谢逸枫:国家统计数据揭露全国房价未普降
国家统计局:70大中城市价格同比上涨66个城市
导语：2011年12月18日，国家统计局发布11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况数据，数据显示,与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格65城环比止涨,下降的城市有49个。但价格同比上涨的城市66个，61城同比涨幅5.0%内，价格同比下降的城市只有4个。一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，比10月份增加了2个,价格同比上涨的城市66个。涨幅回落的城市有61个，比10月份增加了2个。11月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有61个，比10月份增加了4个。
二、二手住宅价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有51个，持平的城市有12个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了13个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有21个，比10月份增加了8个。同比涨幅回落的城市有40个。11月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有44个。
2011年12月9日，国家统计局发布2011年1-11月份固定资产投资主要情况,2011年1-11月份，固定资产投资（不含农户）269452亿元，同比增长24.5%，增速较1-10月回落0.4个百分点，其中，11月当月增长21.2%。从环比看，11月份固定资产投资（不含农户）下降0.19%。分产业看，1-11月份，第一产业投资6256亿元，同比增长28.8%；第二产业投资118054亿元，增长27%；第三产业投资145142亿元，增长22.4%。1-11月份，工业投资115046亿元，增长26.8%；其中，采矿业投资9945亿元，增长19.4%；制造业投资92239亿元，增长31.5%；电力、燃气及水的生产和供应业投资12861亿元，增长4.4%。
分地区看，1-11月份，东部地区投资增长21.7%，中部地区投资增长28.9%，西部地区投资增长29.2%。分登记注册类型看，1-11月份，内资企业投资251273亿元，同比增长25.4%；港澳台商投资8371亿元，增长20.7%；外商投资8553亿元，增长13.1%。从项目隶属关系看，1-11月份，中央项目投资16211亿元，同比下降8.5%；地方项目投资253241亿元，增长27.5%。从施工和新开工项目情况看，1-11月份，施工项目计划总投资609910亿元，同比增长19.5%；新开工项目计划总投资223005亿元，同比增长24%。从到位资金情况看，1-11月份，到位资金302618亿元，同比增长22.7%。其中，国家预算内资金增长12.4%，国内贷款增长5.9%，自筹资金增长29.7%，利用外资增长10.2%，其他资金增长15.5%。
2011年1-11月，全国房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%，其中11月当月增长20.1%。住宅投资39857亿元，增长32.8%。全国商品房销售面积89594万平方米，增长8.5%，其中11月当月下降1.7%。住宅销售面积79639万平方米，增长7.5%。全国商品房销售额49047亿元，增长16.0%，其中11月当月下降1.2%。房地产开发企业本年资金来源75208亿元，增长19.0%。11月份，全国房地产开发景气指数为99.87。
2011年11月，中国制造业采购经理指数（PMI）为49.0%，比上月下降1.4个百分点。这是该指数自2009年3月以来首次降至临界点——50%以下，并低于历史同期均值2.9个百分点。表明制造业国内外市场需求趋缓，企业生产动力不足，制造业经济总体有所回落，尤其是大型企业回落明显。11月份中国制造业采购经理指数回落至临界点以下。
2011年11月份，全国工业生产者出厂价格同比上涨2.7%，环比下降0.7%。工业生产者购进价格同比上涨5.1%，环比下降0.7%。2011年1—11月平均，工业生产者出厂价格同比上涨6.4%，工业生产者购进价格同比上涨9.7%。
2011年11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.2%。其中，城市上涨4.2%，农村上涨4.3%；食品价格上涨8.8%，非食品价格上涨2.2%；消费品价格上涨5.0%，服务项目价格上涨2.4%。全国居民消费价格总水平环比下降0.2%。其中，城市下降0.2%，农村下降0.2%；食品价格下降0.8%，非食品价格上涨0.1%；消费品价格下降0.2%，服务项目价格下降0.3%。1-11月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨5.5%。
2011年11月11日，银监会前主席刘明康的话称，过去8年间，中国银行业的拨备水平已达到1.3万亿元，资本充足率水平在11%～12%之间，有能力避免可预期损失的影响。中国银行业能够支撑50%的房价下跌。因为其中60%的贷款，是在2009年7月之前发放的，时间在房价迅猛增长之前。也就是说，北京四五环之间的一套房子，即使从4万元跌回到2万元，也不会影响银行信贷的健康，因为大部分贷款是以2万元的房价（单价）发放的。自2008年，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，测试出当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。
据行业研究机构测算，银行和经济无法承受房价超过50%的降幅。从房地产‘全行业’来看，如果平均降价不超过22%，则仍在盈亏平衡点之上；如果降价幅度22%～47%，则房地产业会有亏损但仍有能力偿债；如果降价幅度超过47%，将资不抵债破产，即全行业大量企业倒闭。房地产行业销售量停滞后，钢筋水泥（销量）都会下来。中国的金融机构到底能不能承受得起房子成交量掉40%，而不是房价掉40%。如果房价跌50%，市场泡沫自行破灭，整个经济低迷萧条，相关产业开始破产，银行肯定承受不了。银行其他都不管的，不管经济是不是稳定，只管银行坏账。从房产税的角度测算，房价涨100万元，有50万元是给政府，其余50万元是给开发商。跌100万元，也是这样。房价的涨跌和地方政府紧密相关。
2011年11月，独立经济学家谢国忠也指出，如果中国房价掉下来，对国家经济是好事。中国政府只要以后6个月咬咬牙，走过来，中国的未来是非常灿烂的。中国的房地产泡沫是爆了。去年我认为房地产会拖到2012年才会倒，今年上半年我改变了我的看法，下半年就会倒。上半年没有倒的原因是开发商把任何和房地产开发商做生意的都变成了他的融资平台。但是今天能够借给他的行业已经借完了，因此房地产大幅度下降是必然的。
2011年11月19日上午，中国人民大学经济研究所等机构发布的《中国宏观经济分析与预测2011～2012》（以下简称《报告》）称，目前房地产市场正处于加速恶化的阶段，但全面调整还没有出现，局部调整和房地产市场的内部调整依然是2012年4个季度的主流。房地产市场并不会因此出现“崩溃式的下滑”，因为地方财政和宏观经济难以容忍25%的房地产价格的回落，从而预测明年中国房地产市场价格回落不会超过25%。最早明年二季度开始，“限贷”和“限购”可能会发生松动。要使得明年经济增速不跌破9%，宏观经济可承受的房地产价格回落在20%左右。宏观经济相对平稳运行的需求以及9%的经济增长的社会约束线，在房地产价格下降幅度接近20%时，政府应考虑调整房地产政策。
著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫接受《广州日报》访问：
1，目前房价是否下降，房价是否已成下行趋势？今年最后一个月房价走势如何？
著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，随着高层定调明年房地产调控不放松，市场看跌预期普遍化，房地产开发商放弃了“政策松动”的侥幸心理。近日，上海、广州、深圳等地一些高端楼盘和大开发商高调降价，新一波楼市降价潮势头已成。从房企和市场走向的现象看，一旦房企销售受阻很可能带动行业加速调整。一旦出现部分企业全国性下调价格，新一轮降价的征兆和全面调整期将来临。
受到调控和销售成交大幅度萎缩及货币政策收紧等房企资金紧张的影响，从国家统计局11月份数据看，继10月全国城市房价涨幅下行出现以后，11月份房价涨幅下行进一步加深，房价下跌的城市数量和下调幅度均在增加。国务院调控房价的效果实现，房价下行已成大趋势。特别是同比和环比城市房价下降的个数明显增加，房价下降的幅度拉大，房价下降的城市不断扩大到二三线城市。毫无疑问，国内楼市寒潮已来临，开发商唯有“以价换量”的方式“现金为王”，才能够在今年楼市寒冷中安全度过。
谢逸枫表示，从中央经济工作会议房地产调控看，未来调控总基调是不放松、不收紧，只保持原来的房地产政策调控。显然，限购和限价及限贷等政策如不退出，房价继续下行依然是不可避免的事情。除非国家房地产政策调控出现转向，特别是货币政策和信贷政策及限购政策等。
从目前楼市状态和前11月销售成交不断下降及调控收紧等房企部分面临资金吃紧的因素下，今年12月房价将继续保持下行的趋势。如果楼市继续萧条，不排除出现房价拐点和楼市崩溃的信号。
从政策层面看，中经会议定调：促进房价合理下调；从市场表现看，房价下跌城市增加。可见市场走势已然明朗：房价已局部普遍下降、成交稳中略升。国家统计局18日公布全国70个大中城市房价数据显示，11月份70个城市房价涨幅下跌加深，与10月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有49个，首次超过一半。其中，一线城市全面下调，从环比数据来看，限购城市平均环比降幅都达到0.35%。与10月相比，70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。11月份环比价格下降的城市增加了15个，且环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。
谢逸枫指出，事实上，从70个城市的新建商品住宅价格指数来看，自今年4月以来，平均环比降幅就呈一路下跌之势，至11月份达到0.19%，而且以往领涨房价的一线城市开始全面下调。此外，同比涨幅超过5%的城市数量，从3月份的42个，逐月降低至11月份的5个。楼市拐点幅度加深可见一斑。实施限购的48个城市，新建商品住宅价格指数平均环比降幅0.23%，一线城市全面下调，其中限购最严的一线城市领跌，平均环比降幅达到0.35%；非限购的30个城市，平均降幅0.13%。尽管房价已经有所松动，明年楼市调控不会放松已经定调，房产税试点城市有望扩容。
2，2012年房地产调控如何走？
著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫认为，2012年房地产调控将继续保持一定的强度，特别是限购政策将继续持续，不会放松或退出，除非国家宏观经济出现问题。另外是限价和价格控制目标及保障房等房产税的政策，将在2012年市场延续。不排除国家发改委出反商品房暴利的政策，开出商品房暴利税，同时继续实施严厉的货币政策和融资渠道。
3。银行是否扛得住房价下降50%？
著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫指出，不过，从目前国内经济发展看，房价下跌成大趋势，如果跌50%，银行要垮，将影响整个国家的经济发展。另外是房地产投资额下降必然影响到GDP增长，而销售成交下降则影响到开发商的资金链。可想而知，地方政府依赖的土地财政和房地产税费财政收入及第三产业等政治业绩将落空。因此，当前的房地产调控不宜过紧或盲目扩大，否则房价下降过快，将拖累中国经济。况且，房价如果持续下跌，开发商跨掉会影响银行收回贷款，一旦负债脱离控制，必然酿造金融危机。
4，2012年房价如何走势？
著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，2012年房价出现大降可能性不大。目前国内楼市寒潮来袭，众多一线房企也不能幸免。销售业绩和销售成交持续下滑,导致部分开发商面临资金链破裂的危机。而开发商负债率高筑和库存上升及货币政策持续收紧等融准资渠道狭窄，让中小开发商口袋越来越缺钱。特别是中央经济工作会议日前定调，坚持房地产调控政策不动摇，限购政策继续执行和扩大房产税，甚至开征商品房暴利税等政策。目前中央房地产调控的态度是不加压、不放松，2012年一季度将会延续此状态。政府希望房地产市场稳健成长，价格过快上涨和过度下调都对市场发展极为不利。可以预见，2012年房价涨幅下行是大趋势。
年关将至，开发商腾挪空间已经不大，持续的低迷行情至少延续到明年一季度。随着开发商纷纷打出降价牌、促销牌，2012年房价下跌预期逐渐增大，市场观望情绪浓厚。从当前房地产市场成交量和保障房供应量及房地产调控等开发商遭遇的种种困难来看,2012年房价将处于下行通道。房价虽不会暴跌，但也不会大幅度上涨。不过，从城市化率和供求关系及中央经济工作会议基调等房企手上现金的因素看，在宏观政策改变时，2012年房价至少保持8%上涨幅度。所以，房价在2012年总体会成下降趋势，但是下降幅度并不大。
房地产市场如果出现大起大落，对行业的发展起不到规范和完善作用，而且在相当程度上会影响中国经济的整体发展，政府不会想看到这种情况出现；二是与西方发达国家相比，中国正处在城市化进程中，刚性需求对市场的托底作用也会导致房地产市场不会过于寒冷。如果调控手段无效，房价涨幅虽回落，但2012年仍能上涨，引起房价上涨的原因是刚性需求，目前国内城市化率才50%，每年几千万农民工进城和700万大学生毕业。在国内缺乏好的投资渠道下，经济要发展，房地产是最不可避免的支柱产业。地方政府的业绩需要，土地财政是地方政府的命根子。
5，2012年房地产市场是否有拐点？2012年楼市是否继续寒冷？
著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫认为，2012年房地产市场不会出现大的拐点，因为房地产市场不存在拐点,拐点只是一厢情愿.中国经济发展的三驾马车是投资、出口和消费，房地产行业跨越投资和消费两个领域，对于经济的发展起着关键性作用。房地产就像一把双刃剑，一方面可以推动一个国家的GDP出现高速增长，但在特定条件下，也可以导致一个国家的经济瞬间崩溃或陷入长期衰退。从中央经济工作会议的文件看，2012年继续实施稳定的财政政策和稳健的货币政策，经济上是保增长，将为房地产市场发展提供良好的经济环境和贷款条件。
首先是固定资产投资占到GDP40%-50%，房地产投资占固定资产投资的25%，房地产占到GDP6.6%，房地产占到市场就业率30%，土地出让金和房地产税收占地方政府财政收入的50%，房地产对第三产业贡献率60%，对城市三旧改造和城市化进度贡献率50%，购房支出占到普通百姓财产的50%，从这一系列的关键数据可以看出，房地产的平稳发展与经济的“软着陆”有着密不可分的关系。
其次是房地产产业同时担负着经济增长和民生保障两种责任。目前实行的是双轨制度，是商品房和保障房并存，预计在“十二五”末时，保障房数量将达到总需求的20%。房地产行业目前过寒冷状态影响到其它周边行业，比如钢铁、水泥等等，适度收紧使得这些产业面临紧张状态，不利发展第三产业。如果房地产行业出现过于频繁的大动荡，对国民经济发展十分不利。最后是这几轮房地产调控未触及到核心的政策，比如房地产项目资本金，商品房预售制度，土地出让制度等政策。况且，开发商的手上持有近2万亿现金，至少可以扛到2012年二季度。
目前无非确定2012楼市是否将继续过冬，可以确定，目前标志性降价未出现。与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格65城环比止涨,下降的城市有49个。但价格同比上涨的城市66个，61城同比涨幅5.0%内，价格同比下降的城市只有4个。
谢逸枫
2011年12月18日