在８月份经济数据新闻发布会后回答记者提问时，国家统计局新闻发言人盛来运称：房地产调控成效比较明显，要继续坚持中央出台的房地产调控政策；全国70个大中城市房价同比涨幅已经连续４个月回落，虽然８月份全国房价环比持平，但上海、广州、深圳等一线城市的房价是环比下降的。

   与近两个月其他官员的表态相似，一方面肯定了调控取得的成效，另一方面又呼吁继续调控。稍有不同的是，盛来运重点指出8月全国房价环比持平，但一线城市还是降了，由此推理出调控效果不错。这一逻辑看似合理，但论据并不充分。

   原因有二。其一，8月全国房屋价格（包括一手房和二手房）与7月持平，但二手房价格却由下跌转为上涨，而且一线城市中的上海上涨0.3%。二手房价格比一手房变化更快、更及时，9月份全国房价有可能由持平转变为正增长，这将对调控效果构成威胁。其二，8月一线城市房价虽然小幅下跌，但商品住宅成交量却比7月大幅增长，比如北京上涨33%，上海增长62%，广州增长58%，深圳更高达87%。价格和成交量的关系非常密切，一般而言，成交量持续上涨之后，必然导致价格上涨，所以，9-10月份全国房价上涨的压力正在增加。

   由此可以推断出，当前房地产调控取得的效果，并不值得官方沾沾自喜，房价上涨的冲动依然存在，甚至正在加强。所以，继续执行原有的调控政策，实属必然。况且，市场对于调控政策很容易出现“审美疲劳”，既然“国十条”三令五申，都难以被执行到位，那么追加新的调控政策，也就顺理成章了，只是时间问题。

   2010年7月全国70个大中城市的房屋销售价格同比上升了10.3%，成交面积大幅上涨。2010年8月全国70个大中城市的房屋销售价格同比上升9.3%。8月30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。其中作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自“空调”以来首次集体飙升。例如8月上海商品住宅市场成交面积环比上升61%；平均成交价格在持续3个月下调后，重回到2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%。例如8月，北京住宅成交5564套，环比上涨12.7%，商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比上涨10.6%，创下“空调”以来的最大涨幅，也是自“空调”以来均价首度回到2万元以上。

   2010年8月30日“必须打击开发商‘逆市操作’”;9月10日“政策不会容忍房价报复性上涨”;9月13日“警惕负利率格局助长房价猛涨”;9月14日“房地产市场还谈不上‘回暖’”;9月15日“弄清空置房根本不是什么难题”;9月15日“房价回调是百姓期望，也是控制风险的需要”;9月17日“调控应该态度更鲜明、立场更坚定”.

   人民日报六发“二次调控预警”。在大多数媒体还没有对最新一轮调控效果进行质疑的时候，人民日报率先用一篇《别让楼市调控成了百日维新》拉开了“调控必须继续深入”的宣传序幕。接下来短短一个月，人民日报接连6次发出政策调控预警，“二轮调控”似乎已经是箭在弦上不得不发。尤其值得注意的是，虽然是新华社率先提出房价应该“合理回落”，但在楼市博弈一片混沌，开发商和买房人都无法判断房价走势的情况下，是人民日报第一个提出了“房价合理回落是大势所趋”的提法。

   2010年8月17日“别让楼市调控成了‘百日维新’”;8月20日“房产税呼之欲出下半年或出新政”;8月30日“别再夸大楼市刚性需求”;8月31日“房价合理回落是大势所趋”;9月9日“保民生就要坚持调楼市”;9月15日“楼市调控已到关键时期不可动摇”

   开发商想不想涨，肯定想，只不过他不敢涨，一涨就死定了。新的调控政策随时有可能出台，中央级媒体的表态也令开发商寝食难安，谁都不敢做“领涨者”，一来会遭到买房人的冷落，二来也容易被政府部门“盯上”，成为反面教材。所以大家都在低调卖房，趁新一轮调控政策尚未出台赶紧跑量。周末有如此多的楼盘，去化率会有多高，会有什么样的结果，热卖恐招来新一轮调控。

   开发商明显低调很多，有的楼盘不声不响提前几天便开始认购，有的楼盘则不对外宣布开盘，私下里打打电话发发短信联系买房人。而更为低调的则是价格，虽然不少消费者此前都担心，市场转好开发商会不会涨价，但从昨天的开盘情况来看，多数楼盘开出的房价都比较平易近人，大幅涨价的情况几乎绝迹。

   2010年9月17日，银监会刚刚表明没有后续房产调控政策出台。9月17日在上海第四届中国银行家高峰论坛上，中国银监会副主席蒋定之表示，随着楼市在8月份明显回暖，各方普遍担忧监管层将出台新的楼市调控政策。银监会暂时不会出台新的房地产市场调控措施，并将继续对目前的房贷政策进行跟踪和管理。到目前为止，银监会对房贷政策还是维持加强跟踪，加强管理，严格信贷管理这些基本的要求，其他方面目前还没有什么新的监管措施。

   为遏制房地产投机，今年4月份下发的“新国十条”已要求，将银行发放第二套房首付款比例上调至50%，贷款利率调高至不得低于基准利率的1.1倍；且要求部分价格上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套房贷款等严厉措施。第三套房完全由市场主体来决定，根据客户信用情况由银行来自主决策，很多银行都把三套住房停掉了。

   银监会始终高度关注房地产市场的信贷情况，要求金融机构加强对房地产开发企业贷款的管理。不容否认,有些房地产企业目前在房屋的销售、资金的回笼这些方面确实存在风险。今年房地产市场的不确定性仍然较大，目前正处博弈状态，但中央政府对房地产市场调控所采取的措施已取得积极成效。

   吴晓灵认为，高房价根源不在开发商融资渠道，政府不能过多堵截房地产商的融资渠道。中国房价高企的原因，不在于房地产商的融资渠道，而是在住房制度和财政制度的影响。她建议，在住房制度上，应明确政府在住房市场承担的责任的边界，把中低收入人群住房问题解决；在政府责任明确的情况下，房价问题应是一个市场化的问题。政府主要控制贷款按揭的乘数，避免杠杆率过高，但不能过多堵截房地产商的融资渠道。

   2010年9月18日国务院急查楼市回暖，两部门慎言二次调控。2010年8月-9月上半个月，全国多个城市的楼市均疑似“回暖”，国家统计局的数据显示，8月全国30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%，为4月中央政府密集调控楼市以来罕见，而北京房地产交易信息管理系统的数据则显示，9月上旬，北京楼市商品住宅期房成交3180套。这一数据环比8月同期的1470套，上涨幅度达116%。    受命于国务院，住房和城乡建设部（下称“建设部”）、中国银监会近日已对发轫于8月的楼市回暖进行调研，该项工作已经完成，相关汇报材料已上报国务院。 这两份汇报材料中既反映了8月以来内地主要城市楼市成交量的迅速回暖，但也提出，在成交量回升的同时，房价并未出现伴随性的大幅跃升，楼市投机、投资资本得到了一定程度的抑制。也正因如此，两部门提出强化落实现有调控政策，严密监测市场动态。

   一如既往，建设部、财政部、银监会等部门都被要求做好政策研究与储备，但短期内，实施全面新政策的可能性较小。而针对楼市回暖，对涉房信贷进行相应的技术调整与控制，则是可能采用的手段，其中包括优惠利率执行口径、开发贷款发放额度等。

   2010年9月，据称国务院已开始调研楼市“回暖”，新一轮调控政策的“脚步”。楼市不会“再调控”,因为调控影响经济增长.房地产业还是支柱产业，为了经济的增长，也许政府不会轻易启动新一轮宏观调控。但是如果楼市调控并不影响保8目标，政府并无后顾之忧，开发商不可心存侥幸。

   尽管在公众舆论当中，发轫于2010年8月的楼市成交量回升，已经基本被断定为回暖，然而，在进行调研的两部门看来，一切并不能这样简单判断，未确定真正回暖 。成交量的快速上涨有很多原因，不能盲目地凭借数据就判定，市场需求认为楼价的底部已到。8月通常是房地产企业可售房源入市开始增加的周期，可售房源总量的增加，也会导致成交量较此前有比较大的增长。

   据北京中原地产统计，以宏观调控的4月14日为界，新政后的4个半月时间内，北京期房市场取得预售证的项目合计82个，供应住宅总套数为2.9万套。截至8月31日，签约套数仅为1.2万套，签约率不足40.6%。 让两部门不能做出回暖定性的，还包括另一数据指标情况。即在8月成交量开始大幅度回升的情况下，主要城市的房价环比涨幅并没有出现快速的抬升，以北京为例，在8月二手房和新房成交量上涨新房6.2%和14.8%的情况下，北京8月房价环比涨幅为11.8%，与上月持平，而这样的房价涨幅，实际上还包括售价100000元/平方米的霞公府被批准预售的因素，如果，剔除这一超高价楼盘入市的拉升，北京房价的环比涨幅甚至还可能出现下降。

   国家统计局局长公布的数据，1-8月份全国房地产开发投资增长同比高达37%左右，这表示在上半年史上最严厉的楼市调控之下，虽然销售大幅下滑，但房地产投资仍然保持较高的增长，房地产对经济的贡献并没有减弱。说明楼市调控没有影响整个经济增长。房地产并不会拖累全年保8的目标。房地产对宏观经济的影响大约在2个百分点，没有这2个百分点了，也不影响保8，所以政策不会缓和。在这样的大前提下，如果房价出现报复性反弹，政府启动新一轮宏观调控也就不会再有顾虑。

   甚至称调控最快10月能启动,但是不一定，要看有没有报复性反弹.最近中央级媒体频频发出新一轮调控可能启动的声音，另有媒体甚至提出新调控就在10月启动。这些风声更多地是在对开发商予以警示和震慑，调控的利剑高悬，但不一定真正落下，如果房价出现大幅反弹，才会促使政府再出猛招。例如,最近调控的风声渐紧，这是政府在发出警告信号。

   从目前的南京市场来看，这种震慑还是有效果的，本周开盘卖得好的，还都是优惠幅度比较大的”。目前的楼市还不能视为从回暖走向繁荣，仍然处在复苏往回暖的阶段，消费者不降价就不出手的特点还比较明显，从目前来看，本轮调控的效果还是成功的。“九月本就是楼市销售旺季。下半年继续紧缩型调控是肯定的，但调控有两种，一种是维持现状，一种是再出新招。如果销售正常，不会猛然放量，销售增长保持在10%-20%，价格稳定，那么调控将维持现状；如果销售量猛增，房价出现报复性反弹，目前的风声就将会变成真正的调控政策。

   根据笔者对于国务院政策研究和房地产市场分析及效果的跟踪，中国楼市调控至少还有“十张牌”,政策储备充分。当然，不排除有“核弹”的爆发式调控.对于新一轮的宏观调控，政府有着充分的政策储备。

   第一是加息。此轮“负利率”已持续了7个月。最近，有关加息的呼声也日渐高涨。不过，有媒体称，央行在加息政策这方面一直都有预案，采取加息还需要有一段观察期，起码要CPI上涨高于3%持续3个月以上，才会引入明确的政策。全国七、八两个月的CPI都已超过3%，九月的CPI指数也因此显得很关键。

   第二是征税。物业税和房产税一直是新政以来热议的话题，闲置税征收的可能性更大。闲置税是对楼市投机者的精准打击，如果你有两套房，一套自住，一套如果拿来租赁，有租赁税发票，那也不算闲置，如果既不住又不租，就应该征税。

   第三是限制购房套数和异地购房。国十条规定，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。但目前除北京外，其他城市基本还没有对购房套数下指标。专家认为，如果房价猛涨，这一政策也有可能在多个城市普遍实行。此外，异地购房目前仅是贷款有限制，并没有禁止购买。

   第四是加强住房保障。住房保障不仅是民生工程，也可以有效平抑市场房价。这些都是可想而知的手段，而任志强前些日子所坦白“最害怕”的“政策核弹”到底是什么，目前谁也不敢预测。

   第五是房地产项目资本金提高到,20%提高到35%。2009年房地产项目（商品房开发自有资金）资金从35%调整20%。给开发商减少了前期项目开发的资金压力，导致开发商以小博大，甚至不惜囤地或闲置地，最后酿造开发商创造一个又一个地王，甚至被称为开发商可以“空手套白狼”。

   但是，自2009年12月份政策调控开始，国务院和各部委及人大代表，从有人提过上调控房地产项目资本金的提案，新国十条的政策里面也没有，可以说明国务院今年之内也不会上调房地产项目资本金。

     第六是全国预售款严格监管。但是实施和执行起来，存在严重的问题，监而不管。其实，这一举措并非市场推出的新政策，长期以来它就是市场重点调节的对象。不过综合各方面因素分析，其对市场产生的作用依然有限，房价不可能因此产生大的松动。商品房预售资金监管制度其实老政策，天津在2009年8月份实施的，由天津国土资源局和天津房管局下面成立一个房地产交易资金管理中心是作为规定的监管机构。青岛是2010年3月份，也是由房管局下设一个房地产交易资金监管机构。合肥是在2008年8月就执行商品房预售资金监管制度，由房管局联合银行共同监督。

   毫无疑问银行监管系统比较全面和有力，银行执行有利监督。但是银行和开发商本身就是利益相关方，执行起来效果肯定是不利，最后不了了之，这项目政策有等于没有。

    第七是严格执行国土部出台19条土地调控新政和出具体细则.2010年3月11日，全国两会期间，房价、地价问题备受关注。继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后，国土资源部昨日出台了19条土地调控新政。国土部在其网站公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（简称《通知》），《通知》包含19条内容，明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”……土地新政可谓“刀刀见血”。

   国土资源部决定，今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。各省级国土资源管理部门要按照专项检查工作要求，及时向政府汇报，统一部署，认真实施。

   2010年8月19日,国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，各地已清理出闲置土地2815宗，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上；并且，土地闲置“政府原因”比例大、查处难、结案率低等问题日益突出。下一步，国土资源部将督促各地加快查处进度，维持对违法违规房地产用地的高压态势，加快清理查处工作，务必于10月底前基本完成查处任务。

   各派驻地方的国家土地督察局，要及时通知督促地方政府，加强对房地产违法违规用地查处工作的领导，确保按期完成查处任务。国土资源部昨日还公开通报了西安立丰御海置业公司伪造公文等7宗违法违规案件，以及由其挂牌督办的陕西省延安市宝塔区经适房用地项目等6宗房地产用地违法违规案件。

   据国土资源部昨天发布，从今年3月至7月，在全国范围内集中开展了房地产用地专项整治工作，集中力量清理查处不及时开发建设囤地炒地、违反法律法规闲置土地、保障性住房用地未经批准擅自改变用途和性质等突出问题。

   截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地3070宗，约18.84万亩。其中，闲置土地2815宗，16.95万亩，分别占上报总宗数和面积的91.69%和90%；保障性住房用地改变用途宗数92宗，1257.85亩，分别占上报总宗数和面积的3%和0.67%。各地上报的2815宗闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。从闲置土地分布来说，东部地区数量较多，分别占上报总宗数和面积的62.24%和62.46%。从闲置时间看，闲置5年以下的地块1354宗，占闲置土地总数的48%；闲置时间5年以上的地块875宗，占31%；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的地块586宗，占21%。

   截至目前，全国已开展查处的各类房地产违法违规用地共计2208宗，约13.25万亩。其中，闲置土地2044宗，12.35万亩；别墅用地74宗，7836亩；保障性住房用地改变性质83宗，943亩；违法违规转让7宗，290.04亩。已开展查处的房地产违法违规用地总宗数和总面积分别占已清理出总数的72%、70%。全国已查处结案的房地产违法违规用地宗数为826宗，约4万亩，共收回土地使用权1.2万亩，收取罚款或闲置费总计4.8亿元。

   这次所公布的2815宗、16.95万亩的闲置土地面积，只是土地囤积中很小的一部分，真正闲置的土地远远超过这个数量和面积。曝光的闲置土地“只是冰山一角”。根据上市房企2009年度的财务报表，土地储备排名在前十名的恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展、世茂房地产、绿城集团、中海、华润、万科、保利，手中已获取的土地储备面积超过3.5亿平方米。

   根据这些上市公司的公开数据估算，这些企业的土地储备中目前有50%的土地超过两年期以上，也就说属于闲置土地。事实上，在昨天国土资源部公布数据之前，由媒体报道的一份涉及全国1457宗闲置土地的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》在业内引发广泛讨论。但即使在昨天的发布会上，这份统计表没有得到官方的正式认可，发布会也并未公布所有闲置土地的具体明细。根据这份统计表的数据，如果严格按照国务院相关政策，被查处的企业须在三年内将囤积的土地开发完毕，那么平均每个房企每年至少需完成的竣工面积超过1000万平方米，这样，销售压力增大，房价上涨动力必然不足。

   在4月17日发布的“史上最严厉”楼市调控新政百日之际，中共中央政治局常委、国务院副总理 李 克 强在北京考察廉租房建设项目时重申严格楼市调控；坊间传闻，住建部已经将一份标明“好的”和“差的”开发商名单提供给银行系统；加上此次国土资源部公布闲置土地名单。这被市场解读为“房地产调控政策进一步从紧”。

   而国土资源部、住建部、央行等多部委的“协同作战”，视为房地产第二轮调控的开始。“新一轮‘严打’囤地囤房，意味着2010年楼市第二轮调控已经开始。接下来，其他各部委都要开始各司其职，进一步强化房地产调控政策的有关细则，加大调控力度。现在进行的姑且称之为‘二轮调控’，面临的压力比第一轮要大很多。无论工业增加值还是其他经济指标都在下滑，更重要的是通货膨胀预期，这样的宏观经济形势制约着房地产调控政策的实施。在这种情况下，调控房价更加困难。

   第八是土地增值税地方严执行。据估算，2005年到2009年土地增值税流失数应该在2.52万亿，按财政部公布的2009年全国税收总收入为6万亿元为参照的话，这部分流失的税收收入占到全国一年税收的40%还多。这确实是一笔可观的税收收入。总之，面对我国房地产市场出现的投资过热、土地资源浪费严重的现象，开征土地增值税，是增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。通过采用税收杠杆，并结合房贷政策、土地政策，国家正以组合拳的方式对房地产市场进行调控，其最终目的是解决居民住房问题，维护国家的长治久安

   国家税务总局2010年5月26日发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，这应看作是落实“国十条”的配套措施之一。若严格执行影响显著。土地增值税清算细则如果严格执行，对于毛利率40﹪以上项目的利润影响应该在20﹪以上。按照收入1﹪预缴的金额远低于按照细则规定应计提和清算的金额。

   假如在全国范围内严格执行细则并集中清缴过往未缴的税款，甚至可能对企业当期利润和现金流构成相当大的冲击。但是执行力度有待观察。各地土地增值税清算一直不太严格。在调控态势较为严厉的时期，短期内部分热点区域可能加大执行力度。但是考虑到地方政府的意愿，以及严格按照累进税率办法实施的操作难度

   《关于土地增值税清算有关问题的通知》中，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。在此前"新国十条"和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着政策调控的"平静期"被打破。 根据1994年开始执行的《土地增值税暂行条例》，土地增值税的征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额。按照增值额与扣除金额的对比，税率分为30%、40%、50%、60%四个级别，方式为预征和清算相结合。土地增值税是我国税率较高的税种，实行累进税率，房价越高，获得的利润越多，缴纳土地增值税越多。

   早在2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税，其中也规定了若干清算细则。但随后世界金融危机爆发，国内房地产行业调控转向，这一政策没有得到严格执行。此次通知可以看作是2006年通知的升级版，在不改变土地供应制度的前提下，要求比之前的规定更严格。而规范土地增值税最直接的影响落到地产商头上。政策着眼点的变化表明这次直接把"板子"打到开发商身上，从供给端来调控房地产市场。

   第九是全国或部分城市全面推行严格的房贷政策。下一轮的房地产主战场肯定是二三线城市。房企全力向二三线城市挺进，不仅着眼于二三线城市在城市化推进过程中广阔的市场，更是瞄准了新政在二三线城市的执行力不足的漏洞。本次调控不是一刀切，主要是重点城市房价，随着调控时间的推进，住建部逐渐意识到，开发商都是全国性质的，二三线城市的项目占七成，不调控二三线城市是无法让开发商资金出现问题，进而出现明显降价的。下一轮调控重点转向二三线城市房价，全面推行严格的房贷政策。

   国家对房地产调控的决心坚定，房地产宏观调控政策会根据房价走势适时调整。除北京外，大部分地区对二套房信贷政策执行不力。北京此段一手盘成交，80%为首次购房，而其他地区尤其是二三线城市，首次购买比例不高，主要为二套,甚至三套房。据了解，几乎所有的二三线城市都没有采取限购三套住房的贷款政策。根据现在的楼市局势来看，二次宏观调控似乎正在迫近。

   第十是全国实行或者部分城市实行开发商定价政府核准。例如现在北京市建委对每套可售房源的定价一一核准，这也是控制价格的一种手段。这也是在成交放量的情况下，房价没有出现大涨的原因之一。言外之意，一旦在下个月中政府放松这种价格管制行为，房价的涨幅能否保持持平，就是一个新的疑问。8月指标尚不能最终确定严厉调控之下的楼市已经回暖，故此，两部门对于日后是否实施新的调控政策，对于向国务院的汇报，都出言谨慎。目前，较为一致的口径是，强化落实现有调控政策，在市场出现变化时，通过信贷政策进行技术调整与控制。

谢逸枫

2010年9月23日

   2010年9月10日前后，国务院办公厅向建设部、银监会、国土资源部等部门转发了一份专门针对8月以来楼市回暖的“舆情通报”。在这份通报中，汇总了各地新闻媒体对楼市8月成交量上涨、市场再现排队等房等现象的报道内容。 鉴于此，国务院向建设部、银监会等部门提出，要求相关部门对上述舆情通报中反映的市场变化进行说明和汇报。按照这一要求，建设部和银监会相继展开针对北京、深圳、上海等城市的调研工作，目前，调研工作已经结束，由其汇总的材料，也已火速呈送国务院。