先弄清空置房的概念再争论不迟

文/陈涛

目前，房地产业对“全国660个城市有高达6540万套住宅空置，可供2亿人居住”的争论仍然在持续发酵，特别是在近期楼市调控走向不甚明朗的背景下，空置房数据的探讨显得分外激烈。

从掌握的情况来看，牛刀是最先证实者，他在博客中披露的这一消息引起了房地产业的持续争论。虽然，其后国家电网否认曾发布过此类数据，并明确表示从来没有对这样的数据进行过统计，社科院城调队也对此予以否认，但是官方的数据缺位及正面回应，让“6540万套空置房”的迷雾越来越浓。

业界也有人提出这个数据是常识性的错误，比如经济学者郭凯，比如评论人杨红旭，他们认为：这个数据“很雷人”、“不可信”，“6540万套房，以70平方米一套计算，合45亿平方米，而中国2009年竣工住宅用商品房仅5.77亿平方米，也就是说，除非1995年以来所有新建成的商品住宅房都是空置的，积累到去年，才有望达到6540万套。”

沸沸扬扬、莫衷一是。

要我说，还是请辩论各方弄清楚了空置房的概念再来争论不迟吧，因为争论的概念不一样，基础不一致，数据的界定也不一样，其结论就可想而知了。

根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。

空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。这与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。所谓“空房子”其实指的是“空关房”，意即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”。 对应于权威部门经常发布房地产市场“空置率”的数据，“空关率”的数据几乎没有机构能够发布，因为实在是难以统计，只能是对某一两个楼盘或小区进行现场调查，得出相应楼盘或小区的“空关率”。“空置率”“空关率”之所以必须严格区分，是因为它们所描述的市场形态完全不同。前者反映的是市场热还是冷，空置率越高，表明楼市越冷，市场销售不佳，房价有下跌的压力，反之空置率极低，房价则将继续上升；而后者反映的是投资性购房的冷热程度，“空关房”较多意味着业主购房不为自住需求，房屋的价值却能体现出使用价值。

那么，即使人们争论的数据是确有其事，前述“6540万套空置房”的概念也只能理解是“空关房”的情况或者是“空关房”与“空置房”并重的情况，就是所谓半年的电表读数为零的的房子，谁也不能确定这“6540万套空置房”就是没有卖出去的房子，就一定是“空置房”。

如果真的能用电力部门的电表读数来判断“空置房”的数据，那就不需要国家统计局的统计数据了，也不需要房地产业的讨论和分析了，更不需要大家争来争去了。

既然不能确定这“6540万套空置房”到底是“空置房”还是“空关房”，那么争论还有什么意义呢？那么对“6540万套空置房”数据的炒作还有什么意义呢？

2010年8月4日