谢逸枫:上海“沪九条”突击调控楼市
2011年1月24日，据数据监控中心最新统计，上海市1月份在售项目中50余盘报价高于去年12月份，占比高达18%，宝山区有36.7%的楼盘提价，单盘最大涨幅48%。年初销售压力变小，开发商看涨后市，致使1月份出现多个楼盘趁势涨价。据统计，上海市1月份在售约280个公寓楼盘中，有50多个项目的实时报价高出去年12月份，占比高达18%。从区域来看，涨价楼盘最多的为宝山区，该区近4成项目出现提价，比例高达36.7%，其次松江区有34.5%的楼盘涨价，卢湾、普陀分别以33%、31%紧接其后，全市除了静安、虹口、闸北、崇明、徐汇五区没有发现涨价楼盘外，其余13个区域均出现价格上涨，其中有8个区涨价楼盘数量比例在10%以上。此外，全市约7个项目报价低于去年12月份，占比2.5%。徐汇区降价楼盘比例最高，约18.2%，崇明区16.7%居其次，有12个区县没有发现降价楼盘。
总体来说，1月份上海市降价的楼盘数量远远少于涨价楼盘的个数，涨价的幅度也大得多。由于房产税在 2011年即将出台，刺激了部分消费者选择在2010年底购房，年前部分开发商迫于资金压力、或者为了完成销售目标，降价促销的数量大大增加。进入2011年初开发商的销售压力变小，因此重新上调了价格。且2010年第四季度的量价齐升、特别是商品住宅均价的飚高“粉碎”了“调控控制房价”的预期，不少开发商看好后市，认为上海房价仍将继续上涨，因此2011年1月份出现了多个楼盘趁势涨价的情况。
1月份出现涨价的住宅楼盘中，有10多个项目是由于新推房源，报价较去年12月出现不同幅度上涨，最小的如尚成府邸上调200元/平，最大的则有青浦区某楼盘预计春节后新推房源，所报均价约40000元/平，较12月份提高了48%。 也有的项目由于进入尾盘销售，部分剩余位置较好的房源拉高了报价，如绿庭尚城、明日星城二期世纪星等。2010年底的均价较高主要受中高端住宅市场大热的影响，成交结构的不均衡造成了全市成交均价的大幅上扬，而从1月份的形势看，大量楼盘跟风提价，有可能导致2011年上海房价继续在高价位徘徊。
2011年1月18日,上海楼市开年成交大涨,外围房价逼近2万元。上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。根据最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
2011年1月31日，上海市地方税务局公布了上海房产税征收管理的细则，规定从2011年1月28日起，凡在上海新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关申报办理房产税征免认定手续。房产税征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。
根据上海市地税局此次公布的细则，上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。根据细则，购房人向主管税务机关申报减免房产税认定时，应如实填写房产税认定申报表，并提交房产交易合同(包括新建商品住房的房屋交接书)，新购住房的契税完税凭证，购房人及其家庭成员的有效身份证明，购房人的户籍(或居住)证明和婚姻状况证明，无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明(申请计入无住房同住人的提供)等资料。此外，纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
上海的《办法》规定了几种退还、免征房产税的情况。比如，上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税等。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说：“房产税不会影响合理的购房需求。”重庆市市长黄奇帆则表示，重庆房产税征收范围只涉及10％的人群，主要针对高端房产业主和炒房客，不会增加普通百姓的购房负担。与此同时，为减轻首次购房者的负担，重庆继续保留实施首次购房按揭贷款抵扣个税的财政补贴政策，确保百姓刚性购房需求。
房产税作为地方税，其收入进入地方的“钱袋子”。目前在上海、重庆的试点阶段，房产税收入规模较为有限。但随着征税对象、税率以及地区的调整、扩大，房产税将成为十分可观的地方“财源”。如何使其避免成为地方的“私房钱”而做到“取之于民，用之于民”？国务院相关部门负责人表示，为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。从目前上海、重庆两地公布的细则看，房产税用于保障房建设的意图均十分明确。
按照上述细则的规定，应缴纳房产税的纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50%以上五倍以下的罚款。细则还规定，欠缴个人住房房产税的纳税人需要出境的，应当在出境前向税务机关结清应纳税款、滞纳金或者提供担保。未结清税款、滞纳金，又不提供担保的，税务机关可以通知出境管理机关阻止其出境。对于不缴纳房产税的纳税人，当地税务机关可以查阅、调取应税住房所有人与纳税相关的资料、凭证，从其银行账户中扣缴税款，税务机关还可通过网络、报刊、电视、广播等新闻媒体对欠税的纳税人进行定期公告。
2011年2月1日，中共中央、国务院1日上午在人民大会堂举行2011年春节团拜会。中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在团拜会上讲话时表示，要坚决防止物价过快上涨。通过发展生产、保障供给、搞活流通、加强监管，保持物价总水平基本稳定，促进国民经济健康发展和人民生活水平不断提高。要坚定不移地搞好房地产市场调控。加大保障性住房建设，增加住房有效供给，抑制投机投资性需求，切实稳定房地产市场价格，努力改善居民的住房条件。要坚持走共同富裕的道路。实施更加积极的就业政策，合理调整收入分配关系，完善社会保障体系，努力使低收入群众更多分享改革和发展的成果。
这是对投资投机性需求的精准打击。房产税开征后，增加持有环节的成本，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价。《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》规定，当地税务机关将于每年8月31日前将应税住房的坐落地址、计税依据、应纳税额、申报期限等通知纳税人，个人住房房产税纳税期限为每年的10月1日至10月31日。2011年2月1日,上海市政府出台落实“新国八条”的房地产市场调控实施意见，称将采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下，有效遏制投资投机性购房，促进上海房地产市场平稳健康发展。最新出台的《关于本市贯彻落实<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》(以下简称《意见》)共9条措施。上海出台“沪九条”，强化房地产调控。
其中明确指出，将根据上海经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于今年3月底前向社会公布。“限购令”、“房产税”等外界普遍关心的热点皆在《意见》中得到体现，如“合理引导住房需求，严格执行住房限购政策”、“严格执行相关税收政策，积极稳妥推进房产税试点”、“进一步强化差别化住房信贷政策”等。
在限购方面，自去年下半年开始实施的“限购令”今年仍是调控祭出的一记重拳。《意见》中明确指出对在上海已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在上海已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。
在税收方面，《意见》强调对购买不足5年的住房转手交易将全额征收营业税。同时，将根据不同的销售价格确定土地增值税预征率。
在信贷方面，《意见》规定对居民家庭贷款购买第二套住房的，首付款比例不得低于六成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
在保障房方面，此外，《意见》还指出今年上海全年开工建设和筹措保障性住房将达到1500万平方米(约22万套)，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米(受益家庭约3.2万户)，并将启动郊区城镇危旧房改造，进一步完善此间“四位一体”的住房保障体系。
毫无疑问,上海市政府2月1日出台九项细则，目的是落实“新国八条”房地产市场调控实施意见。并且重申了“新国八条”中关于限购、二套房首付提高、差别化信贷政策、营业税征收等要求。上海市新建住房年度价格控制目标将于3月底之前公布，年内将进一步放宽经济适用住房申请准入标准。
根据上海市政府公告，这份《关于本市贯彻落实<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》(下称“沪九条”)重申了“新国八条”中关于限购、二套房首付提高、差别化信贷政策、营业税征收等要求。
“沪九条”亮点之一是，进一步明确了房产税收工作的推进。将根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目(具体项目由住房保障房屋管理部门提供)，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。上海市政府要求，税务、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。
“沪九条”另一亮点在于，将放宽廉租住房准入标准、放宽经济适用住房申请准入标准，并将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核，进一步明确了考核问责机制。文件称，将继续放宽廉租住房准入标准，逐步扩大政策受益面。在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准，扩大经济适用住房受益面；研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。文件并未详尽透露标准将如何降低、是否对外地人口开放申请等细节问题。
住房保障工作目标则将纳入区县政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，上海市政府将进行约谈，直至追究责任。对于“新国八条”要求的房价控制目标，上海市政府表示，将根据该市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。