谢逸枫：缘何国庆黄金周楼市房价“扛稳”？
为什么销售成交量下跌难拉房价下降？
导语：楼市持续调控及限购、限贷重重压力下，“价格战”似乎来临，众多开发商纷纷绞尽脑汁创新出形形色色的所谓的打折优惠活动，“买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”等噱头频现。2011年10月10日,根据2011年全国65个大中城市国庆成交数据监控报告显示：全国65城黄金周成交量同比大跌四成 以价换量落空。刚刚过去的“十一”黄金周，从一线城市“北上广深”到二三线城市，楼市均感受阵阵凉意。
据数据监控中心统计，2011年国庆期间(10.1-10.7)全国65个大中城市商品房住宅成交量同比2010年下跌42.2%，成交面积同比下跌46.09%。全国9大重点城市成交均价平均下跌2.5%，深圳降幅高达31.70%，上海则逆市上涨15.72%。数据监控中心统计显示：国庆期间19个重点城市中有16城成交量同比下跌，其中深圳同比跌幅最大，达到88.61%;广州、上海、重庆跌幅均在60%以上。重点城市中，仅东莞、长春和成都成交量同比上涨，其中东莞涨幅最大，达68.18%。
据北京市房地产统计显示，今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。与此同时，上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日，上海一手房成交126套，广州新建商品住宅签约仅为67套，杭州一手住宅成交14套，二手住宅成交1套。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,2011年，“十一”长假前日结束，广州楼市成交明显不足，但是离实质性降价到来还早。根据阳光家缘最新数据显示，七天楼市广州签约成交量仅有680套，不但成交同比全面萎缩，均价更有超过一成的下降。今年以来，空前严厉的房地产调控措施使得市场明显冷却，房价涨幅虽未见明显回落，但向上的势头已趋于平缓，需求已被明显抑制，成交量持续处于历史低位。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为,虽在售的多盘价格仍维稳，但新货定价已走低，而一口价已有实质性优惠，发展商压力渐显，随着年底冲关的临近，实质性降价将至。数据显示，限购、限贷之下，投资性需求和改善性需求一起淡出楼市，剩下的刚性需求多数处在观望之中。根据房产数据中心统计显示，国庆期间广州一手住宅网签均价为10440元/平方米，同比跌14.4%。个盘方面，成交前十的楼盘全部位于近郊，中心六区无一楼盘上榜。区域方面，超过1/3的成交量来自于不限购的增城，其次是番禺和花都。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出,在刚刚过去的黄金周，京沪楼市陷低谷 全国楼市休假，楼市成交惨淡，传统的“金九银十”不复存在，房价过快上涨的势头受到初步遏制。旺季成交不旺，必将加剧开发商的资金饥渴，进而推动房价拐点加速到来，但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。今年黄金周期间，楼市明显处于休假状态。北京、上海、广州、杭州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。国庆期间楼市的低迷，一方面与开发商在国庆前推盘数量较少有较大关系；另一方面，是由于购房者的观望心理较为突出。目前购房者最关心的就是会不会出现楼市拐点，因此还会再观望。
低迷：黄金周楼市成交量暴降
一线城市黄金周成交量普遍大跌，二三线城市陷低潮。一线城市黄金周显得格外清冷。北京“以价换量”落空，上海被指“价格假摔”，广州楼市“冷热不均”，深圳成交暴跌。政策对于楼市的负面影响继续深化，楼市成交量连日来均处于谷底状态。
2011年10月1日-7日，北京住宅成交908套，较去年同期下跌14.66%;成交面积 94641平米，同比下跌 16.11%。“京十五条”执行已超过半年，政策稳步收紧使得购房人观望情绪浓重。上海住宅成交398套，同比下跌64.37%;成交面积 44668平米，同比下跌 62.99%。10月3日拉开帷幕的上海房地产秋季展示会上，虽然参会的人数不少，但观望态度的人居多。
广州楼市整体成交惨淡，住宅成交539套，同比下跌69.18%;成交面积 59353平米，同比下跌68.59%。市区楼盘真正降价的少，在这种状况下，各大楼盘看房的人多，出手买房的人少。而价格真正有所松动的部分郊区楼盘，则成交较为理想。深圳楼市同样遭遇了“滑铁卢”。国庆期间深圳住宅成交289套，同比下跌88.61%;成交面积20827平米，同比下跌91.46%，创下一线城市跌幅之最。 2011年十一期间深圳市秋季房地产交易会甚至出现了客流下滑、看多买少的“惨淡”局面。
2009年“十一”黄金周曲终人散”。回顾过去8天，身负史上最长黄金周期待之下的广州楼市，却爆出“大冷”。对阳光家缘的数据监控显示，2009年10月1日~7日，全市一手房网签量只有832套，与9月的每周动辄过千甚至近2000套的成交量相比，呈现直线下滑之势；二手楼市方面，多个中介机构反馈的情况也显示，无论是人气还是成交量同样未如理想。原因有三：1.黄金周前不少楼盘已提前“出货”成交；2.有开发商主动放慢出货节奏保证利润率；3.因楼价高企，不少市民已产生抵触情绪，房价步步高买家重陷观望。4是开发商不急卖购房者不急买。
数据监控中心最新统计数据显示，2010年国庆黄金周7天广州十区二县市共有143个项目网签2103套住宅，同比去年黄金周(网签1242套)飙涨69.3%，签约面积达到225150平方米，平均每套签约面积仅为107.06平方米，中小户型仍是今年国庆的成交主力。从网签数据来看，2010年国庆7日，广州一手房成交均价为12179元/平方米。其中，天河区的成交均价高达31767元/平方米。主要是因为豪宅盘凯旋新世界的成交均价超过60000元/平方米，拉升了整个区域的成交均价。
根据阳光家缘数据显示，2010年10月1日到10月6日，广州全市网签量为1742套，接近去年同期的2倍，显示开发商成为赢家，既赚了吆喝又赚了钱。楼市新政重拳出击，然而，早在“十一”黄金周之前，多个新盘就已经先知先觉地抢闸九月开售，使得“十一”期间新货与以往黄金周相比有所减少；同时，黄金周期间多个楼盘人气旺盛，虽然受制于政策影响，多盘价格不敢大幅上涨，但不少价格微涨。另外，由于三套房停贷和限制外籍户口购房贷款的影响，部分楼盘出现了退订现象，目前退订率多控制在5%以内。在十一7天中，中低总价项目占据成交主导。
在“9·29”楼市调控新政背景下，北京、上海、深圳、广州等全国热点城市房地产交易冷热不均。广州：成交量接近去年的2倍。在广州，国庆七天假期中低总价项目占据成交主导。
根据阳光家缘数据显示，2010年10月1日到10月6日，广州全市网签量为1742套，接近去年同期的2倍。北京：为去年同期一倍。北京国庆长假前5天签约商品住宅期房691套，是去年同期的一倍，总认购套数达1543套。深圳：成交量为去年3.5倍。深圳市规划与国土资源委员会网站公布的数据显示，2010年10月1日至6日，深圳新房成交量为2313套，而去年同期深圳新房成交量只有660套，是去年国庆节同期深圳新房成交量的3.5倍。
上海：观望气氛浓厚。假日楼市—2010上海房地产秋季展示会”，参观客超过了14万人次，但购房者观望气氛依然浓厚，主办者一反常态没有公布意向成交金额，总金额非常低。与一手市场相比，二手市场的交投也同样未太受到新政的影响。据满堂红研究部的统计数据，2010年10月1-6日，二手住宅买卖量环比9月同期减少27%，但比2009年同期增加23%，成交均价为11492元/平方米，同比上升15.7%。由于前两个月的成交火爆，令开发商和小业主维持“乐观”状态，估计待此后一、两个月成交量出现明显缩减，楼价才会有回调的迹象。
据经纬行研究中心不完全统计监测显示，2010年十一期间开盘并成交过百套的项目共计有8个，分别位于番禺、南沙、花都、增城和白云等区域，又以外围区域的楼盘为主。十一当日，位于白云区某楼盘开盘就取得了接近“日光”的成绩，二百多套单位所剩无几。虽然楼市二次调控政策赶在“十一”黄金周到来之前出台，但其影响在前两日表现并不明显。从十一期间楼盘的现场调研来看，全市大部分主打刚需楼盘的客流量均较足，其中番禺华南板块的三个知名大盘，由于目前主推的组团均是中小户型为主、价格较为适中，吸引了不少市区客户和番禺本地客户前往看盘。
根据中国指数研究院数据显示，2008年，国庆七天广州楼市共计签约840套，面积103908平方米。在成交量方面，与本年度之前的黄金周前相比，并无太多的上升。2010年，国庆前夕再度加码的楼市新政并未对成交量造成立竿见影的效果：来自对阳光家缘的数据统计显示，国庆10月1日至10月5日，广州楼市全市网签1436套，大大超过去年黄金周7天936套的总成交量，成交面积为153239平方米，成交均价为12128元/平方米，略低于9月全市均价。各盘在新政策尚未有细则出台前夕，纷纷开放样板房加速推货，现场保持着自8月以来的旺盛人气。
据中国指数研究院统计，2011年，十一黄金周期间，被监测的20个城市中，有八成城市成交量同比下跌，平均跌幅达32.4%。其中，16城市成交量同比下跌，8城市成交量跌幅在50%以上，其中深圳同比跌幅最大，达到90.26%；其次是宁波，跌幅达78.04%。东莞涨幅最大，高达76.27%。重点城市中，仅成都和武汉同比上涨，其余3城市成交量皆同比下跌，其中上海跌幅最大，达72.79%，其次重庆跌幅为63.35%；成都涨幅最大，达17.82%，北京的跌幅为16.11%。
长假期间，北京商品房住宅签约套数为908套，二手房住宅签约套数为131套，合计1039套，较去年国庆期间下降22.8%。商品房住宅认购套数仅有1218套，较去年同期下跌42.7%。在上海，据21世纪不动产统计，有交易统计数据的黄金周后4天，新建商品住宅累计成交398套、4.47万平米；比去年同期分别大幅回落 77.6%、78.5%。在深圳，长假7天，全市新房成交仅289套，日均41套，仅为去年国庆假期的一成。在广州，根据统计显示，2011年国庆黄金周期间(10月1日-10月7日，4、5日无成交数据显示)广州一手住宅共网签541套，日均网签量只有108套。
根据北京房地产数据统计，9月全月，北京商品房住宅成交量为5236套，二手房住宅成交量为8750套，成交量依然维持8月的低迷状态，总套数环比微涨了2.4%，其中二手房上涨了7.3%，商品房住宅则下调了4.9%。 对比三年来的“金九”可以发现，今年的“金九”成交量属于最低迷状态，总成交量不足1.4万套，比2009年9月成交量下滑了65.6%，比2010年的9月下调幅度达到了51.4%。
另外，据统计，2011年国庆节七天假期北京住宅成交总量为1039套，与去年国庆节七天假期的成交量相比下跌了近22.8%，与今年9月份同期相比大幅下跌了62%。 根据北京市房地产数据显示，今年国庆七天假期，全市新建商品房网签总量为908套，与去年国庆七天假期的成交量相比下跌了15%，与今年9月份同期相比下跌了近14%。 今年国庆节七天假期，全市二手住宅网签总量为131套，与去年国庆七天假期的成交量相比下跌了53.5%，与今年9月份同期相比则大幅下跌了92%。
2009年，截至10月7日，北京楼市“十一”期间网签量下挫明显，其中，二手房网签量仅为140套，二手住宅网签量为136套。这一数字较2008年同期有一定幅度的下降，去年同期二手房网签量为201套，二手住宅网签量为200套。北京101月1日至7日二手房网签量仅为140套，一、二手房成交量无论是同比去年“十一”同期还是环比9月成交量均出现了较大幅度的下滑。一方面是长假拖缓购房进度，但更重要的原因是，房价的持续上涨对购房需求产生了较为明显的抑制作用，购房人观望情绪日趋加重。
和二手房成交量出现下滑的走势相同，一手商品住宅的成交也比较惨淡。据北京市房地统计数据显示，2009年10月1日至7日的长假期间，北京期房商品住宅网上签约672套，现房商品住宅网上签约91套。楼市实际成交的期房商品住宅日均成交96套，这较去年同期和今年9月成交水平均出现了较大幅度的下滑。去年“十一”七天长假，期房商品住宅网上签约1835套，现房商品住宅网上签约138套。而今年仅9月1、2两日，北京期房商品住宅网上签约就达到909套，现房商品住宅网上签约为220套。
北京出现的情况绝非个案，南京、广州也出现了类似的情形。数据显示，2009年10月1日至5日，南京住宅共成交128套，日均成交量仅为25套左右，其中，5日仅成交5套。6、7两日成交虽有所上升，但仍与9月日均成交量有较大幅度差距。“最平淡的黄金周”来总结。不论是一手还是二手楼市都遇冷，有统计显示，一手住宅黄金周前6天的网签量甚至仅相当于9月底两天的网签量。
根据市规划国土委公布的2011年9月份深圳楼市成交数据，全市共成交2009套新建商品住房，环比下跌19.86%；成交面积16.26万平方米，环比下跌20.40%。而房价每平方米依然维持在两万元之上，达20028元，环比小幅下滑1.82%。新建商品住房中，90平方米以下商品住房成交1755套，成交面积为12.20万平方米，成交均价为每平方米17619元；90至144平方米为142套，成交面积17824.9平方米，均价18993元／平方米；144平方米以上的成交112套，面积22833.26平方米，均价33705元／平方米。
深圳中原地产日前公布的分析报告显示，2011年9月中原(深圳)领先指数为327.8点，全市六区188个样本楼盘成交均价为20148元／平方米，环比下跌了0.36%。全市各区的指数都下降：罗湖下降了1.3%，福田下降了0.05%，南山下降了0.1%，盐田下降了1.0%，宝安下降了0.2%，龙岗下降了0.5%。以上数据表示，深圳二手房的价格继8月下跌态势，继续下行。从成交数据来看，本月二手房成交持续萎缩，买卖双方进入胶着的博弈阶段，由于政策预期的加强，市场上普遍的看跌情绪也随之增强，大部分购房者认为房价还有很大的下跌空间，暂时不做购房决策；而大部分持有物业者都有一定的经济实力，不着急出售。
“金九”泡汤了，开发商又把目光投向了“银十”。然而，2011年10月1日新建住宅成交遭遇“开门黑”。市规划国土委网站的数据显示，10月1日，深圳新建住宅成交仅为7套，且都是在90平方米以下，成交均价为19189元，面积为557.87平方米。其中福田和龙岗分别成交3套，南山1套；有5套为二房，一房和三房各有一套
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，市民对控制高房价的预期与房地产开发商缺乏实质性降价举措之间的巨大落差，是造成当前房地产市场交易持续低迷的主要原因。其他重点城市的国庆开盘数据也不乐观。，在需求持续维持弱势，政策短期难现放松的背景下，“金九银十”出现的概率已不大。供应持续上升而需求无法放量，开发商资金链继续收紧，房价出现调整将是大概率事件。
十一黄金周的到来，打断了北京楼市9月下旬开始的成交回暖势头，尤其是二手住宅市场的成交回暖势头。一方面，虽然目前房价有所回落，但是下调幅度有限，并未达到大部分购房人的心理价位，同时，10月份将有30个左右的新盘计划入市，其中不乏低价入市楼盘，这也使得部分购房者在国庆期间选择了观望等待。 另一方面是由于十一黄金周的出游热也使得不少购房人暂缓了购房计划。
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，随着新房市场的降价，二手住宅的价格也出现了明显的回落，不仅在昌平、通州等远郊区县房价出现了明显下调，就连一向被认为北京房价最坚挺的海淀区二手学区房近期价格也呈现出明显的下降趋势。所以，如果10月份北京的新房和二手房价格能够继续回落，那么积蓄已久的购房需求有望在国庆长假回来后逐步释放， 9月下旬开始的楼市成交回暖势头将有望继续。
国庆期间南京尽管21家楼盘推出了三千套新房源，但成交量依然低迷。住宅成交仅196套，同比下跌34.45%。其中黄金周最后一日商品住宅成交套数最高，为65套，而在10月3日，商品住宅成交仅为13套。“金九银十”的楼市成色明显不足，商品房库存量节节攀高。
2010年国庆节前夕，国家出台房地产调控措施，但国庆期间重庆仍成交商品住宅2703套。今年国庆期间重庆楼市成交仅841套，同比下跌68.89%。黄金周七天，成交最多的一天仅有177套，可谓惨不忍睹。重点城市里面也出现少数城市成交量上涨，其中涨幅最大的是广东东莞。东莞成交925套，较同期上涨68.18%。由于碧桂园的低价快销战略成效明显，七天成交了272套。
稳涨：黄金周楼市房价微涨
一线线城市“价跌换不来量升” 二三线城市成交均价变化不一。从全国重点城市国庆期间成交均价抽样调查来看，一线城市价格松动明显，成交均价普遍下跌，其中深圳跌幅最大，达31.7%，而上海成交均价不跌反升，涨幅为15.72%。上海、深圳国庆期间推盘量均不高，广州推出的楼盘数量虽多，但折扣幅度仍不能满足购房者预期，使得国庆黄金周楼市进入冰冻期。其他重点城市成交均价变化不一，其中东莞、无锡均有不同程度的上涨，天津、唐山房价基本持平。
在抽样城市中，宁波成交均价保持在15000元/平以上，是房价唯一高于万元的城市。自限购实施以来，购房需求被持续消耗，宁波房价黄金周跌幅达13.65%。2010年“9.29”新政后，全国各大城市国庆期间楼市均受影响，2011年政策一再打压，楼市库存压力、开发商资金压力等使得2011年国庆销售更加艰难。单从国庆成交数据来看，一线城市成交价平均跌幅6.3%;二三线城市限购政策陆续实施，价格松动已现端倪。
中国指数研究院今日发布9月份百城价格指数，指数显示9月份全国100个城市的住宅平均价格为8877元/平方米，同比上涨6.15%，环比下降0.03%，为去年九月份以来房价首次下降。十大重点城市中，北京、广州、南京、武汉等城市9月份的住宅价格继续呈现环比上涨，涨幅保持在0.5%以内；天津、成都等6城市环比下调。不过，与去年同期相比，十大城市的住宅价格无一回落，其中武汉的同比涨幅最大，上涨幅度近8%。
广州市国土房管局数据显示，今年1~7月，广州十区网签面积342.27万平方米，环比下降超过2成，网上签约均价达到13175元/平方米，同比上升3.68%，环比基本持平，即使与去年全年包括新建商品住宅、限价房、经济适用房在内计算的新建住房均价12661元/平方米相比，上涨的幅度也仅为4.06%。另一方面，广州今后两个月将有约4000多套经济适用房上市，其价格也将拉低全市新建住房均价的水平。
阳光家缘网签数据显示，8月份广州十区二县一手住宅成交量为5971套，相较于7月的5664套，环比上升了5.4%；全市十区二县一手住宅成交均价也从7月的11152元/平方米上升了12%，到达8月的12500元/平方米。 均价上升12%有一个重要原因是，8月份广州中心六区成交量明显回升。中心六区8月一手住宅成交套数为1615套，环比7月的896套大幅上升80.2%；占全市成交比例27%，比7月份扩大了11.2%。由于中心区价格明显高于外围，这一比例的上升直接导致8月均价上升。
广州房价自去年12月（14406元/㎡）以后又再度攀上1.4万元/㎡。广州市国土房管局13日公布的今年8月份房地产市场分析报告显示，广州8月一手房网上签约均价高达14234元/㎡，同比上升18.1%，踩过了年度房价调控目标的“红线”，其中越秀区房价连续两个月稳坐3万元/㎡。数据显示，2011年8月全市10区新建商品住宅网上签约面积47.46万平方米，同比减少0.5%，环比增加21.8%；其中，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区合计网上签约16.77万平方米，同比减少17.0%，环比增加87.7%。
2011年8月，全市10区新建商品住宅网上签约面积47.46万平方米，同比减少0.5%，环比增加21.8%；网上签约均价14234元/平方米，同比上升18.1%，环比上升7.7%。广州市一手楼成交均价最高的历史纪录是去年10月份，“限购”政策出台前后的15072元/平方米。而去年12月份一手楼成交均价在达到14406元/平方米以后，楼价就开始有所回落。不过在3-5月份连续三个月同比出现下降后，6月开始出现反弹，而七八月份又连续两月同比涨幅超过两位数。
继7月成交均价首破3万元/平方米后，越秀区8月成交均价继续高企，达30989元/平方米。与去年同期21301元/㎡的均价相比，大幅涨近44%。据分析，8月越秀新建商品住宅的成交面积仅有6000平方米，其中成交价格最高的楼盘单价却高达5万多元/平方米，另外还有三四个楼盘由于拥有名校学位，成交单价也在3万元/平方米左右。因而拉高了该区域均价。对比7月份各区的成交均价发现，十区中8个区的均价其实环比是下降的，仅花都以及近期炒得火热的南沙区是上升的。花都从7月份的7571元/平方米涨至7991元/平方米，南沙从7月的8662元/平方米涨至8882元/平方米。 未来两个月楼价是否还会随着推货的增多而上升，将成为检验调控成效的关键。
广州市国土房管局9月16日举行新闻发布会披露，广州今年房价平稳，前8个月一手房均价同比上涨5.5%，低于同期CPI的5.8%，今年的房价控制目标将得以实现。前8个月一手住房成交均价为13304元人民币每平方米，涨幅低于同期CPI涨幅的5.8%、GDP增幅的11%、居民人均可支配收入增幅的11.7%。前8个月广州一手住房成交量390万平方米，月均49万平方米，约为往年月成交量的七成左右。这表明，有三成左右的消费需求被挤出。这部分主要为购买三套及以上住房的投资消费需求。
阳光家缘数据显示，9月广州十区两县级市的成交均价跳水，猛跌至10511元/平方米，环比之前一周下降12.84%，而中秋节三天全市成交量同比更大幅跌落61.8%，成交均价同比下降18.2%。
广州市最新房地产市场分析报告显示，2011年9月广州一手住宅均价从今年8月的9078元/平方米跌至8244元/平方米，暴跌近千元，已回落到去年2月的水平。同时，广州一、二手房成交量也出现“缩水”。 最新交易数据显示，今年9月，广州全市十区新建商品住宅交易登记均价为8244元/平方米，同比下降14.9%，环比下降9.2%。其中，90平方米以下普通新建商品住宅交易登记均价5950元/平方米。这是继今年5月以来，广州房价连续第五个月下降。
去年2月广州十区均价首次突破8000元/平方米大关，达到8129元/平方米，这次广州房价已回落到去年2月的水平，甚至低于2007年广州一手住房均价8735元/平方米。
分区域来看，广州十区中，有7个区的一手房价下跌，其中跌得最猛的是黄埔区，从8月的8242元/平方米降至5634元/平方米。同样“跌倒”的还有海珠、天河、白云、番禺、南沙、萝岗。越秀房价则“爬了起来”，8月由于东风东、寺右新马路两个疑涉内部交易的超低价楼盘，越秀房价直线下跌7成，降至7188元/平方米，9月又暴涨至15810元/平方米，房价一个月内翻了一番。
据房产数据中心统计显示，国庆期间广州一手住宅网签均价为10440元/平方米，同比跌14.4%。个盘方面，成交前十的楼盘全部位于近郊，中心六区无一楼盘上榜。区域方面，超过1/3的成交量来自于不限购的增城，其次是番禺和花都。
中国指数研究院报告显示，9月份全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年9月以来的首次下降。而“十一”黄金周，全国住宅成交量低迷依旧，各地房展会几乎成了购房者的观光游。楼市似乎提前过冬了。传统旺季“金九”不仅平淡，而且价格出现了“真摔”。
北京房地产数据显示：数据显示：9月份成交的商品房住宅均价21735元每平米，相比8月份的21836元每平米微降0.5%，延续了下调趋势。从9月成交套数排行榜可以看出，目前成交情况较好的项目中大部分价格深幅下调。以排名第一的远洋一方项目为例，该项目8月份成交均价为21311元/平方米，9月份跌至18337元/平方米。除远洋一方外，位于排行榜前20位的项目当中，中建玲珑山、加州水郡、住总万科金域华府、华业东方玫瑰、天时名苑、金地仰山等均出现成交价格下降。
不过，在市场一片看跌的声音当中，9月入市楼盘仍有部分保持价格稳定甚至不断上涨，如东湖湾、金茂府、誉天下等项目分别有2000元—5000元/平方米的涨幅。这几个楼盘的共同特征是均为高端项目，售价多在30000元/平方米以上，它们的逆市上涨，又一次验证了高端楼盘高抗压性的特质。9月全月二手房住宅成交量为8750套，环比上涨7.3%。从9月前28天的价格统计来看，二手住宅成交均价为23739元/平方米，环比降4%。在成交量连续走低5月后，被寄予厚望的“金九”成交量未能有明显上涨，市场需求没有明显增加，预计短期之内这种成交状态不会有改变。预计10月份也将会延续这种成交状态，价格可能会继续小幅回落。
压力：黄金周楼市供应猛增
数据监控中心统计：六成重点城市上市锐减，上市名企冲击国庆楼市。全国9大重点城市2011年国庆总开盘数90家，同比下跌10.9%(2010年国庆开盘101家)，其中南京、广州和天津同比上涨，其他城市均有不同幅度下跌。南京国庆开盘21家，同比翻番 。国庆前夕南京就有多家楼盘抢先上市，据搜房网数据监控中心统计共计21家楼盘推出3000套房源。
其中南京主城区中海旗下楼盘9.30开盘推出321套房源，十一期间去化了近8成。广州国庆开盘29家，同比上涨31.8%。虽然开盘楼盘数量有所增加，但整体成交仍然低迷，且冷热不均。主要由于市区楼盘价格并未真正松动，不过也有不少郊区楼盘由于价格有所松动，成交相对理想。武汉上市量锐减，但成交仅下跌15.51%(武汉实际开盘10家，同比下跌52.4%。成交1269套，同比下跌15.51%)。武汉万科7盘联动“以价换量”拉动楼市成交。
紧张：开发商高负债和高库存
已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司中，有80多家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。资金吃紧的同时，上市房企的负债率更让人捏一把汗，号称该板块四大王牌的万科、保利、招商、金地负债总额为2779.45亿元，A股上市房企上半年负债总额达到9986亿元，较去年末增加了1585亿元，行业总体资产负债率升至67.79%。
据Wind数据统计，今年上半年，A股136家上市地产公司存货占总资产比重由去年同期不到六成提升至61.82%。其中最受人关注的万科A、保利地产、金地集团和招商地产四大巨头，其2011年二季度的存货数据分别为1713.66亿元、1392.57亿元、605.90亿元、444.70亿元，而去年同期分别为1115.31亿元、937.88亿元、453.63亿元、338.56亿元，今年上半年分别同比增长 53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。
按照8月最新销售数据，要想完全消化这些库存，万科、保利、金地需要的时间分别为16.35个月、23.12个月、27.29个月。到目前为止，通胀压力依然存在，预计货币政策不可能得到全面放松，下半年剩下的时间里，房地产行业可能会面临存货消化不畅，资金回笼压力。
根据北京市房地产数据，到2011年7月，北京市场的商品住宅库存已超过15万套(期房+现房+二手房)，按照当前的销售进度，可供15个月消化。北京并非个案。去年以来，随着房地产投资高企和新开工面积不断增加，限购城市的库存正在不断积压。根据北京中原地产的统计，截至7月初，全国11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%。数据显示，当前上海的住房存量需要12.4个月的时间消化，深圳、武汉、杭州、苏州和宁波等城市的库存消化期均超过15个月。
渣打银行调查显示，目前，35个大城市房屋库存相当3个月销量，这一数据在今年下半年很可能继续增加，预计到年底库存将上升到相当于7个月的销量，其中，二线城市的库存问题将尤为突出。一方面库存加大，而另一方面许多城市的住房交易量明显下降。据有关机构统计数据显示，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。
北京中原最近一份京沪广深的存销比表明，北京为14.8，存销比创3年来最高。即在不新开盘的情况下，市场可售房源可供按照之前半年的平均水准销售近15个月。上海的存量按照上半年的销量情况，需要12.4个月。北京超过上海。而深圳、武汉、杭州、苏州、宁波等城市形势更不乐观，均已超过15个月。7月初11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。以北京为例，逼近11万套，也创今年高点。相比春节前上涨了近1.5万套，预计促销和降价将被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大，买方市场或将到来。
2011年8月份，上海新建商品房库存量创下了3年以来新高。数据显示，自2010年以来，上海商品房库存量不断增长，截至今年7月，上海商品房库存增长量为10557套，已经超越2010年全年水平，达到近3年来最高峰。数据显示，截至7月24日，上海市新建别墅存量为245.54万平方米，新建公寓存量为623.49万平方米。以今年上半年别墅和公寓月均成交面积计算，消化上述存量分别需27个多月和11个多月。因此，由于库存量增加会导致上海下半年下降，房地产市场拐点即将来临。
深圳市规划国土委网站上看到，直至2011年10月1日，深圳全市新建商品住宅可售面积为223.9万平方米，可售套数为23920套；若按近8周深圳全市周平均496套的销售速度，目前的可售量消化时间为48周。目前深圳可售的新建商品房数量不少，如果再加上近几个月要推出的新盘，开发商的销售压力将进一步加大，今年他们的销售任务估计是完不成了。
由于目前外部环境差，宏观经济稳中趋降，货币紧缩、信贷收紧以及个人房贷收紧，在此背景下，成交量很难有所上升。另外，楼市调控政策持续升级，在目前“双紧”的环境下，楼市低迷状态短期内难以破除。另外，受欧美市场的负面影响，股市的持续走低，引发了短期市场恐慌情绪，从目前市场供应量的不明显增加和僵化的需求量来看，成交持续平淡，且环比呈明显下降趋势，在未来的数月内缺乏推升成交量的有效动力，因此，后市成交将持续低迷。价格方面，政策上的持续加码，已经直接将价格压入下行通道，而央行也表示较长时期内不会增加货币供应量，中国也已经步入长期通胀期，市场看跌的情绪更浓。另外，一手市场的挤压效应，导致二手市场持续的需求萎缩，在这样的背景下，后市价格没有上升的可能，且价格下跌的空间将会进一步放开。
由绿城中国“信托门”所引发的市场对开发商资金链的担忧远未结束。9月28日晚间，国际评级机构穆迪同时将合生创展、华南城两家内地房地产公司评级展望由稳定下调至负面，称中国房地产市场降温以及两家公司销售前景不确定是下调评级的主要原因。而前一日，另一国际评级机构标准普尔发布报告称：如果2012年住房销售骤降30%，诸多中国房地产开发商都将承受严重的现金压力。该机构同时维持对中国房地产行业的“负面”展望。随着“金九银十”楼市遭遇滑铁卢，以及部分企业销售目标难以达成等负面消息的逐渐暴露，各种机构对开发商资金面的担忧日渐升温。如何在市场短期内难以出现好转的背景下保持财务的平衡已然成为很多开发商的一道待解难题。
如果说第四季度开发商有什么值得关注的话，那就是资金链。的确，9月下旬，资金问题开始不断见诸报端。最早引发此轮担忧的绿城中国信托门事件在一个星期之后依旧在发酵。事实上，关注开发商资金状况的机构，已不仅仅是相关的政府主管部门。标普在最新的一份报告中称：如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性“虚弱”问题。自6月以来，开发商的资金压力持续上升。未来6至12个月，它们的销售情况仍非常不确定。此外，房地产行业整体的负债也快速上升。短期很难看到宏观调控放松的迹象，加上国际金融形势每况愈下，未来将逐步出现企业资不抵债、资金链断裂的个案。
开发商不断增加的存货将积压资金，给财务平衡造成压力。以合生创展为例，截至上半年末的存货高达108亿，相当于其2011年合同销售目标的70%。存货上升的同时是负债比率的上升，其负债率上升了40%，达到280亿，且短期负债100亿。
回款艰难，引发机构对开发商资金面担忧的诱因，大部分来源于宏观调控，尤其是限购范围扩大导致的商品房销售放缓。9月26日，富力地产发布公告称“将全面销售目标由400亿下调至320亿”，下调幅度超过20%。尽管短期还没有其他开发商跟进，但此举可谓公开撕破了开发商难以兑现年初承诺的最后一块遮羞布，赤裸裸地承认受到了调控的影响。未来是否有其他开发商效仿富力下调年度计划还不得而知，不少上市房企完不成全年目标将成为大概率事件。因为截至9月底，多数企业的销售完成情况均未达到计划的三分之二。
高企的融资成本，为了支撑公司的稳定经营与持续扩张，开发商的资金之渴再度浮出水面，此举也活生生推高了他们的融资成本。为了支撑公司的稳定经营与持续扩张，开发商的资金之渴再度浮出水面，此举也活生生推高了他们的融资成本。种种迹象显示，到目前为止，开发商可使用的传统融资模式已经大部分被收紧甚至关闭。例如银行贷款、信托融资甚至海外发债等途径，均已受到诸多限制，相当本人例的开发商不得不诉诸融资成本更高的房地产私募甚至高利贷等。今年1月份，一家国有商业银行发布的数据显示，截至1月的房地产私募基金规模已经高达500亿。
所谓房地产私募，正是当下许多大型房地产开发商热衷的创新型融资方式，也被称作投资参与的Direct Investment。开发商借助专门机构直接向投资人募资，并投向约定项目。投资者可选择债券或者股权以及MIX(混合)的形式参与，开发商承诺的年化收益率普遍高于25%。国内参与该项融资业务的大型企业不在少数，个别企业募资规模多达数十亿。在房地产信托闸门被关闭后，私募基金的融资成本不断增加。
一般在18%~25%左右，但高的有35%，甚至40%都见过。一些小开发商付了一半地价，如果再不付剩下一半将面临地块被收回的风险，因此，再高的融资成本他们都愿意承担。尽管开发商愿意，但并不是所有企业能顺利拿到资金。大型商用物业较容易募到资金，然后是三四线城市的住宅，一线城市的住宅项目基本很难获得投资人青睐。所以，未来一段时间，低价并购的案例一定会增加，重组型并购案将越来越普遍。尽管目前处于并购休克期，但未来一定会改变。
谢逸枫
2011年10月12日