什么是合理的房价？

申格联

12月26日上午9时许，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝来到中央人民广播电台“中国之声”直播间回答网友的问题中说到:“我在去年访谈当中曾经向广大群众承诺过，在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。”总理在讲到继续加大两个方面的调控力度后，接着动情地说：“我相信，经过我们一段时间的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。”

温总理两次提到合理的房价，然而什么样的房价才是合理的水平，衡量的标准是什么，显然是仁者见仁智者见智。

应该说，房价水平受制于多种因素，单纯用房价收入比是说明不了问题的。因为收入并不敏感，房价却是敏感的，特别是在通货膨胀预期很高的情况下房价更加敏感了。所以，要回答房价是否合理首先要研究收入是否合理，而且不能用人均收入来考察房价的合理性。

目前国内的情况是人均收入差异很大，“金字塔”状的收入结构相对于“倒金字塔”状的住房供应结构使得能够买房的人只能是金字塔尖的“富人”，其他的中低收入阶层只能通过信贷以及保障性住房解决居住问题。普通大众收入与GDP不能同步增长，使得收入的增长赶不上房价增长的幅度，这是房价不合理的主要原因。

房价不能保持合理的水平还在于房价往往受控于地价。按照级差地租理论，地价从市中心向郊区递减，但招牌挂制度、“地王”效应和品牌效应进一步推高房价。更有甚者，囤地屯房的投机行为和垄断行为使得住房的商品市场是总经理说了算，总理说了算的是加大保障性住房的建设力度，加强土地管理和信贷管理，提高收入、福利和补贴。

我认为，只有国际货币政策正常稳定，国内土地管理制度健全，商品房供应结构合理，保障性住房不缺位以及收入结构和水平合理才能保证房价回复理性。因此，合理的房价就是以上五要素综合作用的结果。

此文已发表于2010年12月31日《南方都市报》，发表时有修改。