楼市疯狂造就“内地版李嘉诚”
SOHO中国烂尾楼模式面临大考
本报记者卢元强 实习记者虎常春 发自北京
在过去几年中，SOHO中国依靠贩卖烂尾楼，赚得钵满盆满。中国房地产行业遭遇空前的宏观调控之后，这种商业模式正在遭遇考验。
在楼市疯狂飙涨的时候，投资者为炒房而抢购，不需要关注物业本身的品质；而烂尾楼出身的物业，在市场不景气的时候贬值速度会更快，变现性也更差，这自然是投资者的大忌。
6个烂尾楼咸鱼翻身
烂尾楼，别人眼中的的吸金黑洞，经过潘石屹的金手指一点，就变成了人人眼红的印钞机。从2007年11月至今，SOHO中国先后收购6个烂尾楼，经过所谓的品牌嫁接翻新之后，这6个烂尾楼给SOHO中国带来了超过百亿元的利润回报。
根据《国际金融报》的调查统计，2007年11月，潘石屹分别以10.3亿元和14.1亿元代价，从华远集团购得两处烂尾楼“民源大厦”和“北京公馆”，分别更名为“光华SOHO2”和“SOHO北京公馆”。两个项目建筑面积分别为18万平方米和6.6万平方米。
2008年5月，SOHO中国以55亿元收购号称北京第一烂尾楼的凯恒中心，涉及建筑面积48.5万平方米；
2008年9月，曾经宣称只在CBD做项目的潘石屹，以8.9亿代价将中关村烂尾楼金和国际大厦收入囊中，建筑面积为5.88万平方米，更名为中关村SOHO，收购均价每平方米约1。5万元；
2009年，SOHO中国又分别以24.5和23.4亿元价格，收购了上海东海广场一期和北京嘉盛中心。两处物业建筑面积分别为13万平方米和10.3万平方米。
百亿暴利回报
正是这6处烂尾楼项目，支撑了SOHO中国2007年以来的主要利润来源，它们为SOHO中国带来了超过百亿的利润。
有媒体以北京嘉盛中心项目为例，计算过SOHO中国在烂尾楼大赚。SOHO中国斥资23。4亿元人民币，获得可售建筑面积为10。3万平方米，均价不到23000元/平方米。收购时该写字楼已竣工。SOHO中国在收购后两个月时间内就启动了该项目的销售，平均售价为43000元/平方米，比收购价格高出约89%。
更令人称奇的是，该项目开盘首日就售出4。7万平方米(首期总面积的80%)，录得合同销售收入21亿人民币，收回了总投资的约90%。最终外界估算SOHO中国这个项目上实现利润11个亿。
综观以上烂尾楼操作手法不难发现，与传统房地产开发过程相比，运作这些烂尾楼，SOHO中国节省了大量买地、申报规划、建安等环节的时间成本，还因为原主人急于出手低价套现的心理，SOHO中国买进的价格都远低于重新包装后销售的价格。这些因素使得SOHO中国不仅赚取了大量的利润，还大大缩短了投资回报周期。
质量隐忧初显
一位不愿意透露姓名的业主向《国际金融报》记者抱怨说，与SOHO中国相关的几个事件，引起了他和其他投资者的警惕。
2010年初，数百业主接连冲击了SOHO中国位于朝外SOHO的总部办公地址和即将开盘的嘉盛中心售楼处。他们大多是SOHO尚都和朝外SOHO的投资客，他们称因为相信SOHO中国的承诺而投资买进，但是现在他们都在赔钱。
2010年5月10日，建外SOHO起火，更是引起了投资者对SOHO中国产品质量的担心。尽管SOHO中国在多个场合声称，起火原因是线路老化加之物业公司管理不善引起。但这一说法遭到部分业主的质疑，建外SOHO建成交付使用的时间才短短几年，怎么可能出现线路老化问题？
业主怀疑根本原因在于，建外SOHO原本是因为住宅立项，而开发商在销售时一直引导业主将之按照写字楼出租使用。按照住宅标准设计的供电系统无法承受办公密度的用电负荷，才是导致火灾的根本原因。
现在，投资者开始担心，SOHO中国运作的这些烂尾楼，它们的问题可能比建外SOHO更加严重。SOHO中国所运作的全部烂尾楼项目中，除了原民源大厦是拆毁重建外，基本都是半拉子工程接手，它们的烂尾时间有长有短，烂尾原因也各不相同。但是，烂尾楼在房地产行业有一个共识，就是工程质量没有保障。
烂尾楼更容易贬值
如果没有遭遇宏观调控，投资者们的担心或许是多余的。在过去几年中，投资者们只要抢到了房源，就意味着赚到了大钱。如果能抢购到潘石屹开发的楼盘，更是意味着为赚钱加了一道保险。因为房价一直在飙涨，投资者们根本就没有时间去担心，房子本身质量可能出现的问题。
但是现在，不期而至的宏观调控改变了投资者的预期。降价与观望的阴云，像瘟疫一样在房地产市场蔓延，SOHO中国旗下的物业也无法避免。尽管今年上半年SOHO中国旗下物业销售金额达到119亿，但是销售迟缓的迹象正在变得明显。
理性的投资者不仅要考虑整体市场的不景气要持续多久，他们更要担心的是，相比之下，烂尾楼出身的物业，在市场不景气的时候贬值速度会更快，变现性也更差，这自然是投资者的大忌。
楼市疯狂造就“内地版李嘉诚”
被称为“内地版李嘉诚”的潘石屹，财富成功的经历正在被众多草根阶层所艳羡。殊不知，潘石屹的成功，正是中国楼市疯狂与变态造富现象的一个缩影。
在中国楼市疯狂的飙涨时期，投资者成为市场的绝对主流，他们不在乎物业本身是否品质良好，他们只在乎抢购到房子，坐等升值，然后卖给下一个买家。在赚取了巨额的差价之后，他们继续投身下一轮抢购中，中国的楼市由此变成投资者一轮又一轮击鼓传花的投资游戏。
在这种病态的疯狂中，没有人在乎开发商卖的楼盘是不是烂尾楼咸鱼翻身而来。
从中国消费者协会统计的情况看，2008年之前，来自商品房交易的投诉一直位于投诉榜前列。但是2008年与2009年投诉榜的前10类，已经找不早商品房交易投诉的踪影了。而这2年，正好是中国楼市汹涌飙涨最快的时期。业内资深人士分析说，不是这一时期的房屋质量整体向好了，恰恰相反，最近10年中，绝大部分的豆腐渣工程可能就集中在最近两年销售的楼盘中。“投诉少了，是因为根本没人在乎质量了，你想想，大家都是投资客，抢到一套房源经常都要托关系走后门，还会有多少少人在乎房屋的质量？”
但是，当宏观调控改变了市场环境，投资楼市成为政府重拳打击对象的时候，潘石屹“烂尾楼翻新”的商业模式开始遭遇到空前的挑战。无论是真正的刚需，还是趋向理性的投资者，都开始回归到物业品质上去做选择。