谢逸枫:谁才是商品房暴利之罪魁祸首?
国家发改委:研究商品住房领域反暴利规定
导语:2011年12月16日,国家发改委主任张平在全国发展和改革工作会议上表示，明年将继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设，促进房地产市场健康发展。此外要继续完善房地产价格监管办法，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，研究商品住房领域反暴利规定。刚刚闭幕的中央经济工作会议(2011年12月12日-14日)明确，2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。2011年12月16日上午，北京市政府宣布完成了2011年的房价控制目标，未来房地产调控政策将有何变化备受关注。
中国此轮房地产调控自2009年底开始，已持续两年。国家发改委主任张平说，截至目前，房地产市场调控取得初步成效，保障性安居工程建设进展顺利。研究机构近日发布的一份报告称，中国住宅销售均价已经连续四个月下降，累计销售面积和销售额增速也均出现放缓。今年以来发改委已在商品房明码标价等方面出台了严格政策，但房地产价格究竟如何制定合理以及是否存在暴利仍让公众疑虑，目前发改委有关部门正在研究制订相关规定。
发改委2011年12月16日指出,明年将增强居民消费能力，积极培育消费热点，促进消费需求持续增长。其中特别指出要抓紧完善配套措施和实施细则，支持民间投资进入铁路、市政、金融、能源、社会事业等领域。自今年年初以来，物价总水平处于高位，下半年受到翘尾因素减小以及调控政策影响，11月CPI涨幅达4.2%，创下了14个月以来的新低。将稳定物价作为仅次于保经济增长的第二项重点工作，明确明年将“深入开展价格和收费检查，加强反价格垄断执法”。今年发改委查处了多起价格违法行为，并对山东两家药企的垄断行为开出了首例罚单。目前发改委反垄断局对于中国电信和中国联通这两大运营商的反垄断调查也正在进行中。
德国在各地成立了房地产公共评估委员会，负责为不同地段、不同类型的住房制订详细的“基准价格”。以此价格为基础，在合理范围内波动的房价被视为“合理房价”。如果房价超过“合理房价”20%，地产商将被罚款，如超过50%，则会被视为“房价”暴利，地产商将被罚款甚至被追刑责。德国对房地产行业的价格政策较为成功，国际金融危机前30年，其房价年均涨幅仅为1%。不过，在我国，作为规范价格行为一记重拳的反暴利措施，实现起来却有诸多难处。由于土地价格在几年内大幅飙升，开发商由于拿地时间不同，成本与利润便存在巨大差异。这使得地产行业成本的核定，乃至“合理房价”的设定，都成了难解之题。
在限购、限贷之后，政府直接出手干预价格，演变成楼市调控的新方向。2011年4月26日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林明确表示：继《商品房销售明码标价规定》于5月1日起实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，这当中，对商品住房“实施反暴利规定是最重要的措施之一”。据官方说法，价格主管部门对于房价的治理措施不仅仅是一个手段，而是一整套的方案，下一步各部委还将会陆续出台调控措施。目前对外披露要治理房地产行业暴利的情况，就是要向外界表明这一信号。1995年1月颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》，为这一做法提供了法律依据。《规定》强调某一商品或者服务的价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度；同时，生产经营者不得以价格欺诈等非法手段牟利。
南方都市报记者对话:著名房地产经济专家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫:
你对国家发改委正在研究商品住房领域反暴利规定有什么看法？
谢逸枫：请问国家发改委，啥叫商品房暴利？商品房暴利标准是什么？如何证明现在商品房存在暴利或存在多少暴利？。为什么只对商品房反暴利，不对其他行业反暴？这样对开发商和投资客及购了房的人公平吗？难道房价超过“合理房价”20%和超过“合理房价”50%是作为评判商品房暴利的分水岭或标准吗？
请问国家发改委，什么又叫“合理房价”或“合理利润”？，为什么国家发改委却貌似未明确说明。这一系列的问题都有待于科学的检验和市场调查研究及权威的数据等客观分析。况且，是否开征商品房暴利税，应该也不是国家发改委管的事情。其实，国家发改委如此热心，无非是想“趁火打劫”发楼市调控“市场财”，想通过开征商品房暴利税增加口袋收入。
如何评判商品房存在暴利？究竟才是商品房暴利最大获得者？
谢逸枫：国家发改委没搞清楚商品房暴利和合理利润就说要反商品房暴利，有一点“不切实际”，根本实现不了的事情。首先是应该先搞清楚什么是商品房暴利和合理的利润，给一个明确的概念和特征，进行详细的解释？其次是商品房暴利的条件和标准具体是什么，是以住房开发整体利润为准，还是以开发商卖房子的价格作为批判的条件和标准？再次是住房开发是否存在暴利，真如外界所说，开发商是最大获利者，最暴利的是开发商吗？最后是到底谁才是商品房暴利最大获得者？谁才是商品房暴利之罪魁祸首?简单说就是说吃的房价最多，谁拿的房价利润最多，谁商品房利润最大受利者？
谢逸枫：我们通过一组数据就可以表明，地方政府才是商品房暴利最大受利者，是导致商品房暴利的幕后最大黑手，而开发商只不过给政府打工，赚点跑腿钱，怎么会获得暴利。
如果按照“2011年度房地产行业年度30强企业总评榜”显示，上榜的30家企业平均毛利率为42.73%，较2010年提升了4.47%；平均净利率为28.91%，较2010年增加8.42%。此外，毛利率超过50%的有5家，毛利率达40%-50%的有13家，意味着六成的上榜企业毛利率都在40%以上。以上数据来看，说明房地产市场存在暴利。显然，30家房企利润虽可观，绝对不能够代表市场上每家开发商都能够获得暴利，或者是说明中国房地产行业存在暴利。
如果利润这么高，开发商就不会面临破产或倒闭，甚至出现项目被收购或并购或跑路的。因为每家开发商的资金周转率和整体实力及融资能力等基础不同。不过，从近年来小房企成片、大批企业资金甚至境外资金向房地产市场涌去企图分一杯羹的情况即可看出，房地产行业的利润显然极具吸引力。
谢逸枫：其实，国内中小企业的利润率根据行业性质不同，最低的利润基本达到5%以上，而中国房地产行业整体利润率也就是10%-20%。如果按照房地产项目资本金运作模式看，100%房地产项目资金，其中有20%资本金十50%商品房预售款十18%银行信贷十12%工程施工材料供应商垫资，开发商只需要20%的资金就可以开发运作一个房地产项目，项目未完工时，根本无法知道项目利润多少，所以，按资本金运作角度来说，房地产项目最高利可达到100%以上。
但是，如果按照商品房开发成本的角度看，房地产项目利润最多15%-20%左右。如果仔细看看房价的总体构成，利润占比最大的并不是房地产开发商，而是政府。房价占到地价30%%，建安成本(人工、建材)占到20%，房地产项目税费占到30%，扣除开发商的投资成本，开发商获得的利润最多10%-20%。根据2005年一个案例研究显示，房价中土地与建安成本占50%，政府税费占20%，开发商占30%；而根据2009年有开发商表示，土地成本占30%，建安成本40%，税费成本占10%。土地出让金以及税费均为政府所得，综合上述数据，政府所得在房价中占比高达50%，一下就将开发商10%-30%的“暴利”比了下去。
谢逸枫：政府通过卖地和收税获得的“暴利”要比开发商的暴利多一倍，要使房价回归合理水平，应该针对政府的“暴利”打击，而不是打击开发商的合理利润。地方政府对土地财政的依赖已被诟病多时。根据清华大学国情研究中心数据显示，1989年至2010年，21年间，全国土地成交价款增长了6732倍，而卖地收入在地方财政收入的比例从0.24%飙升至74.14%，涨幅超过300倍。在我国的勾地政策下，勾哪块地来卖以及招标的底价均由地方政府决定。
随着对土地财政依赖增强，地价亦被逐步推高，近年来地王频出，即使在最近楼市黯淡而令土地市场遇冷的情况下，土地价格也依旧坚挺。土地成本占房价构成的1/3，畸高的地价对畸高房价的形成可谓难辞其咎。土地财政仍在，地方政府推高地价的动力就不会消失，土地成本居高不下必然对房价回归合理造成很大障碍。刚刚闭幕的中央经济工作会议明确提出，2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。今年以来发改委已在商品房明码标价等方面出台了严格政策，而在这个时刻提出正研究制定商品房反暴利规定，无疑是对“促进房价合理回归”这一指导精神的具体回应。要实现房价合理回归，政府的“暴利”应该先反，而开发商的合理利润应该支持。
谢逸枫：如果说土地财政根深蒂固并非短期内可消除，那清理和规范房地产开发过程中过重、过杂的不合理税费则是完全可能的事。我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，如果增加2011年1月28日新开征的房产税，两者共计63项，税种设置繁杂、税率较高且征收环节多，可说是推高房价的“帮凶”之一。在开发环节，土地部分需缴纳3%的契税，其他主要包括营业税、土地增值税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税以及代扣代缴的个人所得税，其中土地增值税的税率极高，分为30%、40%、50%和60%四档，开发环节的税负相加一般占到房价的10%-13%。明年的政策重点之一是结构性减税，可借此机会清理房地产市场繁杂的税种，调整税率，简化征收环节，先除去高房价的这个“帮凶”。
国家发改委发出正在研究商品住房领域反暴利规定的声音背景是什么？什么原因？
谢逸枫：目前国内房地产行业存在被人误解和房价调控关键周期及老百姓对住房价格不满意等楼市萧条的因素，特别是近几年房价上涨过快导致被外界认为商品房有暴利，房地产是暴利行业。毫无疑问，最主要是调控楼市效果虽有，但是房价未实质下降，全国未普降，开发商死扛，房价上涨预期强烈，由于地方政府未全部执行国务院房地产调控和中央未明确下降房价多少及市场需求力大等房地产行业的特殊性。但是，政府卖的地价和建筑材料及工人工资等房地产税费上涨过快，是导致房价上涨过快的最直接原因。
请问房地产是否可以实现“软着陆”？
谢逸枫：目前中国房地产已经实现安全的“软着陆”，首先是房价和楼市及投资额降温，但未继续恶化。其次是地王减少和成交下降，但未暴降。根据国家统计局的数据，前11个月全国商品房销售面积增长8.5%。短期内要使房价合理回归，还需要长期的政策规划和市场调整。
不能单靠房价的指数和平均价格调整，否则房价永远不会回到合理水平。在政策层面，应针对首套购房、有刚性需求的购房者给予个人住房贷款利率放宽。同时，在合适的时机，放松投资购房。通过增加商品房和保障房及土地供应等改革土地制度，解决楼市存在的问题。
谢逸枫
2011年12月17日