文/汪渝

楼市第三轮调控来了，在2011年1月26日晚，小年夜。

一朋友在网上问我“新国八条”政策制定的如何，从个人的角度来看，此次政策制定的很到位，现个人就“新国八条”解读如下：

调控目的：遏制投资投机性购房，促进楼市健康发展。一提到调控，就会有一群人跳出来，嗡嗡如苍蝇乱叫，说什么房价下降20%，甚至50%，需要购房的百姓固然觉得是好事，于是乎，围观、观望、等待，调控后，房价又上涨了，造成很多购房群体的购房心愿从理想到梦想，最后到空想，剩下满肚子牢骚，所以我想告知那些专家、评论员，别新政一出又讲房价要降，另外需要购房的群体根据自己实际情况而定，量力而行。

在社会这个大平台上，解决百姓居住问题，让天下百姓居有其所，这是政府之民生。现在针对中国的楼市，目前已经开始两手抓，一手抓保障性住房建设，另一手抓商品房供需平衡。需要解决这两条链中的价值转换，保障顺利达成百姓安居乐业，楼市健康发展。

保障性住房（经济适用房、廉租房等）的价值链主要有这几点：政府（土地）-开发商商（指定或招标的开发商）-对口客户（达到条件的客户），从价值链中，收益最大的是对口客户，而政府划拨出土地所获得的价值是低于商品房市场土地出让价值的（包括廉租房的租金），开发商所获得的利益也是少于开发商品房利益的。这就需要地方政府站在一个高度，以民生为重，做好保障性住房建设，这对舒缓商品房市场的供需也将起到一定的作用。

在此次“新国八条”中，其中第二条提到加大保障性安居工程建设力度、第五条严格住房用地供应管理以及第七条的落实住房保障的约谈问责机制。这从保障性住房建设的力度上、土地供应上、责任上，要求各级地方政府做好保障性安居工程的落实工作。

商品房市场运作上的价值链主要有这几点：政府（土地）-开发商（新增房）-客户（存量房）-下一级客户…，在这个价值链中，在传递价值过程中，每个单位（个人）都需要向下一个节点获取利益的，目前在一线城市，房价过高是因为，在这个链条中，供需不平衡，只要参与这个链条传递者都有利益可以获取，同时在股市不景气、投资无门、CPI上涨等综合条件下，使得很多人投身到这个链条中，造成供需不平衡。如何使得这个链条中的每个单位（个人）的利益处于一个合理区间，在这次“新国八条”中，有些政策切脉还是很准的，下面具体谈一下。

第一条中落实地方政府责任，对房价进行了行政干预，这是以往调控政策所没有的。要求房价要根据当地经济发展母的、人均收入、支付能力等，将房价控制在一个范围内。这在根本上遏制了某些城市房价大跃进的势头。

第三条完善相关税收制度，从土地增值税、到存量房交易税上都进行监控，特别是对个人购房不满五年的交易，按照销售收入全额征收5.5%，这进一步减缓存量房的交易，以及遏制某些具有投资行为的客群的交易。

第四条强化差别化住房信贷政策，提高贷款二套住房家庭的首付至60%，利率为标准利率1.1倍，这样造成二套客群的购买成本过高，可以减少购买群体，保证市场供需平衡。

第五条要求土地供给量，要求地方政府保证土地供给，这样可以保证市场上商品房的供给量，同时对中小型户型的建设用地上作出规定，这样满足初次置业者的市场需求，保证市场上不同产品的需求平衡。

第六条合理引导住房需求，对房价上涨过快城市，制定限购，遏制快速成长的需求。

第七条稳定房价的问责制，加强政府管理，对楼市的发展进行实时监控，保证商品房市场的健康。

第八条坚持和强化舆论导向，这是加强正确的交流，成功经验进行推广，引导居民的理性消费。在房地产调控的同时，也需要政府扩大其他行业的投资，使得民间资本有所去处，有所收益。

“新国八条”在房地产市场的价值链条上，从整体到个体，都做了很详细的规定，当然房地产还是有很大区域性的，各地方政府还是需要根据本区域的房地产市场实际情况而去落实相关政策。政策的成功与否，最终还得看政策的执行。我真诚希望楼市在国家的调控下，2011年楼市更健康的发展，百姓居有其所，乐欢颜。

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