新一轮调控影响购房置业，低总价、小户型项目将热销

文/董成竹

节前“国八条”节后又“加息”，第三轮调控让人措手不及

2011年是中国农历的兔年，对于楼市来说，这个“兔年”的确是不太寻常，接二连三的调控政策让人心里像有了一只小兔子，乱蹦乱跳。不只是开发商，购房者的心理也是如此。

1月26日，临近春节，国务院重磅推出了新“国八条”政策，拉开了第三轮调控的序幕，该政策再次沿袭了之前的调控思路，并在差别化信贷、加强税收监管、加强保障房供给、严格住房用地管理、限购、加强问责等方面提出了更加严格的要求。如明确提出贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。还有限购政策，明确提出限购政策，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。这些调控细则的严格程度，超过以往。对楼市的影响不言而喻。而更让人意料不到的是，春节长假刚刚结束，央行就发布了加息的消息，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期贷款利率达到6.06%，五年期贷款利率达6.60%。笔者分析，此次加息后，以100万元贷款额，20年期来计算，按照基准利率，每月月供达7514.72元，比加息前每月增加了117.74元，总利息多支付达2.8万元。而如果是购买二套房，按照最近的1.1倍利率来执行的话，总利息支付增加了3.2万元。这对于购房者无疑会产生较大的影响，据亚豪机构了解，调整新政出台后，许多购房者纷纷咨询相关机构，焦急的了解新政执行后的相关细节，有的购房者想办法凑首付，希望赶在新政执行前办理贷款手续。此次新政的推出，让许多购房者感到措手不及。

受二套房贷及加息影响，投资及改善性置业需求大为抑制

此次调控新政明确了二套房贷的首付比例和利率执行标准，尤其是与加息叠加，对购房者尤其是以投资、改善性为目的购房者来说，影响是比较巨大的。对此，亚豪机构副总经理笔者解释到，一般来说，投资性购房，改善性购房者均不是首次购房的刚性客户。他们已经有一套或者多套住宅，而此次，新政主要是针对二套房客户，大幅提高了首付比例和利率执行标准。一般来讲，改善性客户多购买户型较大的两居三居产品。而且多数物业的地理位置相对较好，因此，这类型的住宅产品，总价多在200万以上。如果按照新政规定，首付比例至少在120万以上，而这对于以工薪收入为主的家庭来说，无疑是一个不小的数目。据亚豪机构调查来讲，对于多数改善性客户来说，按揭购房还是多数人的选择。因此，此次调控政策对这类客户必然会产生较大的影响，而由于加息的因素，投资性客户购房热情势必会大的折扣。从目前市场来看，在如此严厉的政策打压之下，投资性购房已几近绝迹了。

远郊低总价、小户型项目或将热销

调控政策虽然抑制了不少的置业需求，但对于置业需求强烈的刚性客户来讲，购房的意愿仍然存在，只不过面对高昂的房价和利率是上调，他们的购房标准不得不退而求其次了。笔者预计，此次调控政策之后，市场上的小户型产品，尤其是那些总价相对较低的项目将会受到市场的追捧，或将出现热销的情形。据亚豪机构统计数据显示，2011年1月份，新开盘项目中，位于五环外的项目开盘均价为17813元/平米，这些项目中既有40-60平米的一居产品，又有70-80平米的小两居产品。如以均价为17813元/平米的50平米的一居20年期贷款为例，新政后，首次购房的客户，首付款为26.7万元，月供为4327元。二次置业者，首付为53.4万元，月供为2818元。如以均价17813元/平米，户型80平米的两居20年起贷款为例，新政后，首次购房的客户，首付款为42.8万元，月供为6924元。二次置业者，首付为85.5万元，月供为4509元。对此，笔者分析指出，以北京目前的刚性客户的水平来看，首付在50万元以下，月供在5000元以下的水平尚可承受，而高于这个水平的购房者比较少，由此来看，新政后，远郊区域的小户型一居、小两居比较适合这类客户的购买，由此可以预计，未来这类项目或将出现热销。