导言：记得在2001年，由葛优主演的电影“大腕”中有位“开发商”说了一句经典台词--不求最好、只求最贵！这句话形象地刻画出当年中国豪宅市场浮躁的表情和语境！
苏州豪宅10万元之议风生水起
月初，随苏州主城区平四路一宗地块楼面地价破3万元/㎡，“新地王”由此诞生，不少业内人士预测“苏州豪宅10万元时代”即将来临。笔者认为，2011年苏州豪宅市场依然会不愠不火，豪宅均价“破十”当需假以时日。比如华润平门府一套成交单价为9万元/㎡，真正有实力的豪客再加上1万元/㎡，增加的数百万对特殊的豪客来说也能拿下。或者某个豪宅项目拿出一套单价定在10万就是放在那不卖！这有何意义呢？在这种豪宅定价体系之下，只有价格能支撑起一定的成交量才能说明问题！
但笔者不否认苏州豪宅定价呈涨势！尤其是在当前“负利率”时代，依靠买豪宅来防通胀的功能日益凸显，由此也吸引了不少高端客群消费豪宅。在区域性供需矛盾情形下，豪宅定价一般是循序渐进、逐月递增的。
苏州豪宅与一线城市的差距
在去年的全国豪宅市场上，香港的天价豪宅天玺以单价约60万元/㎡傲居全国榜首。中国大陆各个城市豪宅价格也是逐年创新高。据查，去年4月底《中国10大超级豪宅》评选中排在第三位的上海汤臣一品，2006年以13万元/㎡面市，现在均价已涨到20万元/㎡，虽然销售业绩平平，但是它成为中国豪宅市场的标杆之一。去年底，深圳盐田梅沙片区某个最贵的豪宅型楼盘现在单价在15万元/㎡左右。有“东方迪拜”之称的“三亚凤凰岛”目前最高单价13万元/㎡，均价9万元/㎡。而苏州房地产高端市场上最贵的楼盘现今仅一套单价为9万元/㎡（不是均价）。与上海、深圳、广州等一线城市相比在产品开发与价格制定上还有一定距离。这说明苏州的豪宅市场整体价格还有较大上升空间，但均价能否“破十”要看市场环境和需求市场的变化而定。
豪宅市场的成因缘起于需求市场的培育和成熟。
随改革开放30年的发展，我国综合国力得以长足发展并登上世界舞台，其中经济增长速度近三年居世界前三位(2010年GDP同比增长10.3%)。一部分先富起来的成功人士对全新的生活方式、对居住的环境质量有了更高的追求，于是豪宅市场得到了有力的客群支撑。其客户群体主要分布在商界、政界、学界、艺术界等社会上流阶层。
什么才是真正意义上的豪宅?
其实，在我们每个人心中,豪宅的衡量尺度可能不尽相同。譬如电影“大腕”中的那位“开发商”，他所认为的豪宅“至少面积要在400㎡以上、电梯直接入户、楼顶有泳池和空中花园，另外他还提到一楼单元大堂有英式物管，能让业主觉得很绅士、有尊崇感”。当然，也还有与豪宅调性相匹配的其他软、硬件设施，例如豪华会所、高科技智能化系统等。不过他描述的仅是豪宅中的一种类型，即家居型电梯高层（超高层）大宅。上世纪90年代末万科在深圳罗湖东门附近建设的万科俊园就属于此种类型。
豪宅产品在供应市场上的表征除了上述品种外，大部分是以别墅业态流行于市。别墅产品又可以细分为多种类型。一套价值几十万的乡村别墅当然称不上是豪宅。今年我们在市面上看到的一些新的别墅（独栋）项目面积都在500-600㎡左右，价值至少在1200万/套以上（各个城市衡量豪宅的价值标准不同）。当然市面上确实存在一些伪豪宅项目，价值很高但产品一般。
那么，我们衡量豪宅的标准是什么？笔者认为，首先应该看的是价格，自己标榜是豪宅的产品至少要高出同区位同类产品均价10%以上；第二是尽可能与山湖林海、高尔夫绿茵场等稀缺资源沾点边，这些是建设别墅类豪宅不可复制性的先天条件，如果没有那么就增加人造风景的投入成本来加以弥补，是社区的可以整一个人工湖，若是高层或超高层的可以设计每隔几层做一个空中花园等；第三是产品设计，就是不仅设计理念要具备国际一流水准，而且各个功能空间面积至少要与市面上同类型产品相当；第四是要匹配国际国内顶尖级的物业管理团队来管理豪宅。臻于完美的豪宅当属市面上稀缺且适合传承百年的艺术品！
各地豪宅最大的差异化是地理属性和城市赋予的人文价值！
事实上，地方政府对豪宅用地每一年的规模控制力度又不一样。各个城市的地理、气候条件不同。因此开发商在开发豪宅产品时一定要切合本土实际，从选址、项目立项、前期论证、产品定位等诸方面加以仔细研究、审视和抉择，因为开发豪宅项目资金占有量大，风险相对巨大，来不得半点马虎。
比如上海平原居多，山体缺少，除了佘山镇的豪宅项目外，其他板块的豪宅项目不可能做“山”的文章，这个镇囊括了上海大多数山体。东西佘山、凤凰山、辰山和小山等稀有资源，加上穿过该区域的通波塘、辰山塘等河流构筑了松江乃至上海别墅的顶级地段。佘山国家旅游度假区更是对佘山的豪宅项目作了强有力的支撑。当年以一套总价1.3亿而闻名的上海紫园是佘山顶级别墅的代表之一。在其他无“山”的板块则可以考虑在“水文化”概念挖掘题材。比如吴淞江畔的中远两湾城等江景楼盘就很好地利用了水景资源。即使没有活水有一些动心思的实力开发商也能在社区内部营造人工水景，名曰“亲水楼盘”。
又如，深圳多为低丘陵地，以平原和台地为主。市区内著名的山有梧桐山、莲花山、大小南山、银湖山等，除了这几座山其他区域地势基本平坦。最早依山而建的豪宅是银湖别墅，后来大小南山也有一些别墅项目，如蛇口半山别墅、龟山别墅等。之后做海景的别墅等高端产品也相继出现，代表作有梅沙片区的天琴湾、万科十七英里等。大小梅沙风景区独特的海景资源对该区域的豪宅市场作了强有力支撑。相比之下深圳市区内湖较少，香蜜湖的唯一性决定了这一片区域豪宅富人区的形成。当然深圳红树林也是新州西片区与华侨城南片区众多高端产品炒作的题材之一。
再来看苏州，这是一座有着2500年悠久历史的文化名城，城区地势比较平坦，河流湖泊众多，素有“东方威尼斯”之美称。由此，许多板块具备了开发豪宅产品的先天条件，比如苏州的金鸡湖、独墅湖、澄湖、漕湖、春申湖；还有其他区域如太湖北岸、阳澄湖西岸等绝佳位置。不少全国知名品牌开发商围湖筑墅，为成功人士打造一个个风情格调的精神家园。如绿城苏州御园、绿城玫瑰园、万科尚玲珑、九龙仓国宾壹号、仁恒双湖湾等；苏州市区一些有着历史文化底蕴的板块也极具开发豪宅的优势，比如寒山寺风景区周边，金科地产的一个项目金科王府也将于今年4月左右面市。
甭管豪宅10万元时代有多远，开发商应本着“不求最贵、但求更好”的理念为目标客户打造高性价比豪宅！
作为二线城市苏州古城诞生了华润平门府“苏州第一豪宅”，这并不奇怪，关键是没有出现继续接棒的买家。
我们常说个盘代表不了大市，售出一套单价9万元/㎡不能代表全部房源整体均价过9万。这个价位与去年最贵的苏州豪宅单价高出了4万元/㎡左右。而市场上均价在6、7、8万元/㎡的处于真空地带。笔者认为，短期内的有价无市或者没有后续新客源跟进接棒，这就难以预测苏州豪宅进入10万元的时间表！
特别是苏州豪宅市场外销占比较大，可是去年11月3日已推行“限购令”后，这部分异地客受到一定心理影响。加上2011年国家对房地产市场调控的力度还会加大，对于豪宅市场征收房产税或者说资源占有税的心理预期也来越强劲，这意味着苏州豪宅市场将面临一次重新洗牌和挑战！面对复杂多变的国内市场形势，开发商只有练好内功、做细豪宅产品与延伸增值服务，才有可能跑赢市场！
农历春节后，苏州哪些豪宅项目有潜力在均价上“破十”呢？我们拭目以待！