城中村改造，村民将住得“离月亮越来越近”

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

万众瞩目的广州杨箕村城中村改造土地公开出让，富力以底价（4.73亿）毫无悬念地获得。这是广州城中村改造里程碑式的事件，也是城中村改造的突破口。位处广州敏感中心位置，关系错综复杂，争议颇多的杨箕村改造实现了公开出让。预计未来一段时间，广州城中村改造将进一步提速。

亚运会前，广州138条城中村，只有猎德、琶洲、林和等为数不多的几条村实施改造。让大家对城中村改造的艰巨性有了新的认识。“三年改造”的期限一天一天过去，杨箕村无疑成为了突破口和示范性项目，让很多人看到了希望。

1、政府主导、鼓励发展商进入城中村改造，无疑将改写广州城市建设的历史。

按目前的政策，一村一策，由村集体经济组织作为改造主体，改造方案、补偿标准、土地出让等原则上由村集体经济组织民主决策确定。土地可以协议出让给村集体经济组织，也可以公开出让引入开发商资金进行改造。

于是，我们看到，广州各大发展商纷纷介入城中村改造项目。富力、保利等大公司更是捷足先登。以杨箕村为例，4.73亿土地出让金再加上满打满算的18.8亿改造成本，总投入23.52亿元，折合可开发面积楼面地价8593元/平方米，这个单价要比普通地块拍卖的价格低50%以上。百转千回，屏蔽了竞争对手，底价成交，远低于市场价。这是发展商乐此不疲进入城中村改造的主要原因。

2、从2010年开始大规模推进的广州城中村改造，无疑已进入了加速期。目前存在几大难题：

（1）如何兼顾政府、发展商、村民三方利益，创造“三赢”局面。当前“一村一策”过多的自由度，容易引起矛盾。村民满意度，主要跟期望值过高及政策不明朗有关。倘矛盾加剧，城中村改造将举步维艰。但必要从政策上或地方法规上，对城中村改造进一步规范。避免“村长强，改造行；村长不强，改造不行”的局面。

（2）开发强度偏高，城市居住质量下降。林和村改造容积率高达6.2，引起一片热议，这一次杨箕村又出了6.18的容积率。发展商介入过深，过多地从经济性考虑，可以预计未来广州城中村的农民将住得“离月亮越来越近”。

（3）城中村改造普遍缺乏城市设计的理念，较少考虑城市生态的问题。城中村改造让广州最基层的“打工一族”失去了廉价的中心区租住的根据地。这一切，广州都没有完全准备好。

3、广州城中村改造亟需三个统一。

l  政策的相对统一。对于大规模的改造，“一村一策”无疑已不适用，容易出矛盾。

l  规划的统一。先规划后改造，无疑是必需的。交给发展商去做改造方案和规划方案，给城市建设增加了风险。

l  改造量的统一。建议每年应控制一定的规模和数量，避免百花齐放。