一个城市发展依靠的还是实体经济进步与城市聚集效应,现阶段作为南宁发展支柱的房地产业只是这一阶段的必要补充。显然,大众对此多有误判。尤其以高地价地盘衡量城市房地产业发展的指标过于苍白。
《当代生活报》对于金浦路地块开发存在风险的隐忧正是社会大众关注的焦点。对此早期时候已近发表相关观点,我看南宁业内对此也是存在统一共识的。作为风向标可能极好,但是单一宗地是否能左右南宁房地产发展趋势这点值得商榷。一是开发时间与时序问题,何时开建、预售、交付使用这些都是关键性问题(开发商经验与能力);二是政府对地块的期许,到底要做什么、怎么做也是关键问题;三是融资问题,是开发商自己融资还是政府担保融资(早期提到深圳福田大中华烂尾之后依靠政府担保贷款起死回生);四是南宁需求节点问题,有没有客户、客户在哪的问题。
对于上述一般性土地开发关键问题,能不能解决好,怎么解决是决定金浦地块的上市方向。我个人意见是,在现阶段停工未必是坏事。主要基于南宁经济实力与客户接受面考虑,早开不如晚开。按照目前南宁房地产均价逻辑推敲,结合南宁城市发展我坚持认为2015年方是好的节点。因此动与不动,谁来动都不是主要问题,因为地段决定价值的理论依然还有市场。
那么该宗地开发商面临的问题是不是需要出面澄清一下呢?南宁房地产发展不仅仅只依赖所谓的地王来支撑,在其背后有着大大小小的开发商来经营建设。往往简单化的脸谱来描绘显然过于片面。
宏观政策调整与否
李克强副总理八天内两次强调房地产调控继续保持下去的言论充满各种媒体报章,显然这与国家统计局统计的数据有关。数据显示,在国内大中城市房价依然上涨,真正意义上的下跌没有出现。
拿南宁来说,从市场调研中发现,面对宏观政策调整,一些资金要求急迫的开发商调整了房价,大多数资金宽裕的开发商谨慎定价但并未大的价格调整。因此客户们看到的是,一边销售不是很理想,一边是房价没有大的松动。小打小闹的优惠折扣实际上没有多大作用,权当安慰措施。
为什么出现这种情况呢?去年逃过资金门的开发商显然不愿意放弃利润,该如何还是如何。那么,对于强硬的开发商,难道没有招数了吗?未必。
无论是中央政府还是地方政府,对于房地产左右为难,那么势必采取市场由市场决定,保障由政府决定的方针来解决房子问题。从新闻报道中了解到,南宁3年内将投放大量保障性住房。廉租也好、微利房也罢,主要目的是拉低南宁房价增速及大量低收入家庭住房问题。在南宁,不是没有住房需求而是无力买房。市场解决不了势必由政府来主导,显而易见,行政手段多少可以左右市场。当然这也面临不少问题,篇幅关系,不一一展开。
南宁房地产趋势
快环已经不是当年的快环,全天24小时的密布车行已经导致快环不堪重负。担心上班迟到已经成为快环沿线居民常态,这与06年之前完全不同的场景告诉市民,南宁经济重心时代已经到来。
我从来不担心南宁房地产的发展,主因建立在南宁城市的发展与定位(中央与地方)。二是南宁的房价还有空间,当然快速上涨的房价导致的问题也逐渐暴露,但主流来看,还是向好发展。就目前形势来看,投资客户与自主客户的矛盾逐渐尖锐,但是自住客户又踩不准买房的节点,羊头效应导致的盲从往往导致自住客户错失买房的最佳时机。
政策调整投资客撤场,房价回落当是买房最佳时机。但是市场观望情绪加重同时自住客户又不敢进入,他们担忧会不会下跌,一买就跌的心理促使多次丧失购房机会。市场一好,投资客涌入又买不起了,多次的轮回难保没有情绪。这就是现象。
从目前来看,以发展地域及交通干线为买房标准的指标依然管用。五象、凤岭、九曲湾地产大局依然看好。
关于南宁房地产趋势的若干意见
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