限购令出台的目的、实质和收尾会是怎样的？

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在当今我们出台经济政策的主要目的同时也是为了政治。

对于高房价，国家已经先后出台了三次调控措施。总体上看，三次调控越来越有力，越来针对性越强。

调控政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。因而，供求关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。改变供求关系的政策主要有两类：一类是针对房地产的行业政策，如限购、限贷以及保障房等调控政策；另一类是针对宏观经济的货币政策，如加息和提高存款准备金率等。出台行业政策的主要目的是削弱市场需求，减轻供求压力，意在需求；货币政策的主要目的是收紧开収商资金链，迫使其加速出货，意在供给。就是说，政策的主要作用在于改发供求关系，只有严格执行政策才能改变供求关系。

调控政策的实质是政治。这次住房限购令不同以往的房地产调控政策之处在于，它所产生的影响将远不局限于房地产领域。表象看，这次限购令是两会前政府兑现房价承诺的终级命令，但实质上国家出台一系列房地产调控政策的本质，不是要打压房价，而是要引导资本在产业之间的合理流动。目前的高房价使产业资本、热钱等资金疯狂流入房地产市场，使中国经济结构转型与虚拟经济的高风险相伴，为经济发展带来严重隐患。国家相继出台的包括房产税等在内的一系列房地产调控措施，实际上是在降低未来经济面临的风险程度。而限购令的出炉，是国家开始对通货膨胀，经济结结调整引起重规和焦虑，并开始采取更为直接有效的措施和手段。限购令还触及到了当前最敏感的社会公平、民生等政治问题，为“十二五”及2011两会换届选举塑造一个良好的政治环境。 所以，落实当前的经济政策也就是突出社会政治。

调控政策的理想目的要使房价能够保持在一个合理的水平。目前的调控落点集中在三个方面，第一，增加有效供给。第二，抑制投资和投机性住房需求。第三即市场管理。从一个普通百姓的视角来看，在高房价的重压之下，伴随房产调控的持续，未来我们的住房路线图将更加多元化，商品房、廉租房、公租房等多层次的供应体系，将给百姓更多选择的机会。

那么，对于2011楼市趋势的影响会怎样呢？

各类政策对房地产市场影响是叠加的。历次房地产调控往往是多个政策组合使用，讨论单个政策不利于我们从整体上判断各种政策对需求的叠加影响。总体来看， 2010 年一二线城市后三季度由于调控，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定 2011年销售面积不应再低。基于此，如果不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨 4.7%；考虑保障房的影响，全国销售面积将上涨 1.5%。如果乐观地预测：2011年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨7%；考虑保障房的影响，全国销售面积上涨3.8%。

因为限购令并不必然使二三线城市成交量回落。限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限贩令前伴随成交量的大幅上涨。限购令导致部分二三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大。因为二三线城市炒房者在目前还毕竟是少数。

限购令是为了要给我们的保障房建设赢得时间。因为在一定意义上保障房将造成商品住房市场被动萎缩 。保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素。2011 年提出全国要建设保障性住房和棚户区改造 1000 万套。保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。保障房将造成商品住房市场被动萎缩 3.2%。严格执行保障房政策是调控正道。

在一定程度上来说，限购令其实更像一个信号，它释放出了国家对房地产市场进行调控的决心。如果说地方政府是房价上涨的最大受益者，加上国有银行系统被房地产绑架，政府部门一定不会允许房价泡沫破灭。但当房地产已经危及到国民经济安全，产业空洞化赺势日益严重，居高不下的房价更是影响到民生。出于经济持续发展的角度考量，挤出房地产泡沫，以完成未来十年的经济转型，就成为政府必须要面对的任务。所以，限购等调控政策何时结束，就要看调控的效果了。

作为开发商应当未雨绸缪，加快行动，变被动为主动。在资金充足的前提下，应当抓住行业调整机会，加快并贩、土地储备和扩张。如果资金紧张的话，应当降价促销、加速出货，合作开发，同时奋力参于保障房建设，尤其是位置较佳地块和资金受限的开发商。

作为买房者，主要需要考虑的是个人的实际情况。如果你确实有购房需要，又有购房能力，仍然要适时出手，不必总是观望。因为从长远趋势看，房价还是上涨的。