“第二轮”调控汹涌而来，开发商该如何应对
文/董成竹
舆论造势，政府表态，新一轮调控汹涌而来
8月中旬，在楼市博弈一片混沌，开发商和买房人都无法判断房价走势的情况下，作为政府喉舌的《人民日报》提出了对此次调控效果的质疑，并率先发文——《别让楼市调控成了百日维新》拉开了“调控必须继续深入”的宣传序幕。接下来短短一个月，人民日报接连6次发出政策调控预警，“二轮调控”似乎已经是箭在弦上不得不发。
8月中下旬，国务院副总理李克强8天内两次要求坚决抑制房地产投机炒作，坚定的表明了此次政府调控楼市的决心和力度，也为进一步加强楼市调控埋下了伏笔。
8月30日，即楼市所谓“金九”开始前两天，新华社发文分析开发商敢于在严厉调控下“逆市涨价”的行为，提出要铲除“土地财政”这个房价背后的“根”。
接下来的两周时间内，楼市确实显现出量价齐升态势，新华社密集发文七驳“楼市即将回暖”，同时严厉指责“楼市调控会影响经济增长”的论调别有用心，这样罕见的密集发文和强硬语气意味深长。
相关部委纷纷表态，调控新政策相继出炉
在官方媒体密集报道及国务院副总理明确表态之后，中央相关部委也纷纷表态要继续加强楼市调控，落实细化国十条政策。8月24日国家发改委有关负责人昨天表示，将“继续推进房产税改革”。8月28日，媒体报道住房和城乡建设部、财政部、发改委、央行、审计署和银监会等六部委昨日联合发布《关于试行住房公积金督察员制度的意见》，明确提出将由六部委聘任督察员，对28个利用住房公积金建保障性住房试点城市住房公积金决策、管理、运作、监管活动进行过程监督。9月初，国家统计局局长透露，国家统计局将在部分城市抽选住宅小区进行空置房调查。此外，国家统计局已经初步制定出房价统计改革方案，国庆节前将在网上公开征求意见，争取明年初实施。9月中旬，国土资源部近日通知明确，2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩。各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。9月26日，国土部、住房和城乡建设部昨日联合发出通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。9月27日，财政部和国家税务总局发出了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，提出了要支持公租房建设的具体措施。此外，有关小产权房处理方案已经报批国务院，也拉开了政治小产权房的帷幕。另据报道，北京市地税局已向各区税务局下发通知，要求向商务办公楼和商业地产等非住宅类房产征收房产税。每年缴纳房产税税额为：以房产原值一次性减除30%为计征余值，税率为1.2%。------
从上述密集出台的政策来看，新一轮调控已经纷纷登场。
调控重拳下，开发商如何应对
面对政府如此坚定的调控立场，面对媒体如此疯狂的报道渲染，面对不可琢磨的市场大势，开发商又该如何应对呢？
从调控新政以来楼市的变化和某些开发商从容应对，以及某些项目的逆势热销来看，尽管市场环境日趋严峻，但还是可以找出从容应对之策，对此，笔者提出了几点建议：
首先，横向联合，合作共赢
在政府土地调控愈加严格的大背景下，开发企业要想顺利拿地，不仅要有雄厚的资金做保障，而且还要与政府的调控思路相一致，如今的土地市场已不是以前价高者得的局面了，例如，北京华远地产在今年多次土地竞拍中，均没有拿到土地，尽管他们出了高价，但由于没有相关的保障房建设经验，还是输给了其他企业。近期，万科集团与住总集团联合拿下了昌平回龙观地块便是很好的例证，因此，开发商要想顺利拿地，必须与政府的调控思路一致，实现横向联合，弥补不足，合作共赢乃是出路所在。
其次，灵活策略，伺机而动
在政府调控力度不减的大背景下，开发商要有灵活的应对策略，如产品开发、价格制定、开盘销售等等，均需要灵活，要针对不同的情况，随机应变。如不能厮守高价不放，要迎合政府的调控思路，进行配合。起码要摆出配合政策调控的高姿态，如有“地产大炮”之名的任志强者都说出“从了政府”的软话来，何况其他开发商呢？自古道“识时务者为俊杰”此乃金玉良言也！
第三，加速推盘，快销为王
调控新政后，许多项目陷入了成交低迷的困境，但有些项目却逆势热销，如北京保利地产的保利茉莉公馆项目，万科地产的长阳半岛项目等，均出现了开盘热销的现象。总结起来，在楼市低迷的环境下，加速推盘，以快销占领市场，不啻是热销之道，亦是迅速回款，保障充足流动性的法宝。
最后，精雕细琢，品质至上
应对市场的变化，抵御低迷严峻的环境，最为根本的还是在产品上做文章，俗话说“真金不怕火炼，疾风方知劲草”，纵观这些逆市热销的项目，都是产品品质相对较高，性价比凸显的项目。市场环境越是艰难，就越应该在品质与性价比上下功夫。只有有过硬的产品品质做支撑，开发商才能够做到“管他风吹浪打，胜似闲庭信步”的从容。