在商品房买卖交易中，开发商迟延办证是常见的一种违约行为，如果达到合同约定的办证期限，则购房者有权追究开发商违约责任甚至解除合同。但在解除商品房买卖合同的诉讼中，开发商常会以各种造成迟延办证的理由来抗辩。
本文中的案例是上周笔者颜宇丹律师在惠州市惠阳区法院开庭的一个商品房预售买卖合同纠纷，案中开发商逾期办证时间已达到买卖双方合同中约定的解除条件。在庭审中，开发商代理律师提出迟延办证的原因是政府办事效率不高以及购房者没有履行及时配合办证的义务，本律师在法庭辩论中予以一一驳斥，双方的争议焦点及辩论内容从以下本律师提交法庭的代理词中得以体现。
李X诉惠州市XX房地产发展有限公司
商品房预售买卖合同纠纷一案
一 审代理词
（2010）圣律民字第209•YYD
尊敬的审判员：
广东圣方律师事务所接受李X的委托，指派我担任其与惠州市XX房地产发展有限公司商品房预售买卖合同纠纷一案一审的代理人，经过2010年7月27日庭审过程中的调查和辩论，现结合本案事实和有关法律规定，依法发表如下代理意见，敬请法庭采纳：
一、关于涉案《商品房买卖合同》能否解除的问题。
代理人认为，涉案《商品房买卖合同》经原被告双方平等协商、自愿签订，系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应切实全面履行。在该合同的实际履行过程中，原告已按照约定切实全面履行了自己的义务，而被告却违反约定未按期给原告办理房地产证，原告诉讼要求解除与被告之间所签订的涉案《商品房买卖合同》，完全符合合同约定和法律规定，应予得到人民法院的支持。理由如下：
（一）遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务和退房条件的，从双方当事人约定。根据双方所签合同第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并在产权登记备案后180天内办出房产证；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30天内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的3％赔偿原告损失。
上述合同签订后，原告依约足额及时地向被告交纳了全部购房款及办理产权证费用、公共维修基金，被告却违反合同约定的交房日期（指2008年12月30日前），迟至2009年1月10日才与原告办理入伙手续。依照合同约定，被告至迟应于2009年10月7日前为原告办出房产证，但令人遗憾的是，被告至今尚未履行为原告办证的义务。原告为此先后于2009年10月29日、11月4日和被告销售处的张小姐及赵经理电话沟通要求依照合同约定安排退房，而赵经理要求原告提交书面的退房通知。故此原告于2009年11月5日向被告邮寄了一份书面的《退房申请》，明确通知被告要求按照合同第十五条的约定给予退房处理。
原告根据与被告所签订涉案合同的约定行使合同解除权理由正当，应予支持。
（二）房屋权属证书是房地产权利人享有房产所有权的重要凭证，在商品房买卖中，出卖人交付房屋并办妥房屋产权证是房地产出卖人的一项法定义务。原告诉请求法院判令解除合同法律依据充足，主要有以下法律依据：
1、我国《合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”
2、我国《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
3、自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，对商品房买卖中出卖人办理房屋产权证书的义务和期限作出了十分具体的规定，该解释第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”同时，该解释对于出卖人迟延办理产权证，买受人可依此解除合同的法律后果予以明确规定，第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
二、如何理解因为出卖人（开发商）的原因至使买受人不能按期办证的问题。
只要开发商应尽办证义务而未尽，开发商即应承担违约责任，但对政府行政行为等所造成的原因，却不能一概认定为是开发商的原因，由开发商承担责任。以下几种情况就不能认定为开发商的责任：
1.政府行政行为所造成的第三人原因。由于权属登记相关法律规定滞后，政府相关权属登记管理制度长期相对不规范，造成提供了相关资料，却因政府行政行为至使办理房产证的时间过长。
2.不可抗力原因。审判实践中对不可抗力原因的理解在于：一是原因系非开发商所能预见、避免或克服的；二是该不可抗力原因对于开发商履约已造成实质上的影响，即存在导致开发商无法履行办证义务的因果关系。
3.买受人原因。当买受人存在不按约交付房款、拒不履行相应办证义务时，根据合同法关于不安抗辩权及同时履行抗辩权行使等之规定，开发商逾期办证具有相应的免责事由。
就本案而言，原被告双方均认可不存在不可抗力原因，争议的焦点是是否存在政府行政行为所造成的第三人原因，以及是否存在被告所说是原告与其沟通不充分的原因，导致办证延误呢？
代理人认为，被告所讲的以上两种情况均不存在。首先，被告并未提供充足证据证明涉案房产已具备转移登记和办证条件以及其已依约履行了办证中应尽之义务，被告并未将签署完整的房地产权转移登记申请表递交产权登记机关，被告尚未取得房地产权初始登记（也即被告公司的刘总在与原告通话中所称的“我们正在做产权证明书”），被告欲图将逾期办证的责任推诿给政府机关（即被告所称政府部门效率不高）纯属无稽之谈。其次，被告亦无充足证据证明是原告原因造成逾期办证，原告已切实全面履行了自己作为房地产买受人的各项义务，而就在各级政府房地产市场调控措施“组合拳”频频打出之际，房地产市场价格波谲云诡，变动不居，原告更加盼望自己合同项下的房产尽早取得房地产权证书，以便原告及时择机进行处分，合理规避市场风险，最大可能地减少自己的经济损失，原告又怎么能不配合被告办证呢？被告关于原告与其沟通不充分也是造成涉案房产逾期办证的原因，根本属于被告的推托之词，也极不符合逻辑推理和日常生活经验判断。最后，退一万步讲，即便确实存在被告所称的政府部门效率上的问题，被告也不能当然免责。依照我国《合同法》第一百二十一条的规定，合同外第三人的原因，不构成对合同对方当事人合理有效的抗辩。
综上所述，涉案《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应切实全面履行。原被告双方合同约定的解除合同的条件已经成就，原告诉讼要求解除与被告之间所签订的涉案《商品房买卖合同》，并由被告返还相关款项、承担违约责任符合合同约定和法律规定，敬请法院查明事实，支持原告全部诉请。谢谢！
代理人：广东圣方律师事务所
律师 颜宇丹
2010年8月5日
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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976