谢逸枫:史上最严“新国八条”按不住房价
2月1日温总理又说：坚定不移地搞好房地产市场调控

  根据2011年2月1日全国一线四大城市房管部门和研究机构发布的2011年1月数据显示，北京市2011年1月商品住宅成交均价为22791元/平方米，环比2010年12月涨幅为8.8%。广州市2011年1月份全市十区一手住宅成交均价为14717元/平方米，同比上涨15%，环比下降7.1%，成交面积则为67.6万平方米，同比上涨9.2%，环比上涨19.9%。中心六区1月一手住宅均价达21323元/平方米，同比大涨29%，环比微降3.1%；成交面积为29.5万平方米，环比上涨16.5%。2011年1月,上海楼市开年成交大涨,外围房价逼近2万元。2011年2月1日，深圳市规划国土部门1月31日公布的最新数据显示，今年1月深圳新房成交均价为每平方米20168元，比去年12月小幅上涨6．6％，数据显示，这已经是深圳房价连续第5个月在每平方米2万元上下小幅波动。

  为遏制部分城市房价上涨过快和防止楼市泡沫扩大化及维护社会老百姓的购房希望，去年中央对楼市实施“史上最严厉的政策调控”，尤其是中央的“三个文件”（110号新国十一条和417号新国十条及929号新国五条），可称为“三重铁拳”。但是受到人民币升和热钱入市及信贷过量等物价上涨，市场上流动着大量的资金。由于国内投资渠道比较狭窄，大部分的资产集中在楼市，导致市场出现通货膨胀。在银行负利率和购买及投资房产抗通胀的刺激下，另外是市场供应比较紧张和地方政府对中央政策执行不到位及政策未对开发商的资金链形成重创力等市场购买力旺盛的因素下，削弱了中央“三个文件”的政策调控效果，虽然遏制了房价幅度的上涨过快的趋势，但是未遏制房价上涨的趋势，甚至出现部分城市的房价继续上涨的现象。

  因此，为继续遏制部分城市房价上涨过快和遏制部分房价过高，上涨过快，供应紧缺的城市及防止部分城市房价幅度上涨过快，同时，防止楼市泡沫扩大化。所以，中央继续执行和实施“最严厉的调控”。

  2011年楼市政策调控第三轮于1月14日打响，2011年1月14日,首次上调存款准备金率。2011年1月15日，从16个已实施限购令的城市，于2011年2月1日，扩大到30个二三线城市。2011年1月25日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台了《房地产经纪管理办法》（8号令，以下简称《办法》），这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。2011年1月26日，国务院出台“新国八条”和2011年1月27日，国务院同意上海和重庆房产税出台。2011年2月1日，上海为落实国务院“新国八条”政策，实施了上海版“泸九条”。

  2011年2月1日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在团拜会上表示，2011年是实施“十二五”规划的开局之年，各项任务十分繁重和艰巨。温家宝说，要坚决防止物价过快上涨，通过发展生产、保障供给、搞活流通、加强监管，保持物价总水平基本稳定；要坚定不移地搞好房地产市场调控，加大保障性住房建设，增加住房有效供给，抑制投机投资性需求，切实稳定房地产市场价格，努力改善居民的住房条件。

  国务院出台的2011年第一次房地产市场调控政策再次加码：二套房首付提至六成，对已拥有两套及以上住房的当地户籍家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，暂停在本地向其售房。

  国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。此次调控力度再次达到新的巅峰”，堪称“史上最严”。

  1月26日，农历小年，新一轮房地产调控措施出台，国务院祭出新的“国八条”。这是继去年1月、4月、9月之后的第四波调控，在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码，其中制定“房价控制目标”和“限购令升级”两大措施将对楼市产生较大影响。此次调控力度再次达到新的巅峰”，调控政策全面、找点很准。前两轮调控中未落实的部分政策将在2011年更加收紧，这足见中央政府的调控决心。

  号称史上最严的“新国八条”：一、各城合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。二、多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加公共租赁住房供应。三、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。

  五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。

  七、未如期确定并公布年度新建住房价格控制目标、房价上涨幅度控制目标或未完成保障性安居工程目标任务的地区须要向国务院作出报告，并接受问责；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

  楼市调控再加码，“史上最严”信贷税收政策出台。这8项措施从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面，延续并全面强化了此前出台的各项调控政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合。二套房首付提至六成，抗击高房价"备足弹药"。“国八条”对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的“加码”。典型的是：强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

  由于受到自2010年到2011年一系列政策调控的影响和传统楼市淡季及购房者等开发商心理预期产生变化，2011年春节楼市冷清，有的楼盘干脆关门放假，有的楼盘则是大搞促销活动，有的楼盘则是忙搞新的折扣。2011年1月29日，是“新国八条”楼市新政出台后的首个周末，广州楼市看楼市民较少，楼盘售楼部较为冷清。楼市新政刚出台，市民和开发商都处于政策消化的观望期，加上临近春节，楼盘新货少，因此楼市比较冷清。广州开发商还是没有因为担心新政影响而促销卖楼，更是选择春节期间观望一段时间后再做决定。但不少已经交定金买楼的市民则在赶限购令末班车，加快网签，导致近日阳光家缘网签量开始增加。

  “新国八条”出台首日 广州局部出现“赶末班车”，新“国八条”出台首日，不少广州购房者都关注该政策将给楼市带来什么变化。有部分已经下定的市民出现犹豫心理，关心房价是否下调；而首次置业者则希望房价能因此而下调，让自己买上房。也有换房族受加强版“限购令”影响，无法再进行换房。由于广州还没有真正执行家庭限购第三套房的政策，所以大部分购房者有点想赶个末班车买套房，否则以后想买都不能买了；但是又怕买在高位上。大家都说这次调控动真格了，广州大部分打算买房的人可能都得限购，楼价可能降下来。甚至有人认为，买房抗通胀可能变成大贬值，所以很犹豫啊。其实，尽管新一轮楼市调控又开始了，但广州楼盘尚未开始降价。

  虽然1月份宏观政策面上接连出招，存款准备金率上调0.5个百分点，以及“国八条”出炉，上海、重庆开征房产税等一系列宏观调控组合拳，对广州楼市的价格似乎马上就有一定的效果。去年年底一度被压抑的成交量还是在今年1月份得到了释放，但均价还是出现了下降的迹象。相比去年底，成交量大涨三成之余，均价也环比下降10.3%，达到12184元/平方米。

  根据阳光家缘网签数据显示，1月1日~1月30日，广州十区二县一手住宅成交面积为100.6万平方米，同比增长25%，环比增长32.9%；成交套数为8628套，同比增长28%，环比增长29.9%，无论是成交面积还是套数均超过去年11月、12月。在价格方面，1月份广州十区两市一手住宅均价为12184元/平方米，环比下降10.3%，但同比依然上涨6.5%。除了增城与从化两个县级市，1月份全市十区一手住宅成交均价为14717元/平方米，同比上涨15%，环比下降7.1%，成交面积则为67.6万平方米，同比上涨9.2%，环比上涨19.9%。

  从区域成交情况来看，中心六区1月一手住宅均价达21323元/平方米，同比大涨29%，环比微降3.1%；成交面积为29.5万平方米，环比上涨16.5%。新四区与二县市一手住宅均价则为8351元/平方米，同比上涨13%，但环比跌幅达10.3%；成交面积为71万平方米，环比大涨41.1%。在1月录得有成交的楼盘当中，均价前三名依次为凯旋新世界、爱群会景湾和帝景山庄，其中凯旋新世界成交均价超50000元/平方米。由于临近春节，1月份广州一手住宅新增供应也因此出现大幅减少的现象，根据数据中心统计显示，1月广州住宅新增货量仅为约5084套，较12月份大幅减少3718套。

  2011年1月24日，据数据监控中心最新统计，上海市1月份在售项目中50余盘报价高于去年12月份，占比高达18%，宝山区有36.7%的楼盘提价，单盘最大涨幅48%。年初销售压力变小，开发商看涨后市，致使1月份出现多个楼盘趁势涨价。1月份出现涨价的住宅楼盘中，有10多个项目是由于新推房源，报价较去年12月出现不同幅度上涨，最小的如尚成府邸上调200元/平，最大的则有青浦区某楼盘预计春节后新推房源，所报均价约40000元/平，较12月份提高了48%。

  2011年2月1日,有消息称，北京上海在新政出台后出现了成交“井喷”，但广州仍比较正常。数据统计系统显示，1月28日广州一手住宅网签套数为421套，高于新政首日的352套，但事实上在新政未出的23日广州也曾出现了630套网签量；28日成交均价达到13492元/平方米。但是北京二手房一天买卖2093套，市场情绪恐慌。被称为史上最严厉的“新国八条”一出台，再加上上海重庆两地开始征收房产税的消息，整个房地产市场震动不止。为了抢占北京落地细则尚未出台的时间差，很多购房者出手了。据统计，27日一天全市二手房网签量增长86%，多达2093套。

  2011年2月2日,广州郊区有楼盘加大推货,甚至买别墅送奔驰等特殊的促销活动。今天是春节长假的第一天，虎年岁末遇到“史上最严厉”的“国八条”来袭，楼市再遇强力打击。根据媒介报道，今年春节期间广州楼市虽然楼盘开市时间早，大多在大年初一就启市，但春节期间全市新盘新货供应量比去年春节还少。有发展商临时取消开盘计划，有发展商加大优惠力度，推出各种灵活的付款方式揽客，也有发展商索性关门放大假。有的郊区楼盘则加大推货力度，打出“买别墅送奔驰”的优惠。“国八条”来袭，不少市民调整了买楼计划，开始新一轮观望。

  据某网站最新统计，2月1日-28日，广州十区两市将有21个楼盘推出新货，比1月的开盘数（31个）下降三成，而且这些新盘新货大多要到春节后才上市。其中，中心六区新货数量减少得尤为明显，六区推货项目只有5个，占2月推盘总数不到25%。据新快报记者之前的不完全统计，广州全市原定春节期间将开市迎客的楼盘只有80多个，大多推尾货，真正有新货上市的只有寥寥几个，供应量比被称为“史上最淡”的2010年春节期间还要少。

“国八条”抢在春节前一周提前出台后，广州发展商快速变招，某知名发展商清远新盘原定初四开售，新政后突然紧急通知买家，称初四不开盘了，具体时间待定。天河、海珠都有楼盘临时决定提前放假，从上周末就开始关门，买家看楼只能吃“闭门羹”；大多数郊区盘虽然都正常开市，但也相应调整了推盘计划，减少春节新货的供应量。

  为吸引买家，发展商从上周开始推出“春节集团联展”的“例牌菜”，如恒大、富力、合生、珠江、保利、雅居乐、方圆等集团，旗下广州及珠三角楼盘齐齐上阵，抱团作战。除旧业主介绍额外折扣、“一口价”单位、送管理费、家电大抽奖等，还准备了丰富的迎新春活动，如中海金沙湾的黄飞鸿纪念馆醒狮武术团表演，雅居乐剑桥郡的“天下第一鼓”和世界民俗表演等。富力地产推出属兔购房9.8折；颐和地产推出旗下别墅新春联展。

  因二套房贷款门槛提高加上“限购令”，别墅、大户型楼盘压力更大，因此有发展商促销力度加大，如恒大地产最高8折、颐和地产的联展优惠最高8.8折。由于总价高，让利金额颇为惊人，如花都颐和山庄的特惠别墅平均让利幅度50万元/套，恒大御景半岛最高优惠83万元/套，而主打超豪别墅的颐和高尔夫庄园，平均优惠幅度高达300万元/套。广州更有楼盘干脆放春节假关门不卖楼了。看来，广州开发商还是没有因为担心新政影响而促销卖楼，更是选择春节期间观望一段时间后再做决定。所以，买别墅送宝马纯粹是噱头炒作。

  随着中央于1月份出台“新国八条”调控重拳，新政不仅要求提高二套房首付比例至60%、调整营业税征收，同时还要求地方政府设定房价控制目标、限购令在全国范围全面铺开，调控力度较2010年的“新国十一条”“新国十条”与“新五条”有过之无不及，加上货币政策收缩趋势明显，预计接下来成交量或将逐步回落；但与此同时，在通胀预期下，房价短期内出现松动的可能性不大，维持高位盘整或许是最有可能的走势。

  总体来说，1月份上海市降价的楼盘数量远远少于涨价楼盘的个数，涨价的幅度也大得多。由于房产税在 2011年即将出台，刺激了部分消费者选择在2010年底购房，年前部分开发商迫于资金压力、或者为了完成销售目标，降价促销的数量大大增加。进入2011年初开发商的销售压力变小，因此重新上调了价格。且2010年第四季度的量价齐升、特别是商品住宅均价的飚高“粉碎”了“调控控制房价”的预期，不少开发商看好后市，认为上海房价仍将继续上涨，因此2011年1月份出现了多个楼盘趁势涨价的情况。

  2011年1月18日,上海楼市开年成交大涨,外围房价逼近2万元。上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。根据最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。

  1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。

  旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。

  2011年2月1日，据北京房地产交易管理网的数据统计显示，截至30日，期房商品住宅成交套数环比下降了31.5%，现房商品住宅环比下降6.3%。住宅成交价格则继续维持涨势，新增供应同比大幅下跌。数据显示，1月北京累计成交期房商品住宅9363套，现房商品住宅1964套，环比均有上涨。价格方面，据亚豪机构的统计，1月商品住宅成交均价为22791元/平方米，环比2010年12月涨幅为8.8%。另据亚豪机构统计，1月共有12个项目开盘，新增供应3439套、31.7万平米商品住宅，开盘项目的整体均价为23750元/平方米。同比去年1月，供应套数下降了64.7%，供应面积减少了68.2%，开盘均价上涨了16.2%。