谢逸枫：加息让房价真拐纯粹是小题大做
加息不会重创楼市 房价上涨指日可待

  2011年2月9日首次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率（第一次加息是在2010年10月20日，第二次加息是选择在12月26日，第三次加息为2011年2月9日）。笔者认为,其实，加息于楼市影响不大。首先是上调的幅度小和次数少。其次是这次加息都是市场预期之内。再次是加息目的是管理调胀和收紧部分信贷及暂时性影响到投资客放弃入市计划而已。

  最后是在通胀预期和人民币升值及热钱等银行负利率的刺激下，加一次息根本动摇不了作为国民经济支柱产业的房地产。但是易宪容认为“央行加息对国内楼市产生重大影响”，其实这是小题大做，根本不会对国内楼市产生重要影响，纯粹是危言耸听。除了部分购房贷款者和投资客心理上有一点影响外，另外就是市场上首次购房的部分人。如果加次息，楼市就会震荡或撼动，为什么不早点就加息，或者是连续几次加息。毫无疑问，央行加息对国内楼市不会产生重大影响，所以加息对房价形成不了杀伤力，不会大跌。

  易宪容认为，如果商业银行的住房信贷优惠全部的取消、住房投机炒作“去杠杆化”、银行信贷获得不容易，那么国内住房市场的融资条件将出现巨大改变，即使新国八条对限制住房投机炒作税收政策是不力，信贷政策仍然是刺破巨大的房地产泡沫的主要工具。对此，住房市场投机炒作者不可不考虑。请记住，任何投资都是面对未来的，不是看你过去是如何赚了多少钱。如果在国内货币政策发生巨大的变化时没有把握到，那么所有的未来严重不确定性风险只能是投资者自己承担了。这就是我所说的央行加息将对住房市场产生巨大冲击及影响所在。

  笔者认为，对房地产会造成重大影响的政策是2007年“927号”文件和银监会政策重出江湖，才是最严厉的调控。2011年中央楼市政策调控，如扔出2007年“927”政策调控，相信再不差钱的房企万科和恒大及保利等品牌房企都会“悠着点”。什么时候中央让2007年“927号”文件和银监会政策重出江湖，才是历史上最严厉的调控。让2010年“三个中央文件”称为最严厉的调控（1月10日新国十一条和4月17日新国十条及9月29日新国五条）见鬼去，2010年所谓的最严厉调控不过是政策条文多和政策出的频繁采取行政干预措施。但是,2100年中央政策调控未直打到房地产资金运作的核心，就是所谓的房地产三条链“房地产项目资本金和商品房预售制及信贷”。

  对房地产市场而言，央行加息同之前提高首付等措施共同作用于楼市，意在抑制楼市过热。就目前市场供求关系，对于首次买房的刚需群体，在首付提高的基础上贷款利率又随之上调的情况下，加大了经济负担，可能会被误伤，会导致部分刚需的观望态势。而对于改善居住环境的群体，影响要相对小一些。在2010年12月3日召开的中共中央政治局会议上，相关会议精神透露出我国2011年的货币政策正式发生了转向，此前的政策基调则是积极的财政政策和相对宽松的货币政策。明年稳健的货币政策或将“中性偏紧”，央行将继续回收过剩流动性以防通胀加剧，新一轮加息周期或将到来。

  笔者认为,2011年首次加息目的是管理通货膨胀和继续通胀的预期及防国际“热钱”大量涌入房地产 。此前对于加息的预期是0.5个百分点，可以推测央行就此进入加息周期。今年累计加息幅度小于预期，另外央行不可能一次性加息到位，说明加息的预期仍然存在，热钱的流入也会继续增加，到今年至少有三次以上加息，每次上调幅度位0.25个百分点。目前，主要发达国家实施新一轮量化宽松货币政策，进一步推高了全球流动性。一方面，新兴市场国家受资本冲击，普遍面临被动的汇率升值。另一方面，全球流动性泛滥拉升大宗商品价格，给新兴市场国家带来输入型通胀，新兴市场国家不得不主动让本币升值，对抗输入型通胀。作为新兴市场中的重要一员，中国也面临着这样的局面。

  当说，这次从中央到地方，政策组合空前强大：“限购”“限外”“限贷”“限价”。为什么组合拳空前强大，从行政限制，到加息和上调准备金，行政手段、金融手段、税收手段全用上了，但还是没能打倒房价老虎。原因之一，房价上涨背后有货币供应增大的基础。9月末，广义货币（M2）余额69.64万亿元，同比增长19.0% ，研究表明，在过去25年（从1985年起），广义货币供应量的复合增长率高达23% 。鉴于这个经济形势，管理层真得很难真正收紧货币政策，很多信贷资金依然通过各种途径进入房地产，防不胜防。

  有数据显示，前三季度我国国内生产总值（GDP）为26.9万亿元，截至今年9月末，广义货币（M2，广义货币=流通现金＋银行活定期存款＋储蓄存款＋证券公司客户保证金）余额已经达到了69.64万亿元，由此得出央行超发货币将近43万亿元。资本的储蓄池房地产市场，成为资源货币化和资产货币化最重要的储蓄池，也是防止“整体流动性过剩”的重要砝码。没有房地产这个超额货币蓄水池，经济不知道要被冲击到什么程度。现在依然是超额货币的蓄水池，而且越来越重要，全民一般的资产现在几乎都表现为房产。

  第二，各种需求虽然被压制，但是压制只是暂时的，只要有需求，行政管制会形成“黑市”，即规避管制的手段，比如限贷令，在实际操作中，出现各种接力贷，假离婚这也算是新政的一个效果吧。因此，管制不会改变预期，除非基本的供求关系得到根本的逆转，否者，只要市场需求大于供给，那么，房屋价格上扬就有了基础。第三，热钱汇入和加息，人民币升值是房价上涨的一个重要基础。现在人民币资产在世界都是香饽饽，都想要人民币资产，当然，这不一定是好事。9月份中国新增外汇占款2895.65亿元，较8月份增加19.19% ，超过今年4月份的2863亿元。这些外汇占款的增加，说明热钱流入是加速的。美联储印出的热钱，却喜欢追逐人民币资产。2005年汇率改革之后，人民币升值幅度达到25% ，房价就在2006~2008年这个上升通道中，大幅度上升。

  最近人民币又开始升值，这对于房价是一个支撑力。一方面美联储印出来的钱作为国际热钱来中国搞资产，另一方面，我们国内很多企业的信贷资金也变成了炒楼资金，很多实业资本也变成了炒楼资本，这是国内热钱。加息只能加剧实业资本游资化，迫使资本追逐高房价和高利润。卡脖子的压制，是短期性的政策。新政的一个重要的影响是限制了交易，没有成交量，交易价格就不能正常的体现，只能是歪曲的表现出来，所以，在外力强压下，房价未再上涨，但没有改变市场的真实状况。这种结局或许给我们的政策制定者一丝安慰，但是这种短暂的安慰，是以未来更大的无效为代价的。

  有观点认为，“基本上隔不到2个月就加息一次，这似乎意味着中国加息时代的到来。从另一个角度来讲，中国政府基本上是判断认为美国经济已成功地完成了筑底阶段，正在处于经济复苏阶段。而且不久的将来美国也将面临通胀的压力，从而要一改低利率和宽松的货币政策。因此央行选择加息似乎是情理之中的事情了，加息可以提高与美国等经济发达体之间的利率差，从而在一定程度上抑制了国际游资热钱迅速回抽。所以注定中国的楼市不会出现大落。

  中国楼市经过三轮的严历的调控之后，中国楼市几乎是无利可图，股市最近一年处于盘整期，因此国外热钱或许只能看中国际间的利率差，否则滞留中国市场将一无所获。因此加息将成为常态化，这意味着房价真将面临拐点。2007年度经过了五次加息，如果加上2006年度的二次加息，共加息七次，房价终于进入了下跌通道，而深圳房价拐点出现在2007年10月份，只经历了六次加息。因此这一轮调控本人以为深圳房价可能最多也只能经历五次加息就要出现拐点了。因为相比2007年而言，本轮辅以的调控政策之多之严历远在2007年之上，因此本人以为央行再加一至二次息，房价可能就要进入下跌的通道上来，从当前加息的速度与频率来看，拐点可能会出现在6月份。”

  笔者认为，今年宏观经济降中趋稳，在外部热钱冲击与内部通胀压力下，货币政策将开始全面收紧。2011年GＤＰ增速将小幅回落至9．5% 左右，消费增长平稳，保障房建设和中西部基建投资有望对冲出口乏力、商品房投资增速下滑和东部沿海地区投资增速下降的影响。经济同比指标低点可能出现在明年一季度，全年呈现前低后高走势，总体上2011年宏观经济稳中趋降。因此，明年A股的波段主要取决于流动性。

  虽然美国中期选举与第二轮量化宽松引发的人民币升值预期短期告一段落，但是2011年人民币升值压力依然存在，全年热钱流入规模仍将维持在较高水平。而另一方面，国内通胀压力依然较大，此次的通胀是过去15年来的第三次通胀周期，绝不是一个小事件”，预计2011年CPI达到3.7%左右，其中上半年和下半年分别在3.88%和3.16左右，呈现前高后低态势。在外部热钱冲击与内部通胀压力下，货币政策将开始全面收紧，预计本次货币紧缩政策将在价格与数量工具上同时收缩，力度之大，历史上少见。

  第一个因素就是量化宽松的政策使人们害怕持有现金资产，这是最主要的问题;第二就是说人民币升值，大家对于人民币资产存在很强烈的预期;第三个驱动因素就是9月份的PPI数据和经济增长数据都比市场普遍预期要好，大家对经济下滑的忧虑得到了一次性的释放，大家不担心经济会滑到8以下，虽然今年一度的GDP增长可能会触底，但经济增长还是超过大家的悲观预期。 那么到目前来看，这三个因素还没有任何的改变，经济数据继续向好，人民币升值的过程也没有结束，实际利率仍然是负的，虽然加了息，但是实际利率仍然是负的。

  笔者认为,年前刚刚出台“新国八条”，重庆、上海房产税落地，紧接着从2月9日人民币/公积金存贷款利率双上调,2011年楼市开头便打响了调控的声音。对收入低的购房者，每月房贷又要多还一些钱了，对收入高的购房者，比较正常，当前通胀压力过大。其实，买房投资依然是有利可图，2011年买房是否难是因购房者的收入而确定。所以，部分买房心理压力增加的同时，应该想出手就出手。或者出手或观察或暂时不买房，2011买房依然是首选。

  不买房，拿什么扛通胀？随着年内流动性的泛滥，加上物价的不断走高，使得人们对通胀的预期逐渐加强,同时保证自己的钱袋子不缩水。去年中国资本市场表现平平，普通人的理财和投资渠道十分有限，虽调控已经成常态，但依旧无法在短时间内改变人们“买房保值”的传统心理,买房仍旧是居民投资的首选。