深圳房地产律师：

“新国八条”出台，楼市再起波澜！

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

昨晚（2011年1月26日）传言已久的楼市第三轮调控终于亮相，央视报道国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，并提出八项具体措施，即《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发【2011】1号文件），俗称“新国八条”。

“新国八条”显然是去年“新国十条”和“国五条”的加强版，其直接影响楼市的核心内容有三：

一是不足5年卖房全额征收营业税，由此造成的结果是普通二手房交易成本大增

之前，根据财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税【2009】157号）规定，只有销售不足5年的非普通住房全额征收营业税，销售不足5年的普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。“新国八条”不再区分普通住房与非普通住房，不足5年转手交易的，一律全额征收营业税。深圳普通住房动辄也要上百万，以5.2%（5%的营业税、营业税3%的教育费附加和营业税1%的城市建设维护税）计算，一般交易都要增加数万元的税款。

受此新政影响，今日一大早既有购房者来电咨询与业主就该增加部分税款发生争议如何解决。

二是二套房首付6成，利率1.1倍，由此导致的结果是改善性住房政策彻底退出历史舞台，贷款投资投机空间再度压缩

2009年12月4日温家宝总理主持国务院常务会议，提出的四项调控措施（当时的“国四条”）中曾明确提出“继续支持居民自住和改善型住房消费”，国家房贷政策重点支持首套自住房并兼顾改善性住房，但2010年“国十一条”（国办发【2010】4号）、“新国十条”（国发【2010】10号）及建房[2010]83号二套房认定标准出台后，改善性住房已经淡出政策兼顾范围，此次“新国八条”二套房新规，更是将改善性住房纳入二套投资炒房范围一并受到最严厉打击，改善性住房已彻底失去政策支持。二套房首付6成、利率1.1倍的高门槛基本将依靠贷款炒房的投资客排除在了市场之外。

三是从严限购，限购力度、范围进一步加大，由此导致的结果是交易量的继续下跌

“限购令”最早出台于2010年的“新国十条”，原文表述是“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，实际是将限购权交给了地方政府，而同年9月25日的“国五条”则明确要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，开始强制限购，此次“新国八条”则要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，明确要求各直辖市、计划单列城市和省会城市也要限购，并提出原则上符合条件的居民限购1套，禁止2套及以上户籍居民、1套及以上非户籍居民及“三无人员”（无户籍、无社保、无纳税证明）购房的硬性规定。

与严厉调控形成鲜明对比的是，目前热议的房产税并没有被提及，部分专家认为“新国八条”虽只字未提房产税，但要求“各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础”，由此可以推断出是为出台房产税铺路。笔者对此不敢苟同，而是认为房产税涉及面广，影响深远，争议大，开征后可能降不了房价反而增加居民负担，开征条件尚不成熟，故暂时搁置，从中央层面以往已有表态来看，如确系为开征房产税做准备没有必要遮遮掩掩。

“新国八条”彰显了中央政府调控中国楼市的信心，短期内必将影响购房者的心理预期并因此降低成交量，但相对于“顶风作案”、主导房价、义无反顾、疯狂拿地、遍地开花的开发商来说，“新国八条”对中国楼市的影响到底有多大，会不会重蹈“国N条”失败覆辙而再度沦为“空调”，我们拭目以待！

“新国八条”全文见http://www.gov.cn/zwgk/2011-01/27/content_1793578.htm