谢逸枫：解读中经会定调2012年房地产调控
12月12日-14日中央经济工作会议与2012年房地产调控
引语：2011年12月12日至14日，中央经济工作会议在北京召开。明确提出明年经济工作的总体要求、大政方针、主要任务。会议提出对明年经济工作的总体要求是：“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整”。会议指出要突出把握好“稳中求进”的工作总基调。
中央经济工作会议2011年12月12日至14日在北京举行,会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。会议并提出2012年经济工作的五项主要任务：第一，继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。第二，坚持不懈抓好“三农”工作，增强农产品供给保障能力。第三，加快经济结构调整，促进经济自主协调发展。第四，深化重点领域和关键环节改革，提高对外开放水平。第五，大力保障和改善民生，加强和创新社会管理。
中共中央政治局2011年12月9日召开会议，分析研究明年经济工作,以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，有针对性地解决突出矛盾和问题，国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，呈现增长较快、物价趋稳、效益较好、民生改善的良好态势，实现了“十二五”时期经济社会发展良好开局。
实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强自主创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定，以经济社会发展的优异成绩迎接党的十八大胜利召开。
要努力保持物价总水平基本稳定，增强市场调控能力，落实好“米袋子”省长负责制和“菜篮子”市长负责制，搞好重要商品产运销衔接，切实降低流通成本。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。
中国《半岛晨报》记者对话：著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫。
《半岛晨报》记者：谢先生是长期关注并专门研究分析中国房地产行业与宏观经济及国家宏观政策等房地产市场的学者，又具有深厚的房地产经济和法律知识及房地产项目实操工作的职业经济经理人，你对12月12日-14日中央经济工作会议的总基调有什么看法，到底是什么？是基于什么背景所产生的？你如何解读？
谢逸枫：2012年中央经济工作会议总基调是稳中求进，特别是强调“稳”字，稳定与增长可以压倒一切，说明2012年中国经济主要目标是稳增长、调结构、防通胀。毫无疑问疑问，2012年经济政策将“维稳”，否则国内经济陷入困境。在抑制通胀的前提下，我国经济增速温和回落，基本符合调控预期。GDP增长变下行、存款准备金率下调、PMI落入衰退区间、人民币连续触及跌停，诸多迹象表明经济基本面正在发生波诡云谲的变化。所以，“稳”字头顶是一把刀，这是因为目前国内外经济形势都并不是特别明朗，主要是国际形势和国内经济环境决定的。
谢逸枫：从国际层面上看，美债和欧债危机及全球经济复舒缓慢。特别是欧债危机持续发酵，美国经济复苏放缓，世界经济前景充满了不确定性。外需减弱导致我国明年出口不容乐观已成共识，已影响到国内经济稳定发展。但是欧洲深陷债务危机，美国失业率居高不下，在复杂多变的国际形势下，国内经济运行的不确定性和不稳定性也有所上升。前路崎岖坎坷，中国经济要保持又快又稳前进仍非易事。
从国内层面看，一方面是从内部来看，前三季度中国经济增长速度有所放缓，经济结构的调整依然步履维艰，房地产泡沫挤压虽然初见成效，但依然蕴藏着巨大的不确定性，民间融资难题依然待解，CPI虽然回落，抑制通胀仍然不可掉以轻心。另外是地方债务达到10.72万亿。经国务院批准，2011年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点。全国民间借贷崩盘，报道称今年温州至少已有16起涉及高利贷失踪案，除了不断的跑路事件外，涉及民间追债突发性诉讼正大幅增加。如果不处理好温州经济会有地震。
另外一方面来看，国内部分中小房企生存面临危机和房地产市场持续低迷及销售成交大量萎缩，部分中介门店集体倒闭和房企栽员及失业率上升，部分房企老板跑路和项目大量收购或并购及土地出让计划搁浅，部分房企负债率上升和房企库存积压面积创新高及销售业绩下降，下调销售目标和新项目开工面积下降及竣工面积下降，部分房企纷纷停工和暂缓拿地及暂缓楼盘上市销售，暂缓支付地价和出现房企欠税案例猛增。
谢逸枫：比如，继媒体报道深圳中介龙头中原地产关店60家后，北京中介也出现关店潮，并已从中小型中介蔓延到大型中介公司。21世纪不动产的2季报显示，其在全国关闭的直营店达34家，而到了3季度，这一数字还在增加。鑫尊地产作为首家高调关店的中介公司在2月闪电闭店了50家门店。而“限购令”实施近9个月期间，其他中介公司也在跟进关店。而北京另外一家排名前五的大型中介公司，截至目前已关闭了北京门店约40家。今年前三季度，全行业基本处于亏损状态，最先关店是门店只有50家以下的中小中介，而随着市场的不断调整变化，大中介也支撑不下去现有的规模，纷纷开始关闭门店。据保守估计，全行业今年共有3000家门店关闭，约5万名经纪人失业。
《半岛晨报》记者：2011年12月12日-14日中央经济工作会议有什么亮点？
谢逸枫：从中央经济工作会议内容看，一是总基调“稳中求进” ，防止经济波动风险。二是：实施积极财政政策，明年资金面“相对宽松”。三是实施稳健货币政策，巩固通胀治理成果。四是充分运用税改工具，顺应民意呼声。五是发挥资本市场积极作用，债市有望获得更大发展。六是坚持楼市调控政策不动摇，体现中央决心。作为拉动投资、保障民生、调控楼市的重要抓手，“保障性住房”在会议中继续得到强调：“继续加大保障性住房的投入”；“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。
事实上，随着住房与城乡建设部宣布本年度1000万套保障房建设如期开工，10月份国内大中城市房价首次全面下跌，本轮针对房地产市场的宏观调控初见成效。七是扩大内需成战略基点，提高中等收入者比重。八是“三农”工作依然是“重头戏” 农产品价格很关键。
谢逸枫：说明2012年经济工作的主要任务，首先是工作总基调是稳中求进。二是继续实施稳健的货币政策。三是保持物价总水平基本稳定。四是楼市调控不动摇，促房价合理。五是保持人民币汇率基本稳定。六是扩内需，合理增加居民收入。七是继续完善结构性减税政策。八是调结构，积极培育和发展战略性新兴产业。央行将继续实施稳健货币政策，运用多种货币政策工具。银监会将严守风险底线 更好服务实体经济发展。保监会将加强保险监管，促进平稳健康发展。证监会将研究鼓励长期资金投资股票市场政策措施 外管局将促进贸易投资便利化，完善外汇储备经营管理。统计局将努力提高统计服务经济发展的水平。
《半岛晨报》记者：你如何看2011年中央经济工作会的“稳”基调？2012年是什么基调？今年四季度以来，货币政策放松信号逐步加码，对于明年货币政策的定调会不会出现改变？
谢逸枫：此次中央经济工作会议基调以“稳”为主，稳中求进。2010年提出2011年“积极稳健、审慎灵活”的宏观经济政策取向，2012年经济基调将会延续2011年的基调，“稳”字当头。2012年政策基调应该定为 “稳增长、稳物价、调结构、防通胀、保民生”。具体到政策上，2012政策将是 “积极的财政政策和稳健的货币政策”为主。
保增长、调结构和控通胀是最近几年乃至整个 “十二五”时期宏观调控的三大主题。，这三者之间的位置变化将反映多项宏观经济变量的博弈。比如在物价持续上涨的2011年，宏观调控的首要任务是控通胀。中国经济增长长期值得看好，也好于发达经济体；但是政策调控的侧重点、优先次序将有所调整。与2011年以保持物价稳定为首要任务不同，此次中央经济工作会议的政策定调突出保增长的重要性。
积极的财政政策和稳健的货币政策也是2012年主要的基调。当中央强调前瞻性、灵活性和针对性的时候，就表明在维持这样一种总提法不变的情况下，也会有调整的预期。相对于过去而言，财政政策或更加激进。
货币政策的调控取向，稳健的货币政策提法本身比较中性，关键在于实际操作时的走向。针对物价上涨过快得到初步抑制之际，货币政策在操作层面可适度放松。其中，更加值得期待的是，存准率或持续下调；同时不排除降息的可能性。2011年11月30日，央行下调存款准备金率是政府释放的货币政策放松信号。所以，保增长将成为明年的首要任务，而下调存准率则是政策转向的标志。
从2011年12月7日社科院《经济蓝皮书》的预测看，今年CPI同比增幅将达到5.5%，而2012年CPI仍将同比上涨4.6%。明年中国仍面临通胀风险，造成物价快速上涨的主要因素如流动性过剩、输入性通胀等还没有大的变化，稳定物价还会面临很多挑战。抑制通货膨胀仍是2012年宏观调控的一项重要任务。2012年，在经济增速适度回落的基础上，我们既要稳定经济增长速度，又要继续抑制通胀。CPI受成本因素推动大一些，而且粮食等产品是刚性的需求，相比PPI，对CPI的上涨控制难度要大一些。
CPI的上涨将直接影响城乡居民的生活水平，特别是低收入群体，对此绝不能掉以轻心，治理通货膨胀、稳定物价仍然是明年的重要工作。当前我国经济面临的新问题是经济增长速度有所回落，但总体回落幅度不大。2010年我国GDP增速为10.4%，若2011年GDP增速达到9.2%，只比上年回落1.2个百分点。假如今年第四季度的增速降到9%左右，仍在合理的区间内。经济增速回落到8%~9%区间，通胀率降到4%左右，宏观经济政策应保持中性。我们不能再重复过去经济速度一慢就叫，一叫就放，一放就热，一热就紧的怪圈。
2012年货币政策仍会以稳健为主，这个基调不会改变。如果有调整的话，可能会加一句话，比如“根据实际情况，灵活调整”等等类似的话。具体执行上，则可能会有结构性的变化，这体现在两方面：一方面，明年存款准备金率可能下调；另一个方面就是贷款会倾向中小企业和保障房。这两方面不论是对中国经济整个转型还是发展都比较有利。2012年通胀整体会出现同比下降趋势，2012年的主题是结构调整，制度性的变革。政府对通胀的容忍度预计上限在4%左右。总体来看，货币供应不会非常宽松，总量上可能略多于今年，预计大概在7.5万亿到8万亿之间，因为仅仅是体现在结构上，因此这对通胀影响不大。
“调结构”一直是中央政府着力推动的工作，也是最近两三届中央经济工作会议所重点强调的。交银国际最新报告指出，中国靠投资(尤其是房地产投资)作为经济增长引擎的动能减弱，长期发展目标将从“保增长”逐渐向“稳增长”的中速增长靠拢，在此过程中“调结构”的地位将逐年上升。
但中央经济工作会议确定基调并非一成不变。2008年，中国经济总基调已经出现了4次较大的变更，从年初的双防(防通胀和经济过热)到年中的“一保一控”(保增长和控通胀)，9月份转变为 “全面保增长”，11月有变成 “保增长、扩内需”。此前中国人民银行下调存款准备金率的行动反映出这种政策微调行动在时刻进行。
由于国际上，欧债危机以及贸易摩擦增多，中国外贸形势不容乐观。从国内上,2011年10月，中国出口增速从9月同比增长17.1%下滑至15.9%。11月份，我国进出口总值为3344亿美元，增长17.6%，比上月回落4个百分点。11月我国进出口增速双双回落，其中进口增速回落超过6个百分点，进出口总值也比上月大幅回落了4个百分点。1到11月，我国贸易顺差为1384亿美元，以此测算今年我国的贸易顺差大约为1600亿美元，明显少于去年的1800多亿美元，这将是我国贸易顺差连续三年减少。
2011年第四季度中国经济增长率降到9%以下，而在前三季度都在9%以上。2011年第一季度9.7%、二季度9.5%、三季度9.1%，今年以来，我国经济增速呈现一条缓慢下行的曲线，打消了业界对所谓“硬着陆”的担忧。2012年我国的GDP和CPI都将出现温和回落。
2011年11月中国制造业采购经理指数(PMI)为49.0%，是2009年3月份以来首次回落到50%以下，汇丰PMI指数当月仅有47.7%，较10月大幅下降3.4个百分点，创32个月新低。国内外经济形势都不乐观，所以大经济基调需要谨慎。国外经济迷惘尚需要观察，而国内经济却要防止经济大幅下滑和物价反弹的可能。
2012年预计GDP增幅将放缓至8.5%-9%，CPI上涨4.5%-4.6%，两大经济指标将实现双双回落。2012年将成为中国经济困难的一年。所以,2012年的宏观经济政策，即明年将延续积极的财政政策和稳健的货币政策基调不变，“适度宽松”政策或将向纵深方向推进。
《半岛晨报》记者：你对明年货币政策有什么看法？12月5日，人民日报刊载《怎么看宏观政策预调微调？》一文指出，因物价拐点显现，楼市调控效果初显，经济增速放缓等原因，微调的时机已经成熟。在基调不变的条件下，货币政策开始预调微调，央行将在稳健货币政策的框架下，做一些阶段性、结构性的放松。此次存款准备金率下调正是体现了这样的信号。
谢逸枫：此前，货币政策放宽的信号已不断释放。先是银监会在10月24日出台了《关于支持商业银行进一步改进小型微型企业金融服务的补充通知》。通知要求，商业银行加大对小型微型企业的贷款投放，努力实现小型微型企业贷款增速不低于全部贷款平均增速，增量高于上年同期水平，并重点加大对单户授信总额500万元(含)以下小型微型企业的信贷支持。
工、农、中、建四大国有商业银行10月份新增贷款1400多亿元，规模明显增加。今年10月下旬，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在天津调研时表示，宏观政策将“适时适度预调微调”。随后央行在《2011年第三季度货币政策执行报告》中透露微调信号。
2011年11月30日晚间，中国人民银行决定，央行下调准备金率，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
近日,国内多家媒体报道称,天津、北京、南京等地部分银行开始适度放松居民首套房贷利率,由原先的普遍上浮10%已回归至基准利率,甚至部分银行的优质客户还能取得9折的优惠利率。但昆明大部分银行的首套房贷利率还未出现下调的迹象。
首套房贷利率稍有回落，个人房贷政策也可以开始放松，2012年首套房贷利率下调是一种趋势。因为明年房地产市场仍会延续今年交易量惨淡的状况，个人房贷需求不会很大。多家银行首套房贷可享基准利率之后,日前深圳也有多家银行首套房贷利率由之前的1 .1倍、1 .2倍下调到1 .05倍,一度几近绝迹的基准利率也重现江。各地传来部分银行首套房贷利率下调的消息，旋即引发有关政策松绑、影响房价继续探底的猜测。
房贷利率微回调，远未真松绑。首先，调整的范围和幅度都很小，只是“部分”、“小幅”下调，比如深圳主要是部分原本涨至1.1-1.2倍的银行，回调至1.05倍；个别原本在深圳房贷市场中占比不大的股份制银行，恢复到基准利率。其次，下调的前提是之前一年多的连续上涨，而今只能算是“适度回调”。去年四季度以来，贷款难批、利率走高是常态，各银行的首套房贷利率，由之前的7折，一路提高到按照基准利率上浮10%-20%，最高甚至上浮30%，早已远超政策规定的下限，银行趁机优化贷款结构、提高利润率的目的明显。
再次，就“小幅回调”的原因，看似是因为日前央行下调存款准备金率，解放出了部分资金。其实，虽然下调了存款准备金率，但一是幅度小；二是之前连续3年10次上调，尚处高位；三是其他控制流动性的政策都无变化，如银行仍面临75%的季末存贷比考核压力，放贷口子依然要紧绷，并不会因宏观政策的这点松动而转变。
2011年12月15日，广州部分银行首套房贷利率下调。光大已于近期将首套房贷利率下调，此前贷款利率在基准利率基础上上浮5%，现在按基准利率执行。建行对首套房贷利率也从此前的基准利率上浮10%下调至基准利率。在广州，四大行中已经有三家银行下调首套房贷利率至基准利率。其实，早在一个月之前已经有个别银行开始回归基准利率。这主要是由于房市低迷，交易量萎缩所致。
相比起四大行，广州中小银行的首套房贷利率呈现分化局面，比如深发展从此前在基准利率基础上上浮30%-40%下调至上浮20%，原上浮至10%以上如今回调至上浮5%的银行也有所增加。但也有部分中小银行未放松利率。未下调首套房贷利率，仍执行基准利率基础上上浮10%的政策。由于今年国家对房地产调控政策严厉，多家银行不再将个贷作为重点业务，一些银行甚至一度出现暂停房贷业务的情况；此外，银行调高了房贷利率，因此挤压出了一部分刚性需求，这些因素综合造成今年一些银行个贷出现负增长状况，而往年很少出现这种状况。
上海一些主要中资银行的首套房贷业务已暂时“告别”利率上浮，部分银行的二套房贷利率也从此前上浮30%回落到上浮15%，大银行的二套房贷利率甚至降到上浮10%的“底线”。另外是天津、北京、广州等地首套房贷利率下调。工行、中行、建行在部分地区的首套房贷已回归基准利率。深圳多家银行首套住房按揭贷款普遍执行的是基准利率上浮5%,而将首套房贷利率下调至基准利率的银行仍然是少数,目前包括光大银行、北京银行等少数银行的首套房贷利率已降至基准利率。目前西安市一些商业银行对于首套房贷利率虽有小幅下调,但仍然在基准利率以上。而多数银行首套房贷利率并无松动迹象。
房贷“松绑”言之过早。虽然下调了存款准备金率0.5%，但存款准备金仍然处于高位，此外，临近年底各家银行的钱袋子都会收紧，今年更不用说了。虽然目前政策已经出现松动信号，各行都有自己的业务侧重点，真正分到房贷市场的资金量还是“捉襟见肘”。下调存款准备金对岁末房贷市场来说只是杯水车薪。部分银行首套房贷利率不再上浮，这对于很多购房者无疑是件好事需要还贷的金额会减少嘛。但是，这个利好的作用恐怕非常有限，一是因为仅限于首套，对于很多改善型需求者没有影响；
二是因为从2012年1月1日开始，央行在今年三次加息的叠加效应将在各位“房奴”的银行对账单上体现出来。以贷款100万元20年期为例，如果按照此前的7折利率计算，月供将增加422元；如果以基准利率计算，月供将增加653元，首套房贷利率不再上浮带来的实惠，可能会因此大打折扣。
《半岛晨报》记者：中央经济工作会议2011年12月12日至14日在北京举行。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。涉及到房地产调控的政策有多少？你如何看中央经济工作会议关于房地产调控的精神？
201110月31日，财政部、国家税务总局发布修改后的《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》，11月1日起上调增值税和营业税起征点。2012年1月1日起，上海市交通运输业和部分现代服务业等将率先开展深化增值税改革试点，条件成熟时将选择部分行业在全国范围进行试点。深化增值税改革将有利于减轻企业税负，是我国结构性减税迈出的重要一步。
财政部还公布，自2011年11月1日起至2014年10月31日止，对金融机构与小型、微型企业签订的借款合同免征印花税。金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金税前扣除政策，继续执行至2013年12月31日。2011年12月月5日起，中国人民银行正式下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行3年来首次下调存款准备金率。准备金率的下调有利于缓解银行流动性压力，促进货币信贷合理增长。
谢逸枫：坚持房地产调控政策不动摇，奠定了2012年政策继续从紧的基调。2011年中央经济工作会议在“稳中求进”的总基调下，涉及房地产业的政策方针有如下三个方面：一是进一步推进房产税改革试点。二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作；三是坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
目前，主要城市房价下行有限，意味着2012年政策不会做“方向性”调整。但就会议提出的分层次建设住房体系的三个方向来看，未来政策“堵”到“疏”是大势所趋，短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差，使房产税、加大供应、保障房等长效措施具备更充分的探索空间。2012年，广州房价将有可能按照政策预期继续回调，但是不可能是20%大幅度下跌。
目前将继续贯彻国家调控政策，楼市限购政策没有松动的时间表，因为没有合适的政策代替。房产税改革试点未来三年内很难扩到广州，首先是广州的房价相对合理，在一线四个城市中，况且投资投机炒房需求比例小。其次是个人住房信息系统的搭建，至少需要二三年时间。最后是房产税依然存在很多问题，还需要时间研究，因此，广州虽作为一线城市不会排在前列，要排也是北京和深圳排在先。
谢逸枫：本次会议中提出了“推进营业税改征增值税和房产税改革试点”，将是未来分层次调控市场的主要方向。早在年初，上海和重庆分别展开了房产税征收试点工作，但近一年来，房产税征收的象征意义大于实际调节作用。据上海房产税代征银行数据显示，截至12月12日(距离房产税缴纳截止日期仅剩半个多月)，两银行共受理380多个客户缴纳房产税，但涉税总额仅40万元。沪渝两地房产税的探索中亦存在一些问题。
首先，房产税操作认定环节复杂，涉及政府部门众多，征税的技术操作环节尚不成熟；其次，两地征收范围有限，重庆只对主城区征收，上海只对新购房征收，这将使房产税的效用大打折扣。最后是不能起到稳定市场预期，不仅间接导致房价上涨，也不能有效控制房地产的投资投机需求，不利于房地产市场价格的稳定。最后是虽然可增加地方财政收入，一定程度上减少地方对土地出让金的依赖。但是根本无法取替土地财政。也无法彻底解决贫富差距扩大的问题。
谢逸枫：一是从房地产调控思路看--一脉相承。此次中央经济工作会议意在为2012年“十八大”召开布局，自从2010年房地产调控以来，加大保障房建设和加强房地产市场调控就是调控政策的重点，始于2011年的这一轮房地产调控将得到进一步落实，“坚持房地产调控政策不动摇（两条腿走路，加快保障房建设和普通商品住房建设，扩大有效供应），同时推进房产税改革试点，遏制投资投机炒房需求”这一定调，表明中央在短期内不会放松房地产调控。
去年中央经济工作会议注重建设规模，而今年会议要求“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作”，保障房政策重心由强调规模向运营和管理方面转移。本次中央经济工作会议还指出“进一步推进房产税改革试点”。将通过保障性住房体系和房产税改革进一步完善及增加商品房和保障房市场供应，为短期行政性手段（限购、限贷、限价、限售、限外、限网签、限降）的退出做准备，赢得时间。以其实现房地产业平稳健康发展，稳定房地产市场，促进房价合理回归的目标。
二是房地产调控目标看---模模糊糊。由最遏制部分城市房价上涨过快“升级”为促进房价合理回归。2010年4月“新国十条”和2010年9月“新国五条”房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”，2011年1月出台的“新国八条”强调“巩固和扩大调控成果”，2011年中央在此次会议上把调控目标由“遏制房价过快上涨”正式升级为“促进房价合理回归”，表明“合理回归”才是中央的真正意图。
三是从“调结构”的高度看--保增长，保民生，保消费，调结构。房地产调控由“被动”向“主动”转变，由“遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展”向“促进房价合理回归，为调整经济结构服务”转变。说明房价合理回归有利于扩大内需，调结构。房地产调控对扩内需、调结构具有积极作用。展望2012年，房地产行业将在一段时间内继续面临2010年-2011年严厉的调控政策环境。但经济稳步增长、城市化进程不断推进，在未来二十年内，住房需求依然是最重要的经济发展推动力，房地产行业依然是国民经济发展最重要支柱产业之一。
四是从房地产调控手段看--老把式。首先是保障房。其次是房产税。再次是增加商品房供应。说明中央对房地产调控虽然短期不会放松，但是也不会出新的严厉的房地产调控政策。只是保持2010年-2011年房地产调控原有的政策。不过，考虑到今年价格控制目标实现和房价回落及销售成交等房地产投资额下降，另外是地方政府的土地财政和房地产税费减少及GDP增长缓慢等相关产业发展出问题。不排除地方政府采取继续抵触国务院房地产调控的情绪。
谢逸枫：从2011年中央经济工作会议关于2012年房地产调控和政策走势看，依然是“雾里看花，水中望月”，让人猜谜。首先是调控的思路，强调继续调控，却不知如何继续继续执行原来已经实施的政策调控，还继续实施新的政策调控？却不知行政手段的政策何时不继续？非常不明确。其次是调控的目标，依然是“模模糊糊，稀烂糊涂”，啥叫部分城市房价上涨过快？啥叫房价回到合理？没有一个具有标准和条件及界限的衡量，非常不具体。再次是调控的手段，依然是“又老又不好使”，都是政府自己最难做到却又最容易回避的政策和问题。
比如2011年1000万套保障房开工率，究竟是否100%开工，老百姓都知道是不可能的。比如房产税降房价，是否真能起到促进房价合理回归，只要傻瓜才相信。最后是商品房供应，全国人们都知道，未上市的新楼盘房源和开工及竣工时间是开发商控制和受到市场影响及房企资金链等买房者需求的影响，政府根本没办法实际控制商品房供应。
最后是房地产调控的核心问题无一涉及。貌似无一字或一次提到“增加商品房住宅土地供应和减免房地产税费及关于“限”字头政策退出的规定。也未从房地产项目资本金的房企资金根源上，找到“房价久调不降”的秘密。另外是也未提到“中国土地制度改革和如何消除土地财政的依赖及完善土地出让制度等完善商品房预售制度的根本性政策，从楼市病根上解决房价越调越涨的死穴。显然，2011年房地产调控必然埋下“下一轮房价暴涨报复反弹”的祸根。”
《半岛晨报》记者：中央经济工作会议2011年12月12日至14日在北京举行。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。你如何理解其中的每句话？为什么？
谢逸枫：所谓“要坚持房地产调控政策不动摇，”的理解，应该是要求地方政府继续坚持房地产调控政策不动摇。不仅表明中央调控不放松的决心和态度，关键是房地产调控的连续性和贯穿性及稳定性的要求。避免房地产调控一退出，房价会报复上涨。或者是出现更多的楼市不合理的炒房需求，增加楼市和金融风险，影响到调控前期获得的成果，增加调控的难度。
主要原因是虽然部分城市楼市销售成交和房地产投资额及销售面积及销售业绩下滑，但是考虑到目前房价未实质下降，房价拐点未出现，仅仅是部分城市房价涨幅回落，调控退出时机未到。另外是全国600多个城市，仅仅48个城市限购和121个城市限价，未限购的部分二三线城市和小部分限购的二三线城市房价继续上涨，甚至大幅度的上涨，导致二三线城市房地产泡沫呈现。同时，部分投资投机炒房和外资及热钱依然具有卷土重进房地产市场苗头，为保民生和巩固和扩大房地产调控成果，才继续坚持房地产调控政策不动摇。
所谓“促进房价合理回归”的理解，应该是房价涨幅回落到稳定，保持合理水平。所以“回归”不是要求房价下降，也不是允许房价上涨。目的是防止房价上涨过快，影响调控效果，导致反弹。或者是防止房价下降过快，影响国内经济，导致萧条。毫无疑问，2012年房地产市场走势，关键不是明确政策预期，而是地方政府的执行力和货币政策是否继续收紧及限购是否延长。
所谓“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”的理解，应该是增加普通住房有效供应，关键是加快土地供应。但是土地出让连遭重创和开发商暂缓停工或者拿地速度放缓慢，推迟新产品上市将影响未来楼市供应，由于2010年全国房屋新开工面积已处高位，按照从开工到上市6~12个月的建设周期计算，今年秋季理应有大量供应。今年以来主要城市市场供应节奏并未加速。
谢逸枫：1-11月，重点城市新房供应面积较去年同期减少11%。进入传统的“金九银十”，由于持续的需求限制使房企的观望情绪日益加重，开发商推盘更趋谨慎。由于去年的有效供应尚未推出，预计在2012年新房市场将迎来供应高峰，供应增大将使得调控效果进一步显现。在楼市冷清的背景下，广州土地出让接连遭遇滑铁卢。广州住宅用地出让量和供地计划完成率同比均现下滑，房企“弃购”现象频现，有可能影响到中期的住宅供应。
《半岛晨报》记者：2012年房地产调控如何走势？2012年房地产市场又将如何走势？
谢逸枫：从中央经济工作会议房地产调控走势看，2012年房地产调控不会放松，主要房地产调控以执行原有政策为主，辅以房产税和保障房及增加普通商品房供应等政策，不会有新的严厉政策出台。但不排除一二线城市继续试点推进开征房产税和商品房暴利税及继续执行已到期的限购政策。不过，货币政策将实施微调为主，不会继续收紧。特别是对首套房贷基准利率下调和减免房地产交易税费及放松公积金贷款成数，鼓励和支持刚性需求购房者。
一方面是当前部分城市房价上涨过快趋势得到有效遏止，楼市逐渐回到理性。但离房价回到合理价格有时间差距，有待时间检验。另外一方面是调控时间过长，不利中国经济发展和楼市稳定。其他方面是楼市过于疲软，容易导致因调控拖累GDP和土地财政及城市化进程等地方经济。因此，考虑到调控需要时间和房价已经回落及其他因素，政府不会再出新的严厉政策调控楼市。
谢逸枫：因此，2012年房地产调控基调虽是从紧，却也是有保有压。首先是中国房地产市场双轨制建立，保障房和商品房两条腿走。一方面是确保2012年全国保障性住房1000万套完工和1200万套保障房性住房开工。在融资渠道和土地供应及质量监督等分配方面会继续加强管理。由于2011年保障性住房频繁暴露出大量问题，2012年出台《住房保障法》是刻不容缓。另外一方面是保证商品房市场供应的总量和监督新项目动工和完工及产品上市销售等，国务院将继续监督。
其次是中国土地市场供应双轨制建立。完善市场供应体系，调整产品结构供应问题。增加普通住宅土地和中小户型配比及普通住宅中、低端产品等供应，同时加强保障性住房土地供应。最后是继续遏制投资投机炒房不合理购房需求，部分城市严格执行限购和限价及限贷等一房一价的政策。另外是继续执行房产税和货币政策及房地产税费相关政策，不排除开征商品房暴利税。
截至12月11日，海口、福州、厦门、长春4个城市相关负责部门均表示将坚持房地产调控政策，楼市限购政策延续。另外是一线城市的北京、上海、广州、深圳、佛山、珠海，也表示继续执行限购政策。而限购限价令即将到期的贵阳、石家庄、合肥、青岛和中山尚未明确表态。
2011年12月16日，发改委主任张平在全国发展和改革工作会议上指出，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，研究商品房领域反暴利规定。明年将继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设，促进房地产市场健康发展。此外要继续完善房地产价格监管办法，对商品房明码标价和一房一价等政策，研究商品住房领域反暴利规定。刚刚闭幕的中央经济工作会议明确，2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。12月16日上午北京市政府宣布完成了2011年的房价控制目标，稳中有降，继续执行限购政策。
谢逸枫：目前房地产市场调控制度化思路已经明晰：确立新的住房发展模式和思路，其中很突出的亮点会是强调保障房，增加保障房的供应，将改变过去过多依赖于商品房的单轨制的模式。房地产市场的限购令政策本身缺乏法理和弊端性暴露及行政临时手段，走向常态化、制度化是不可能的。其实，政府只抑制投资、投机性购房者和开发商们的利益需求，永远解决不了房价和楼市问题。虽然解决了货币政策问题，但如不能有效增加商品房供应和土地供应，房地产要回归到健康发展的轨道中来，也是不可能的。
2012年中国房地产走势关键取决地方政府的执行力，货币政策是否继续收紧和限购政策是否继续执行等开发商、购房者的信心。不过，从保增长和土地财政及增加市场就业率等城市化率的角度看，未来二十年内，中国房地产市场依然是黄金般的朝阳产业。虽然调控政策存在优化空间，但短期内不会转向，未来政策将以巩固调控成果为主。2012年房地产市场将呈微小的下行趋势，由于保障房大量集中上市和商品房投资减少及调控的影响，房地产开发投资增速将出现下滑。
谢逸枫：2012年中国房价上涨8%以上是铁定的。首先，中国目前GDP保持9%以上增长速度，国内经济稳定发展，为房地产繁荣提供良好的经济环境。其次，中国房地产项目资本金才20%，开发商自有资金比例还是低。再次是房地产业还是国民经济支柱产业，土地财政和房地产税费及第三产业拉动力等都是政府不可能放弃的。最后，目前调控虽严，但对于当前很多房地产开发企业，尤其是龙头房企资金雄厚，2012年房地产市场不至于太差。另外是中国房价一直稳定上涨，除非是政治或经济重大因素，每年调控之后，房价都是上涨，没有大跌的。况且没有哪个国家的房价暴跌之后经济能够繁荣的。
《半岛晨报》记者：除了通胀压力以外，今年政府针对地产加大了调控，您认为明年政府对房地产调控的重点会是什么？地产调控的延续性又将对我国经济产生怎样影响？
谢逸枫：房地产调控的基调不会改变，但是力度应该不会再有进一步加码，明年重点很可能会在一些地方放松限购措施，但是会在推进房产税改革方面有新的进展，甚至是商品房暴利税。除非因为地产调控导致某几个月经济增速出现迅速下滑，否则对地产的调控依旧会延续。
中国房地产市场形势并不严峻，1到11月，全国房地产开发投资完成55483亿元，广东同比增长35.6%；住宅开发投资39857亿元，同比增长32.8%，广东同比增长32.8%。所以这个数字是不错的。其次，新开工面积，全国1到11月份是174952万平方米，同比增长20.5%，广东同比增长21.5%。海关总署:公布前11个月我国外贸进出口情况。据统计，今年1至11月，我国外贸进出口总值33096.2亿美元，比去年同期增长23.6%。其中，出口17240.1亿美元，增长21.1%；进口15856.1亿美元，增长26.4%。贸易顺差1384亿美元，收窄18.2%。11月份，我国进出口总值为3344亿美元，增长17.6%。
谢逸枫：目前房地产市场不存在拐点，但2012年房地产投资会有明显减速。从目前数据来看，房地产销售量单月同比出现了断崖式的下跌，房地产新开工面积同比也已经降至个位数，而土地购置面积单月同比早在6月份就已经出现了负增长，目前在继续恶化。因此可以预计房价涨幅回落在明年一季度末降至合理水平。随着房地产调控，会带来负面影响，可能会导致一季度月均商品房投资额低于正常水平1100—1400亿，尽管政府会提前做对冲，但总体来看经济会小幅下行，经济增长会在明年一季度达到本轮最低。
由于今年上半年房地产新开工量很大，这将给明年上半年造成比较大的库存压力，促发房价涨幅的下行趋势更加明朗。房地产投资占固定资产投资大概25%，而投资占GDP大概在40%-50%，房地产占GDP6.6%。因此房地产投资的放缓将直接影响经济，使得其走弱的趋势不改。但伴随着房价涨幅的下行，房产政策会在总的基调不变的情况下，允许地方层面上的一些微调，或者是不再那么严格要求地方执行现有的一些政策，防止房地产行业的崩溃式下滑。
附:历届会议重点关注
年份 内容
2010年 稳经济、调结构、控通胀
2009年 保持经济平稳较快发展
2008年 保增长 扩内需 调结构
2007年 稳物价 调结构 促平衡
2006年 经济继续又好又快发展
2005年 继续搞好宏观调控
2004年 巩固宏观调控成果
2003年 保持宏观经济政策连续性
2002年 积极财政稳健货币
2001年 扩大内需对外开放
2000年 加强和改善宏观调控
1999年 抓好国有企业改革
1998年 实行积极财政政策
1997年 继续稳中求进
附：近年中央经济工作会议政策基调
定调2010：促转变
定调2009：保增长，促发展
定调2008：实施从紧货币政策
定调2007：继续稳健财政政策
定调2006：继续搞好宏观调控
定调2005：巩固宏观调控成果
定调2004：保持宏观政策连续性
定调2003：积极财政和稳健货币
定调2002：扩大内需
定调2001：加强和改善宏观调控
谢逸枫
2011年12月19日