谢逸枫:土地增值税或致房企死掉一半
土地增值税向高档楼盘“开刀”
2011年2月13日,根据媒介报道,春节之后，按照国务院的统一布置，全国税务系统正在准备对高档住宅重点进行土地增值税清算。此举可看做加息、限购、量化考核地方政府、全额征收营业税之外，对房地产进一步调控的“一揽子政策”之一。2011年2月13日,北京一位地方税务官员表示,这次的重点清算工作，将在这些技术问题规定的基础上进行。在本次重点清算的过程中，将严格执行如下规定：增值额未超过扣除项目金额50%，征收增值额的30%，超过50%未达100%的征收40%，对超过100%低于200%的征收50%，如果超过200%，则需要缴纳增值部分的60%作为土地增值税。根据国务院的文件,而所谓“高档楼盘”是指那些定价或者销售、成交价格明显高出区域内平均成交价格的住宅楼盘——按照国务院要求，这些楼盘均将被重点清算土地增值税。作为对土地增值部分征收的税负，房地产开发领域的土地增值税一直是近年来国税总局重点关注的领域之一。
所谓土地增值税，是适当调节土地增值收益而征收的一种税收。1994年，国务院颁布实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(下称“暂行条例”)，按照“暂行条例”，土地增值税实施累进税率，最低30%，最高税率高达60%。
2011年2月10日，住建部一位官员表示，在国务院日前下发的房地产调控的相关文件中，确实包含对“高出区域平均价格的高档楼盘重点进行土地增值税清算”的内容。随后，国税总局官员表示，写有上述内容的文件该部门已经收悉，并已着手部署工作，进展顺利。2011年2月12日,国税总局官员表示,不便评价，只是强调，会按照国务院的统一部署落实国务院楼市调控的总体精神和要求。从2006年开始，国税总局开始进入房地产调控部际联席会议，是为房地产调控的核心部门之一。目前，各地在契税、营业税等相关税种的征管领域，已经有较为明确的高档房划定标准。
一，意图
资深房地产专家谢逸枫表示,在第三波楼市调控的背景下，向高档楼盘开刀，开征档住宅土地增值税,中央政府试图通过这一手段，逼迫地产开发企业加快开发节奏，治理囤地惜售，以增加市场供应，助力房价调控。本次国务院要求重点清算的是高档住宅楼盘，而高档住宅的判定标准，是以高出区域平均销售价格为标准。至于具体高出的幅度标准，因根据各地的情况不同，不能一刀切，而是在中央提出总体精神的情况下，由地方相关职能部门予以划定。
二，对开发商的影响
资深房地产专家谢逸枫指出,如果地方政府严格执行土地增值税,大半开发商将倒下，甚至导致一半开发商死掉。由于土增值税执行的是累进税率，开发商的楼盘开发时间和周期拖得越长，房价涨得越高，意味着征收土地增值税的税基就越大，开发企业需要支出的税金就越高。对于开发商而言，土地增值税实际上才是真正能让他们感受到切肤之痛的“所在”，并且能够让开发商感受到资金链的紧张。因为这一税种是直接影响地产商真金白银收入的税收政策。
资深房地产专家谢逸枫表示,但是现在地方政府开征的土地增值税，基本上是采用预征的方式。在口径比较松时，预征额为1%的下限，也就是一个项目还没有动工，先按项目预计销售收入的1%预征，然后在项目完成结案后进行清算。目前土地增值税预征额的下限提高到了5%。如果项目销售评估值与土地获取成本及运营成本之间差价的总额为1亿元，预征1%的与预征5%的的差距就是现金400万元，况且绝大部分项目的高端楼盘评估值差价多数都在1亿元以上，动辄就是超过1000万元以上的现金支出差距，这个差距对企业的财务运作是开发商真金白银的影响。
资深房地产专家谢逸枫认为，毫无疑问，严格执行土地增值税是开发企业的忌惮与恐慌的噩梦，甚至会导致部分房企改变拿地计划，或者是加快工程进度。其实是政府的意图非常明确，就是逼出供应，增加市场供应，同时增加地方财政收入。另外，地方政府希望开发商忌惮如此之高的税金，加快开发和销售的节奏，从而短时期内充实楼市的市场供应，以缓解市场供应的压力。其他方面，就是迫使开发商迅速顺应市场趋势，大批放量使价格迅速回落。
资深房地产专家谢逸枫认为，其实，稍微明智点儿的开发商都会算出这笔账，与其死撑后还被收高额增值税，不如现在降价回笼资金这一政令对进一步巩固调控成果将起到很好的作用。另一方面，土地价值在过去几年的成倍攀升，原有预征税率标准已经过时，税率提高，则可以大大提高地方财政收入。
三，“高档楼盘”
资深房地产专家谢逸枫表示，目前对“高档楼盘”的定义不具体，比较含糊。例如北京，在契税征管的过程中，便以面积大于144平方米、土地价格、房屋销售成交价格超过区域基准地价、区域平均售价15%为标准，划定高档住宅的范畴，对应征收契税。例如，有北京的同行就表示，2009年，北京单价15000元/平方米以上，就可以算得上是高档住宅，而现在至少需要25000元/平方米以上的才算得上高档项目。
例如，2009年，广州单价1万元/平方米。就可以就可以算得上是高档住宅，而现在至少需要15000元/平方米以上的才算得上高档项目。从这个侧面可以看出，从2009年到2011年，两年间，北京广州主流房地产项目的增幅都在50%-100%左右，这还没有计算项目土地获取年代的成本。如果地方政府从严征缴高档项目的土地增值税，开发商将承担大量的现金支出会压力。
四，开发商逃避措施
资深房地产专家谢逸枫指出，虽然土地增值税非常严格，但是开发商却有应对手段。一，针对“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”。逃避措施，房地产开发企业可以有意将转让比例控制在85%以下即可规避清算。另外，是指全部出租还是部分出租并未明确，房地产开发企业很容易通过预留一部分房屋的方式来规避上述规定。
二，针对“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产”。逃避措施，房地产开发企业完全可以通过不办理产权转让手续，而仅将房地产的实际占有使用权用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，从而就规避了上述“视同销售”的规定。对此，应当按照实质课税原则，将权利发生转移的部分视同销售，而不以整个房地产所有权的转移为条件。
三，“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”。逃避措施，房地产开发企业通过长期以租代售（如50年租赁）方式转让房地产就可以规避清算，上述规定实际上给企业提供了避税的渠道。对此，应当按照实质课税原则，就没有发生产权转移但实际上已经转移了房地产的占有、使用、收益和处分权的行为征收土地增值税。
五，执行力才是最关键
资深房地产专家谢逸枫表示，土地增值税的重点清算并非新生事物，国税总局分别于2007年、2008年和2010年三次下发有关文件，对土地增值税清算的一系列技术问题进行规定。另外，从2010年4月开始，国务院“三次”下发文件对楼市进行宏观调控，其间均提出要稳定城市住房供应。但市场中现实的情况是，不少开发企业面对市场快速上涨的房价，采用拖延开发周期、销售周期的手段，获得更高的销售价格，以提高利润。所以，清算土地增值税，剑指高档楼盘，意在逼出供应。至于是否具有效果，最关键是地方政府的执行力和国务院各部委的监督力。
土地增值税解读
应纳税额＝增值额?适用税率—速算扣除系数?扣除项目金额
征收范围
土地使用权转让的项目；
未竣工但整体转让的项目；
竣工并完成销售的项目，若项目分期开发，土地增值税也要分期缴纳；
已竣工验收，但已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上；或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的项目；
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，以及纳税人申请注销税务登记但未 办理土地增值税清算手续的项目；
扣除项目金额内容
1、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
2、开发土地和新建房以及配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
3、开发土地和新建房以及配套设施的费用，包括销售费用、管理费用、财务费用。
4、与转让房地产有关的税金；
5、财政部规定的其他扣除项目。
注：本文内容部分发表于中国经营报和信息时报。