2011年新年伊始，房地产宏观政策很给力。重庆、上海等地的房产税试点，26日温家宝总理主持的国务院常务会议，出台的新“国八条”，让住房消费者很受鼓舞。但是，这些政策的出台，特别是“国八条”，让住房投资很受伤。

　　关键词：住房投资  住房消费  国八新  二套房首付60% 限购令 房产税 2011年

　　一、住房投资

　　住房投资是投资人将自己拥有的生产要素（资本）投入到房地产市场，以期获得一定的资金回报。主要包括开发建房投资和购房投资，对需求者而言，主要包括开发建设投资需求和购买投资需求。

　　住房投资需求包括投资需求和投机需求。购买投资投资需求是购置房产用来租赁投资或自主经营等需要，而购房投机需求是购置房产在短期内出售以期获得一定的投资回报的需要。

　　二、新“国八条”让住房投资很受伤

　　1、合理引导购房需求（限购）使得富裕阶层住房投资权利被剥夺。房地产市场两大功能为住房消费功能和住房投资功能，限购即剥夺了购房者的住房投资权利，也即有经济能力的人群不能买房，不能进入房地产投资，使得房地产投资功能失效，不利于房地产市场的健康稳定发展。

　　2、“二套”购房首付比例不低于60%使得住房投资难度加大。一套房满足住房消费功能，二套房是中等阶层利用为数不多的余钱，再借助银行贷款按揭进行住房投资，增加首付比例，增加了住房投资难度，堵死了住房投资渠道。

　　3、公布新建住房价格控制目标使得住房投资预期下降。“国八条”中规定2011年各城市新建住房价格控制目标并公布，这使得开发商或购房投资者寻找利润最大化的空间减少，就会形成交易投资减少，进而会衍生出权利投资，产生寻租现象，而寻租现象是房地产投资人最不愿意做的，但是又被逼无奈不得不做的。一旦住房投资环境发生变化，投资预期就会下降。

　　4、税收政策（仅提及流转税）依旧未提房产税增大了住房投资不确定性。住房投资，高投资，高回报，高风险。虽然近些年这条规律不被证明是正确的，但是只要这种不确定性存在且不能被估计，就存在着风险。房产税在重庆、上海得以试点（正如很多专家说房产税绝不可出台、限购不可在一般城市出现一样），因此，房产税在中国任何一个地方都存在着可能，楼市乱象中，一切皆有可能。房产税只字未提，住房投资就存在风险。

　　三、正确发展住房投资

　　1、遏制房地产投机，培育房地产投资。“国八条”把投机投资一把给遏制了，这实在是叫人愤然。殊不知住房投资和住房消费是房地产市场的两只脚，遏制投资等于是自虐或自残。关键在于打击投机倒房、炒房，发展住房租赁市场。一旦炒房的投资回报率小于租赁回报率，还会有人炒房吗？目前我国的住房租赁市场环境恶劣，住房租金远远小于倒房的收益，因此才导致炒房盛行。

　　2、停止限购。住房是当今重要的投资渠道，限购就是堵渠道，堵渠道就会有不满有民愤。哪部法律上规定不准购买多套住房？限购对控制炒房确实有效，但是地方政府不能就此大量推广。限购是从行政上剥夺了人们的购房权利，堵住了投资渠道，打击炒房固然没有错，但不能因为打击炒房就限购，难以服众。特别是近期还有大量的城市学习限购政策，一旦限购被当成一种有效的调控政策被模仿，楼市新一轮的大危机也就孕育而生了。

　　3、税收从简。“苛政猛于虎”，农业税让从事农业的农民苦了世世代代，房产税让在城市里生活的人（脱离农村的农民工兄弟、跳出农村的农民大学生、下岗工人、城市中低收入人群等）不和谐。一切的税负都会转嫁到房价上去，而房价的最终承受者是住房消费者。改革开放30年让一部分人先富起来的政策，已经实现对生产资料分配，生产资料的再分配的作用不大。调控房价应从住房消费的人本身出发，而不是仅从投资投机来控制，要知道中低收入人群最需要什么样的政策，我们才能给出最准确的调控政策。