谢逸枫:2011年中国楼市是最不确定年
谢逸枫在2011年腾讯财经房地产论坛讲话
最严厉调控年尘埃落定 畅想2011年广州楼市
刀客地产顾问机构董事长 资深房地产专家 谢逸枫
谢逸枫在2011年腾讯财经广州蓝房网35期楼市观察讲话内容现摘如下：我个人认为2009年是最困难的一年；2010年是最复杂的一年；2011年是最不确定的一年。经过国际金融危机之后，2008年全国房地产市场一片萧条和寒冷，销售成交大量萎缩，商品房价格下降快速，房地产投资额下滑坡，开发商销售业绩大下降。到2008年底到2009年，为保经济稳定和在国际中的地位及经济发展,中央到地方一系列的经济刺激计划和拯救楼市政策的出台，度过了2008年金融危机，2009年在救市和金融危机影响下走出，尤其是2009年4万亿经济刺激计划和9.59万亿信贷及房地产商品房项目资本金从35%下调到20%,2009年中国楼市,可以用“火爆”这个词来形容。
由于2009年房价上涨快速和投资额增长快及地王不断出现，投资投机炒房大量出现，另外是宽松的货币政策和信贷政策及热钱等通胀的显示，让房地产市场呈现泡沫的痕迹。中国楼市是政策市，只要是货币政策宽松和财经政策宽松，基本上房价跟着上涨，所以2009年房价上涨和金融危机没关系，而是和政府救市有直接的关系。
2010年是最复杂的一年，跟国外的经济形势变化和国内的经济形势不稳定是密切相关的。2009年年底时，中央政治局会议和中央经济工作会议对房地产政策调控开始发生变化，尤其是房价上涨过快和投资投机炒房需求旺盛及通胀等热钱问题非常的重视，另外是关于保障房建设和增加土地供应及开始考虑是否限购和限贷等严厉政策的释放，果然在两会之后，国务院出了“国11条”。接着到2010年4月17日又出“新国十条”，目的是遏制部分城市房价上涨过快的现象，防止房价大起大落。
由于人民币的升值和CPI连续上涨，热钱的入导致通货膨胀，大量的资金和投资客购买不动产。同时，2010年宽松的货币政策和宽松的财经政策，2010年信贷超过中央政府预期的信贷目标7.5万,达到7.95万亿,如果加上票据融资贷款,将突破8.5万亿.而M70多万亿,每年信贷达到8万亿-9万亿.另外保障房和土地供应严重不足够及地王的出现等购房需求的旺盛。其他方面就是美国二宽松的货币政策，让国内人民币升值和国内资本市场非常的饱和及地方政府土地财政的推动下，房价又再次疯狂上涨，这就是直接出现了第二次政策调控，2010年9月27日“国五条”的出台，同时限贷、限购还有加息，又上调存款准备金率,目的是遏制部分城市房价上涨过快.针对房价上涨过快,房价过高,供应紧缺的城市,实行限购和限贷.
说明2010年中国楼价上涨跟国内通胀和人民币的升值及热钱等宽松的货币政策是有直接的关系的。假如2010年，中国没有通胀、没有人民币升值，没有2009年和2010年宽松货币政策的话，房价不可能上涨的这么快。
尤其是2009年5月，国务院把房地产商品房项目资本金从35%拉到20%的时候，基本上全国在2009年5月之后，各个城市爆发“地王高潮”的现象，一直延长到2010年，地王的出现推高了土地价格，虽然2010年销售总面积下降和地方政府推地计划未完成到70%，但是销售额和销售利润及房价的价格却上涨了，另外是大部分城市的土地出让金却比2009年增加了。同时，2010年广州亚运会的举办和十大新城的规划利好及流动人口的增加等市政配套的完善，都为广州房价上涨提供了支撑力。
2009年5月后，国内的所有开发商都非常的兴奋，意味着多出的15%资金，可以做其他事情，例如抢夺地王和土地储备及捂盘惜售，或者是把房价哄抬高一点。甚至有开发商心里偷着乐，可以“空手套百狼了”。所以到2010年虽然经过所谓的最严厉楼市政策调控，房价依然在调控中坚强涨到2011年初，却还在稳定上涨。
但是从全国的房价上涨幅度和销售成交却有小幅度的回落，这个可能和全国目前有17个城市限购令有关系，二是可能跟政策调控有会第三波的影响。三是货币政策的态度转变，宽松变为稳健。四是可能跟物价回落是有关系的。五是开发商担心房价继续上涨过快，引起新的政策，同时购房者的心理很淡定。六是和前面二次政策调控的效果有一定的关系。七是中央对政策调控不放松的态度，并且房产税的是否开征影响到开发商的推货和购房者的心理预期。一方面政策调控不稳定又频繁，市场不确定的因素增加。另外一方面地王出现和土地价格的上涨过快，增加开发商资金运作的难度，例如货币政策的收紧和融资渠道的收紧及继续限购限贷。其他方面是房产税的影响，也是让市场变化莫测。最后一个方面就是保障房在2011年集中建设和供应，也使开发商面临做巨大的市场考验。因此，对房地产市场来讲，2011年是最不确定的一年。
现在很多经济学家预测2010年CPI是在4%-5%,2011年CPI是4%以上左右，可能这样通胀压力会小一点。但是2010年信贷达到7.95万亿和人民币升值,目前人民币已经升到6.5，以及热钱等因素的存在,连续加息和上调存款准备金率是随时发生的,为政策调控产生不确定的因素,因此,2011年是最复杂的一年。如果要给2010年广州楼市概括的话，2010年广州楼市是最复杂的一年。
不管是开发商的心态，或者是购房者的心态，包括政府对调控的心态都是很淡定的。其中有政策调控与市场博弈，政府与开发商的博弈，开发商与投资客的博弈，房价与老百姓的博弈。虽然最严厉的“三个文件”系列出台，但是事实上对房价上涨的遏制力还是有效果的。虽然部分城市基本上都是大幅度的上涨，但是大部分城市还是小幅度的回落，却没有发生房价大起大落的现象，房价基本上保持非常稳定的上涨趋势。例如深圳市在2010年11月份是房价下降20%，成交价格才18000多元/平方米，到2010年12月份，房价又回到平均价格2万元/平方米。其实，2010年11月深圳房价下降20%，再是加上保障房和限价房及廉价房的价格，如果剔除这块的价格，房价是上涨的。
2010年中央政府楼市调控没有调到楼市的核心点，就是房地产商品房项目资本金上调到35%。2010年政策不管是上调首套和二套房贷的首付和利率及三套禁贷等政策。同时，增加土地和保障房供应及土地问题责等要求地方政府严格执行“三个文件”。另外是加息和上调存款准备金率及限贷等政策。其他方面就是实行限购和限外资及货币政策的收紧等开发商融资渠道的堵塞，都是很难遏制住房价上涨。在GDP保8和执行宽松的货币政策及财经政策等融资渠道未实际堵塞的情况，很难对开发商资金链形成巨大的压力。
一是银行放贷前10月，每月放贷额超过2009年同期。况且前10个月，开发商贷款高峰期早过了，该贷款的贷款了。二是前20强大的开发商在2010年10月份前基本完成销售业绩。三是房地产投资额虽然有下降，但是和2009年前10月比较，超过了固定资产投资额。四是2010年12月中央政治局会议和中央经济工作会议,2011年实行稳健的货币政策和宽松的财经政策.根据2011年1月11日中国人民银行所公布出来的数据表示，2010年信贷额达到7.95万亿，超过了政策预期7.5万亿目标,基本上达到8万亿，如果加上票据融资贷款,达到8.5万亿-9万亿，说明货币政策是宽松的.2011年年初,股市都涨停了，为什么楼价没有大跌.一是上周的人民币又升值了，二是通胀压力还没有回落，中央还是很担心，如果CPI又在涨的话,通胀又会出现.三是热钱并未完成撤离市场.所以我个人认为 2011年广州楼市是最不确定年。