第四波楼市调控突袭，房产税已不重要

昨天,房产税“靴子”落地之际，从昨晚开始,媒体就开始狂炒,我也接到很多电话。不管是在出台之前，还是现在出台之外，我一直认为其抑制房价的效力不宜奢望。相比新国八条，他纯属小巫见大巫。

再度解读一下新国八条。为什么此时会出新一轮调控？说实在的，这有些出人意料，不过又不失情理。主要原因，还是去年连续三波的调控效果不给力。去年1月的“国十一条”，只让楼市降温了两个月，中间还有春节淡季因素；4月的“国十条”，让大城市商品房成交量低迷了近四个月；9月底的“国五条”，效果却不明显，全国商品房成交量高位盘整，价格反而重新上涨。三波调控的“猛药”下去，没能达到预期效果。恰在此时，我国CPI持续上涨，而且今年上半年还将盘踞高位，房价如果继续上涨，显然是不利于国家抑制高通胀的。第四波调控出笼，也算“师出有名“了。

新政有八条内容，涉及价格管理、信贷、税收、限购、土地供应、住房保障、约谈问责等，基本上涵盖了房地产调控的各个环节。其主要特点是在进一步强化和落实既有政策的基础上，在部分领域进一步加大调控力度。总体而言，是一个调控升级版，其中最鲜明的特点是行政干预措施加码。

首先，限购范围扩大、程度加强。众所周知，去年以来，陆续有20多个城市实行限购，但绝大多数城市还允许一个家庭新购一套房。而新政规定：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。也即说，全国重要城市都须进行限购，而且本地2套以上家庭不能再新购房了。这将抑制很多投资投机性购房需求。

其次，首次限制房价水平。稳定房价已进行了很多年，但各地并无一个明确参照系，大家都不知道一个地区的房价水平，到底多高才算合理。而新政中史无前例的要求：“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”不管最终各地制定出的房价控制目标具体是何物，毕竟将是一个相对明确的东西，中央将拿这个作为年终考核指标——完不成自然要问责。由此可见，地方政府今年将面临巨大的压力，中央来硬的了。

再次，进一步收紧信贷和税收政策。“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”以前按差额征收，现在改为按全额，征税基数增大很多，税负也相应显著增加。土地增值税的问题去年已有界定，上海等少数城市已出细则，估计尚未出台细则的城市将被迫出细则；个人所得税以前一般按二手房交易总额的1-2%，接下来，国税总局可能要求各地按差价的20%从严征收。“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%”，而以前规定不低于50%。关于房贷政策，一直以来商业银行都有较大回旋空间，接下来要看央行和银监会的细则会否大幅挤压这种空间。

最后，严格住房用地供应管理。基本上属于老调重弹，值得关注的是，“各地今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。”这有助于增加未来商品住宅供应量，尽量保持供大于求的市场格局，从而有利于抑制房价。另外，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。这将导致限价房的规模进一步增加，以包括上海在内的多数城市都没有限价房这一产品，估计将来全国实行限价房的城市将大大增加。

接下来，国务院或国务院办公厅或多部委，将会出台进一步细化“国八条”的文件（财政部已出了一个关于营业税的）。原本，人们以为房产税试点政策出台后，将成为进一步抑制房价的“撒手锏”，不料“国八条”实在够严厉，着实抢了房产税的风头，房产税何时出、如何出，实际上已不再重要。2011年，全国房地产市场将迎来一场明显的降温潮，加上货币政策紧缩、商品住宅供应量增大、开发企业资金吃紧等因素，房价下调的可能性急剧增大。全国商品房成交均价可能会依然保持相对稳定，成交量也不会明显下滑，但部分一二线城市房价将有所下跌。70个城市房价指数将于二三季度出现同比负增长，多个月份会出现环比负增长。

刊发于东方早报