“限购”之争狼烟四起！

   “限购”的“靴子”已在21城落下，不到一个月“被限购”城市的楼市成交量开始有明显下滑。有的城市1月成交量不到去年年底正常水平的1/3，由此市场上发出了各种各样的声音。对“限购令”是否能执行下去持怀疑态度者有之，反对“限购”者有之，幸灾乐祸者也有之！部分抱有一己私利或是其它目的的人甚至抹灭“限购”对楼市带来的功效，诬陷“限购”越“限”越“深”，更有甚者将“限购”打上计划经济标签来否定社会主义市场经济体制。殊不知这是房产经济发展过程中必要的行政手段。面对厚积薄发、以“滚雪球”方式积累起来的滚烫炒房热钱疯狂闸向已“高危”的中国楼市，不推行“限购令”我们还有更好的方法或是手段来阻止它进如商品住宅市场吗？恐怕没有更好的良策！

诚然，“限购令”一路走来，过程比较复杂、各地细则并未做到尽善尽美。如“京十五”条社会各界评论“史上最严”，其中针对外地人“要连续缴纳5年社保或个税”的条款被疑似“不怎么公允”。其他城市的“限购”措施也可能存在误伤“刚需”的弊端。但是，笔者认为“不合理之处”是可以商榷和逐步优化的。调控政策要有针对性、连续性，若刚起步就中断，一定会助涨炒房气焰、前功尽弃。因此，各个城市都应该因地制宜妥善安排“限购”的具体措施和“限购”周期，将“限购”细则落到实处。

“限购”意在挤出楼市泡沫！

   中国有句古话叫“三思而后行”，相信国务院制定“新国八条”是经过反复研究和深思熟虑的。北京及其他21城推行的“限购、限贷、税收”细则，其目的非常明确，就是要抑制商品住宅市场上的投机、投资炒作行为，挤出楼市泡沫。并通过增加保障房供应来调节供需要矛盾，达到平抑房价的效果。事实上，以往每次“调控”都成了“空调”的主要原因在于楼市炒作热钱没能“挤出”房地产交易市场。即便是做实体经济的企业主也热衷于“炒楼”，一时间需求“旺盛”供应不足则“房价涨幅”何以得到有效遏止？

如何抑制热钱“投机”炒房？笔者赞同“疏导”的办法，而不是“截杀”。第一，就是要合理引导。虽然中国投资渠道较少，但也有一些较为合理的选择，比如可以引导他们去购置非住宅类商业物业，购买银行的理财产品，期货黄金等；第二，就是通过税收杠杆强制分流。比如最近，台湾出台了一个新政，针对炒房客要多开征15%的奢侈税等；第三，多部门联合加强市场监管，对不符合条件者拒绝进入市场交易。比如此次上海推行的限购政策就很具示范推广效应，买房者需提供婚姻材料供审批，同时要填写家庭成员拥有房产的个人资料。笔者认为房产管理部门、民政管理部门、户籍管理部门完全可以做到系统联网共同管理个人购房信用档案。这样一来谁是首置、改善型还是投资投机型客户就一目了然。岂能出现网上传说的山西媒老板可以折腾5-6次找个北京籍女人以“结婚、离婚”更替方式囤积房源之怪相呢？

“限购”应该如何优化？

北京限购了，人们拿户籍歧视说事，也出现了社保局排队补交5年保险金的现象？

济南限购了，二套房“限贷政策”比新国八条相关规定还要松？

苏州、南昌限购了，除主城区之外的其他郊县并没有限购！

深圳没有落实“新国八条”的细则，据说还在研究中，但是去年就已执行“限购”，元月28日执行了二手房新的营业税规定，而且信贷政策全国最严厉，二套房利率最高达基准利率的两倍！

“限购令”战火还将蔓延到全国更多二、三线城市。

 我们不少人仅从各地楼市2月份成交量开始下滑就归罪于“限购”显然是片面的，笔者认为“刚需”依然庞大，特别是80后购买婚房者成了市场主流。但有三方面原因阻止了交易的形成。一是限贷政策使得首次置业门槛过高；二是加息预期加强，购置成本有可能进一步增加；三是现阶段处于两会前的政策观望期，大部分首置和改善型需求者选择了短暂观望。

可是，从元月国家统计局70个大中城市统计的数据显示，各地高房价依然是常态，因此“限购”政策不能停止，且要坚持执行下去，但是存在不少需要优化的方面。

比如，就北京生活的外地人购买的准入条件社保或个税需要“连续5年”是否过严值得考虑，其他大部分城市的外地人是“累计”交足社保或个税就可以申请购买商品住宅。

还有，以公司名义购买商品住宅，无论是本地人、外地人都不在“限购”之列。

另外，“限购”政策，不能“按下葫芦浮起了瓢“。比如主城区限购便宜了郊县、直辖市“限购”成就了周遍“卫星城”。

“限购”应该如何优化是政策决策者研究的课题。笔者认为，各地政府应该根据当地人口总量、经济、金融、房源供需实际情况来优化、深化各项调控措施，并将政策落在实处，增强政府公信力和群众满意度。