稳健货币政策 人民币升值与热钱 通胀
2010年的楼市调控，可以说，这是政府出台控制手段最多，打压力度最大的一年，从1月10日的“国十一条”到4月17日的“国十条”再到9月29日的“国五条”，但是，国内住房价格依然没有明显的回落，特别是许多大城市房价不仅居高不下，进入12月以来还有小幅攀升。是什么原因使房价降不下来？房价过高，是流动性过剩还是供不应求？一是高位房价归结于流动性过剩。理由是自2009年以来国内货币量增发速度较快，且流入房地产市场越来越多，比如说，2010年上半年流入房地产的新增贷款为1.38万亿元，占新增贷款4.63万亿的29.8%。2009年的这个比例是20%。此外，外资流入也构成了一个重要部分，2010年的1月～10月，房地产领域实际使用外资额同比增长了48.04%，仅10月份增加的外资就高达87亿美元。
2008年全球金融危机爆发后，我国开启了4万亿的经济刺激方案。2009年国内新增贷款呈现井喷局面，全年人民币各项贷款增加9.59万亿元，同比多增4.69万亿元；截至2009年12月末，我国广义货币供应量(M2)余额为60.62万亿元，同比增长27.68%。对比2009年的数据，2010年的货币政策仍属于宽松之列。此前设定的2010年新增贷款额度为7.5万亿元。2011年1月11日，中国人民银行(下称央行)发布2010年金融统计数据报告显示，2010年全年人民币贷款增加7.95万亿元。这一数据明显高于2010年年初7.5万亿元的预定目标。
虽然2010年新增信贷规模超出既定目标，但基本符合市场预期。此前，普遍预测，2010年新增人民币贷款将在7.5-8万亿元。不可否认，流动性过剩不可避免地会引起楼市上涨，但是，为什么大量的流动性会涌入楼市，而不是其他行业呢？这是用流动性过剩所不能解释的。据不完全了解，房地产行业的平均盈利率大约在20%左右，一般竞争性的制造业部门平均利润率大多数在5%以下。这种收益率差距不仅使大量游资进入房地产市场，也会使相当一部分存量资本转入到房地产市场上去。
如果继续问下去，为什么房地产收益率会明显高于其他行业呢？有人会说，这是供不应求的结果。如果房源短缺是问题的根源，那么，治理的途径就是增加供给而已。据有关专家测算，从2000年到2009年期间，我国每年新增的住房竣工面积总量大约是3.87亿平方米，而按人均30平方米计算，每年我国住房需求大约是5亿平方米，存在着供求缺口。但是，我认为，在房地产市场缺乏一个有效的制度结构情况下，每年再增大住房的供给面积，依然难以减缓楼价。
比如，2009年住宅竣工面积就达到5.77亿平方米，这已超过了楼市需求量，至少楼价上涨势头会慢下来，但是，进入2010年以来，在政府出台的各项严控需求的大力打压下，楼市依然逆市上扬。可见，仅仅大幅度地增加住宅供给量是不够的，当前高房价治理需要从制度结构入手。这里所说的制度结构是指为促进房地产市场的有序发展，通过有效的制度安排，理顺房地产市场上的三个基本关系，即保障房与商品房之间的关系、住房存量与增量之间的关系以及租房与买方之间的关系。
二是2011年人民币升值。目前人民币兑美元中间价为6.6216元。央行数据并显示,中国2010年末外汇储备达28,473亿美元,创出历史新高;其中第四季度增长1,990亿美元,较三季度的1,940亿美元续增.外汇储备增加较多,这从10月和11月的外汇占款就能看出来.中国去年10月新增外汇占款创30个月来新高至5,301.8亿,随後在一系列打击热钱措施之下,11月外汇占款较10月回落约四成.人民币去年升值超过3%,而且还是从6月开始的,半年左右的时间这一升值幅度算是比较快的,在汇价走强的大背景下,外汇占款短期内很难下降.
继续受人民币升值预期较强的影响，2010年12月外汇贷款增加164亿美元，当月外汇存款减少34亿美元。截至12月末，外汇贷存比为198％，依旧处于高位。去年中国外汇占款的突飞猛进,导致中国货币投放量被动增大,而流动性泛滥又成为通胀的一大推手.中国政府去年已出台多项打击热钱的举措,并表示今年仍将严厉打击"热钱"违规流入。中国外管局综合司司长刘薇日前表示,将对"热钱"等违规资金流入保持高压打击态势,并运用汇率、利率等价格机制进行合理引导,避免为其提供持续套利投机空间.
三是2011年通货膨胀和物价上涨压力巨大。根据1月13日央行将公布上月货币信贷数据，本月晚些时候统计局将公布去年12月份和2010年四季度的各项经济指标。其中，数据焦点仍是通胀指标CPI。近日21家金融机构的首席经济学家预测，12月CPI回落至5%以下，预测均值为4.43%，较11月份的5.1%出现回落。此外，经济学家还预测，信贷增幅明显回落至4000亿元左右。12月新增贷款或回落去年12月新增贷款终将出现回落。政府在2010年设定的新增信贷目标为7.5万亿元，2010年前11个月新增人民币贷款已达7.44万亿元，近期传闻2010年12月新增信贷约为4000亿元，
全年将可能达到8万亿元左右。虽然超出年初设定目标，但较往年的不均衡已经明显好转。调查结果显示，12月人民币新增贷款预测均值为4020亿元，中位数为3700亿元，均大幅低于央行公布的11月份数值 （5640亿元）。在参与调查的20家机构中，15家机构所给数值在5000亿元以下。进入2011年，在政策还没明确之前，商业银行第一季度，特别是第一个月的放贷将出现高潮。机构预测去年GDP均值10.07 10年的中国经济继续保持高速增长。调查数据显示，2010年GDP增速预测均值为10.07%，中位数为10.2%，最大值和最小值分别为10.3%和9.0%，均高于2010年8%的经济增长目标，同时也高于2009年修订后的GDP增速（9.1%）。
2011年，货币政策的总体基调是“稳健”。我国将面临较大的物价上涨压力，稳定价格水平、防止物价上涨过快无疑是货币政策的首要任务。但考虑到我国发展的外部环境仍较为复杂、不确定性依然较大，同时经济结构调整也较为迫切，货币政策需要同时兼顾保持经济平稳增长和促进结构调整。在此情况下，预计货币政策将会“稳中偏紧”，以同时兼顾稳增长、防通胀和调结构。
2011年的公开市场操作将呈现以下三个特点：从方向上看，在市场流动性总体较为充裕、物价上涨压力较大的情况下，公开市场操作将会偏向净回笼资金；从操作品种看，2010年推出的超短期融资券进一步丰富了公开市场操作工具，不排除2011年再次推出新的品种的可能；从期限结构看，在物价涨幅较高、加息预期强烈的情况下，机构对长期品种的需求意愿不大，预计公开市场资金回笼将以短期品种为主。
尽管目前大型银行的法定存款准备金率已经达到18.5％的历史高点，但在国内流动性偏多和物价上涨压力依然较大，同时利率调整受到一定制约的情况下，准备金率仍将继续上调。据媒体报道，2011年差别准备金动态调整措施可能实施，预计这会导致部分信贷增速快、资本充足率偏低的小银行需额外上调1-2个百分点，从而对贷款增长形成明显制约，而这也会对准备金率统一调整形成一定替代。
总体来看，2011年存款准备金率统一上调和差别上调将会同时进行，预计其合并影响程度至少相当于准备金率统一上调4次、每次05个百分点左右。尽管2010年有两次加息，但实际负利率状态依旧，2011年通胀压力依然较大，利率有继续上调的必要。但在美国再次启功量化宽松政策、全球流动性过剩状况加剧的情况下，中外利差扩大将会进一步导致资本流入增多,这会对加息形成制约。而且，预计2011年人民币继续保持小幅升值态势，升值的紧缩效应也会对加息形成一定替代。因此，在稳健的货币政策下，预计存贷款基准利率会小幅上调，预计2011年一季度存贷款基准利率有可能会上调1-2次，每次0.25个百分点。
例如，如明年通胀率5%，广州房价还将上涨20%。广州今年1～11月一手房均价达12969元/平方米。一手房均价超‘2’，估计最晚会在2013～2014年实现。预计加上通胀5%，明年房价将上涨20%左右。另外,2010年12月21日,一场有不少房地产专家参与的研讨会中，大家均表示2011年的广州房价将继续上涨.
首先是在宏观经济层面，2011年广州GDP增长将达11%～13%，通胀水平将达4%～5%；其次，2011年仍将是楼市供求相对平衡、供应偏紧的年份；最后，以通胀、投资为缘由的‘做多’力量和围绕房产税出台、第三轮调控预期的‘做空’力量目前正势均力敌。因此，专家们的一致意见是：2011年广州房价还要涨，“限购”、“限贷”等调控政策不会改变，也不能改变，否则楼价会大幅反弹。
2010年12月，全国十大城市住宅平均价格连续第四个月上涨；土地、商品房供给量和成交量均创历史新高。房地产市场的走势让人看不清，一系列待解的悬念留给了已经到来的2011年。2011年房地产调控政策不会放松，甚至还有加码的可能性。总的来看，国家依然将把稳定房价作为主要目标，中央将督促相关部门和地方政府进一步落实好既有政策，加大查处、约谈、问责等工作力度。在此基础上，如果房价依然出现明显上涨，则有可能出台新的调控政策。
由于受到中国部分城市区域供应不平衡，例如土地供应今年未完成和保障房土地供应不及时，资金不到位，开发建设缓慢，影响到市场供应，及限价房土地计划今年未完成和限价房市场供应紧张等商品房源供应紧张，导致结构性出现问题，不排除部分城市房价出现上涨幅度达到20%，甚至超过30%的现象。但是受到货币政策收紧和信贷额减少及2011年开工量的增加，中国整体房价上涨幅度在10%~20%之间。