开发商在住宅项目开发上颇为掣肘，销售价格及速度都难与往年相提并论，回款速度也大幅放缓，越来越多的开发商转身投入了商业地产开发的浪潮之中。由于贷款及购买套数方面的限制，大多数原本还处于观望状态的投资者也正批量地退出住宅地产市场，再加上2010年保监会对于保险机构在不动产投资方面的放松，虽然2011年还不会有大量资金的涌入，但这一重大利好无疑为商业地产发展又打了一针强心剂。
自2006年起，由于住宅地产过热，北京相当一部分地区出现了商住倒挂的现象，即便在CBD中心，商业物业的价值以及升幅都远远赶不上同地区的住宅，商业地产的价值被严重低估。也正因为如此，自2010年起，在政府调控的大背景下，由于商业市场整体在经济危机中逐渐复苏，以及其它多种因素影响下，商业地产市场的价值正在被被重新评估，原本住宅物业与商业物业之间冰火两重天的发展态势正在逐渐扭转，北京的商业地产发展在经历了太长时间的静默后，终于在2011年与住宅站在了同一起跑线上。
如果说2010年是商业地产由幕后走到台前初试啼声的分水岭的话，那么2011无疑将是商业地产叱咤风云的黄金年，这一趋势也体现在自2010年下半年开始，无论是央企国企还是民营的开发商都纷纷地将目光聚焦在商业地产这个价值洼地上，无论是之前有无商业地产开发背景的开发商都或积极或被动的转型，一时间各地以商业立项的项目陡然增多。
作为一个商业地产人，我深信在这股热烈的转型大潮中，当然会有’华丽转身，优雅上位”的例子，但“华丽转身，尴尬撞墙”的个数也将绝不在少数。商业地产操作由于其专业性强、对从业人员培养的时间周期长、操作周期长、难度大等原因，一直属于地产圈的中只有少数人才能驾驭的领域，而这种现象也绝对是“事出有因”的，在接触过的大量开发商并深度沟通后加上近百个商业地产项目的操作经验，我总结了在北京从业十年来，遇到的，经过的，令人感慨的，普遍存在于开发商当中的对于商业地产操作的误区：
由于受到住宅开发模式的影响，有些开发商对于商业地产项目的回款速度期待值过高，对商业项目操作的专业性严重低估，在并不了解市场和没有专业团队支持的情况下，想当然地认为只要是商业物业的形式能分割成小面积销售，完成销售就行，于是请设计公司设计，施工方建造，这样出来的产品可能在外表十分光鲜抢眼，但到底是不是市场需要的呢？如果不是，那它根本不能称作是商业物业，只是一个长得有些不一样的住宅而已，但最关键的是它不是住宅，不存在刚性需求，失败的住宅项目可以靠价格政策的调整来解决，最终总能实现一部分回款，但失败的商业项目就绝对无人问津。。。商业地产的灵魂在于把握市场，最终使得经营方加入，无人经营的项目就是一堆徒有其表的空房子而已，而且，实现商业价值最大化的手段绝对是持有而不是销售。。。不光是北京，全国范围内这样的案例不胜枚举。众多开发商尤其是中小型住宅开发商受到资本的限制和住宅开发的惯性思维限制，缺乏对商业地产专业性的认识，因此付出了昂贵的学费。
很多开发商不重视项目前期的专业商业策划工作，认为商业团队的作用就是在招商的时候才有用，往往等到施工都进行到一定程度了才想到接触商业团队，这时，对于该项目的市场定位和产品要求还都全未考虑，整个项目的方案只是开发商的良好意愿加上设计院并没有针对性的设计，这样制造出来的方案是绝对经不起市场的考验的。往往会发生商业团队一接手就发现市场定位与产品设计严重脱节需要进行产品改造或是设计的产品和想要招商的商户需求的结构不符，可是此时的工程已经进展到没有办法再进行结构上的改变或者要付出很大代价才能改变，结果通常就是“既已如此，因陋就简”，导致了很多核心地段可以做的很好的商业项目因为结构和硬件问题，“委屈求全”了，最终出来的产品和本来应该出来的产品相去甚远。这样的情况在太多开发商身上上演，每每让人感叹一个好地段好位置被浪费了，而这样的地段是不能复制的。
开发商对于商业形式的复杂性和市场认知重要性的认识不够会直接导致对商业项目的市场定位的认知就发生偏差，盲目崇拜高档品牌，认为只有经营高档商品的商业项目才是成功的商业项目，完全不顾自己的项目所在地市场需求及目标消费人群，一心只想引进国际大牌，认为只要自己的项目中有这样的品牌进入就是项目成功了，而对于不惜一切代价引进一两个大牌后，项目的整体布局，其它品牌的选择和落位却不考虑，认为只要有大牌进入，其它品牌当然会进。这种对于高档品牌选址和项目定位完全不了解只抱着一腔热情想做高档商业的最终后果不外乎两种：一是浪费了很多时间精力，最终还是无法达到选址要求，再回过头来重新认识自己的项目重新定位操作，往往错过了最好的入市时机，被市场上其它同类产品占领了先机。二是在牺牲了大块的项目展示面和一楼的黄金位置以及贴补了大笔装修资金后最终成功引进了一两个国际一二线品牌，但是由于对于整个项目的定位不明，其它品牌和业态不能与之匹配，发生了后期经营上的问题，或是由于引进大牌的租金牺牲太大，将租金压力转至其它楼层和品牌，造成其经营压力大，最终难以为继，频繁换商户，整个项目也惨淡经营，空有其表。而因为引进了一两个大牌就使得整个项目一举成功、名利双收的，这样的案例从未遇到过。商业项目的成功从来都不是基于一两个品牌的成功引进，从操作层面来看，只有认真的研究了市场，尊重商业规律和市场规律，了解市场需求和自己的产品，再加上相匹配的营销方案，才有可能走上成功之路。
商业管理不同于物业管理，是一门专业的学问，把这两者混为一谈，甚至让物业兼管商业管理，是存在于很多中小城市商业项目开发操作中的误区，即使在北京，也有相当一部分开发商并不重视商业管理。一个商业项目成功的按照定位开业还只算是成功了一半，想要长期持续地实现利益产出利润，除了良好的物业管理，良好的商业管理也是不可或缺的，从补充招商、调整品牌、到商业活动的策划和项目商业形象打造和维护。。。商业管理涵盖了很多方面。目前国内国际比较知名的商业地产开发商，几乎无一例外的拥有一支强大的商业管理团队。随着近年来北京土地资源的稀缺，上马的商业项目也逐年减少，大多北京的开发商包括国企和民企都把二三线城市甚至是四线城市作为下一步发展的目标，这些区域在对商业物业的需求程度上和开发价值上无疑都称得上是价值洼地，但是商业操作人员和管理人员的稀缺也是不容忽视的问题。
以上列举的现象只是一些常见的问题，正如前面提到的，商业地产操作经验来自于复杂的实践性的认知和大量的实操经验，绝非一蹴而就。
在伴随着北京的商业地产成长的这十年中，见证了北京的商业从以少数几个商圈的传统百货形式为主的单一布局到慢慢过渡到综合性购物中心和社区商业等多种商业物业类型平分天下，百花争艳的局面，见证了北京的商业地产团队从无到有、从弱变强的过程，见证了北京的商业地产从业人员团队从几乎完全没有，要靠外来商业人“挑大梁”，到现在团队人员本土化的过程，这些过程包含了众多开发商和商业人的辛劳。
然而北京作为一个要与国际接轨的大都市，在商业地产的发展上无论是商业物业形式的多样性还是区域商业的便利性以及操作大面积商业项目的成熟性上，甚至从人均占有商业面积上都还落后于国内的沿海一线城市，更无法和国际标准相媲美——北京商业地产的道路还很长，但已经面对就在眼前的商业地产黄金年。