解析物权法（158）

解析物权法（158）

陈绪国

【原文】〖地役权合同〗

第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）利用期限；

（五）费用及其支付方式；

（六）解决争议的方法。

【解析】〖地役权合同〗

本条款，是关于地役权合同的规定。

地役权种类繁多，内容复杂，是否要签订合同，是否要以约定方式取得，这些都是新生事物，一些法律法规正在试验推广之中。为了慎重起见，为了防止法律的疏漏，本条款设置了地役权合同的主要内容，以供参考。当事人签订地役权合同时，可根据需要和可能，对以上六项内容进行增删改调。

◎〖地役权合同概念〗

地役权合同，是地役权人与供役地人签订的土地利用合同。为了使地役权的设立和行使规范化，减少不必要的争端，同时令当事人双方的权利和义务得以明确，力求达到圆满状态，促使物上地役权、权利地役权或者财产地役权于法律上有所保障，双方当事人签订书面的地役权合同是有益的举措，应当将此法律程序作为一项自觉性的制度来认真执行。

1．签订地役权合同应当遵守物权法和合同法的相关规定

当事人签订地役权合同，应当遵守物权法和合同法的相关规定，否则，就不能发挥合同的效力，影响到地役权的设立和行使规范化，各种违法行为不受法律保护。当事人不能串谋损害国家和集体的权益，也要兼顾左邻右舍地役权人的合法权益。

依照物权法的相关规定和国家的土地利用制度，地役权是需役地人行使利用相邻关系人土地的权利和供役地人应当提供便利的义务，供役地人不得借故阻碍地役权人行使正当的物上权利。地役权行使权利时应当将供役地人的损失限定在合理范围之内，不得滥用权利和故意损害他人的权益。

地役权人与供役地人于道路通行权、管线铺设权等积极地役权方面可以互帮互助，于其他积极与消极地役权方面也要兼顾睦邻友好关系，应当按照“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，正确处理相邻关系。

2．签订地役权合同应当以书面形式订立

当事人签订地役权合同，可以采取范式合同或者自制合同进行，也可以采取要式合同或者略式合同进行。地役权是异地的土地利用权、用益权，设立地役权应当以书面形式订立，建设用地地役权的合同必须以书面形式订立。如果当事人请求确认以口头形式设立的地役权合同，人民法院有权驳回当事人的诉讼请求。

合同条款是否齐备、准确、有前瞻性、有专业性，具体内容是否明确，决定了合同能否顺利履行的目的。当事人签订合同的目的，是令当事人双方的权利和义务得到明确，力求达到圆满状态，促使物上地役权、权利地役权或者财产地役权于法律上有所保障。其物权化保障机制，在于适当地向地役权一方倾斜，同时将“合理侵害”的程度降低到相对合适的临界点。

3．签订地役权合同应当一视同仁

地役权合同的客体对象，有的涉及公共利益、准公共利益，有的涉及一般当事人的合法权益。其主体对象，有国有企事业单位、集体企业以及其他的法人与自然人。国家实施统一的地役权合同设立制度和地役权登记管理制度，对于同样的客体或者不同的客体，对于同样的主体或者不同的主体，均应当同样签订合同一视同仁，谁也不能搞特殊化，谁也不能置之度外。

国家实施统一的地役权合同设立制度和地役权登记管理制度，是地役权之间公平合理对待的再现，也是防止国有资产流失的必要条件。国家、集体为社会或者为集体设立地役权，是公共服务品，不是单独为个别人而设立的，应当理直气壮地在合同中保护国家、集体的财产，防止被个别人操纵与利用。

4．签订地役权合同是尊重当事人双方合法权益的必要途径

就其地役权的利用权而言，法律规定供役地人提供土地利用权的便利，确实是一种义务。不过，这种义务是有一定边界和特定的范围的，不是包罗万象的。

对于供水、排水、供气、电信、网络管线的安装之类的积极地役权，一般的作法是地役权人提供从需役地到供役地这一段距离的人工和费用，供役地人一般不负担以上费用，但提供土地利用与接驳管线的便利条件。

对于毗邻小区道路建设之类的积极地役权，属于共有型地役权，耗资也较大，如何分担建设费用，一般由当事人约定解决，法律也不会规定得死死的。但是，法律尊重当事人自己的选择、自己的合同约定。如果合同中没有约定，则应当按照约定俗成的办法进行调整：即各个小区负责各个小区内部的道路建设；小区以外的道路建设，属于共有型积极地役权，四至范围不一而论，可以视具体情况具体解决。

当地役权涉及多个项目时，当事人可以根据自身的实际需要，通过约定来设定各种项目的地役权，或者是单向投资，或者是双向投资。其中，可以区分物上地役权、权利地役权和财产地役权来协调项目的建设。

只要约定不违反法律的强制性规范，不违背公序良俗，不出现欺诈和显失公平现象，法律均予以确认与保护，都会尊重当事人的约定。

5．签订地役权合同的生效与解决争议办法

地役权，是建设用地使用权或者农村土地承包权的附属、配套权利，法律采取登记对抗主义。地役权从签订地役权合同成立之日起生效。

当事人在合同中没有约定争议解决办法的，不影响合同的效力。未明确约定仲裁的，或是事后未达成仲裁条款的，当事人可以直接向地方人民法院提起诉讼来解决。法院依据积极地役权、消极地役权的不同类型的争议来进行裁量，某些违反法律规定和公序良俗的行为，即使合同中未予以明示，仍然不支持错误和违法行为的一方当事人。

除了个体法人、自然人个人的当事人以外，城市的地役权当事人以单位法人、小区业委会为当事人主体，农村一般以行政村为主要当事人主体，组为当事人主体是为其次。当事人的主体与客体发生错位，张冠李戴的，更容易发生争议。

最容易发生地役权权属争议的，是农村的承包土地地役权和住宅土地地役权。恰恰是农村的土地管理是薄弱环节，宅基地合同与登记、地役权合同与登记，都是薄弱环节。造成这种现象的主要原因，包括农村公共服务产品相对不足，农村经济发展缓慢，基础设施建设滞后，农民大多数困难。

农村地役权的这些困难与问题，在城市里得到解决与缓解。尽管城市里的人口密度、地役权密度远远超过农村，基于城市土地所有权国有制、主要基础设施建设国有制，以及土地的集约化、节约化、公共化、共有化、地役权福利化等一系列特殊物权化的保障机制，大大改良了地役权关系，化解了许多地役权关系的矛盾，减少了地役权属争议。

◎〖地役权合同内容〗

地役权合同内容，是与地役权各个种类和各种项目相关联的内容。地役权合同是专业合同，不以经济利益为主要目的，而是以合作方式、权利交接方式的界限厘清为主要目的。

□〖地役权合同内容概述〗

地役权合同内容，按照地役权各个种类来划分如下：

一、按土地役权类型的总类划分，有农用地地役权合同内容和建设用地地役权合同内容。

二、按土地役权区域划分，有农村土地地地役权合同内容和建设土地地役权合同内容。其中，农村土地地地役权合同内容，包括农村承包土地地役权合同内容、农村住宅用地地役权合同内容和未利用地地役权合同内容。

三、按土地所有制役权类型的总类划分，有国家土地所有制条件下的地役权合同内容和集体土地所有制条件下的地役权合同内容。

四、按一般地役权划分，包括积极地役权合同内容和消极地役权合同内容、继续地役权合同内容和不继续地役权合同内容、表现地役权合同内容和不表现地役权合同内容三组地役权合同内容。

五、按物权法或者债务关系法划分，包括物上地役权合同内容、权利地役权合同内容和财产地役权合同内容。

六、按地役权的体验划分，有单向地役权合同内容和双向地役权合同内容。

地役权合同内容的划分是否有无必要？划分地役权合同内容到底有什么实际意义？

对于以上问题，有的人可能还没有意识到。设想一下，如果地役权的管理模式，从粗放管理模式进化到科学管理、精细管理和信息化管理、标准化管理模式，必须要建立一种计算机管理模型，建立地役权合同内容的DNA染色体信息库，找出其中一些带有规律性的东西，就必须运用现代信息论、系统论来进行网络化管理，必须从基础科学、基础工作做起。

客观上，中国已经建立了土地分类标准，为土地管理标准化作业迈出了重要的一步。将各种需役地与供役地进行土地分类，试行推广标准化管理，这肯定是有必要的，而且是可行的。

□〖地役权合同一般内容〗

地役权合同一般内容，如本条款所示的六项内容一样，是从内涵上来定义比较常见性的合同内容，大多数是必不可少的制式内容，也是提供给涉法合同当事人应用文的一些写作技巧。对于初学者来说，掌握一些基本技巧是完全必要的，而且是很实用的。

本条款六项地役权合同一般内容，简要解读如下：

（一）当事人的姓名或者名称和住所

此是明晰合同当事人主体的必不可少的一项重要内容。几乎包括所有的合同都专门规定这几项内容。

当事人的姓名，指当事人自然人的姓名，即私人自然人一人以上的真实姓名。有身份证的，应当加留个人身份证号码及其复印件等相关证明文件。行使地役权和让与供役地等民事行为，应当是18岁以上具有独立民事权利的公民、自然人。此类自然人，均有个人的身份证等相应的证件。

当事人的名称，指当事人为行政法人、企事业单位法人或者其他的法人单位或组织。签订合同时，应当由法人代表签订，并附有法人单位的复印件等相关证明文件。必要时，应将法人代表的姓名、职务和身份证号码及其复印件等相关证明文件一并记载在合同条款前面，以示公信。按照现行土地政策规定，地役权合同的双方当事人，可以是土地所有权人、建设用地使用权人、农村宅基地使用权人和土地承包经营权人等权利人。

但是，国家机关、国有企事业单位作为地役权当事人，应当具备国家土地信托所有权人身份；集体企事业单位作为地役权当事人，应当具备集体土地信托所有权人身份。不过这些特殊身份，目前仍然停留于理论基础研究阶段，没有形成法律要件。

当事人的住所，指自然人当事人的常住住址，或者法人单位的注册地址，以及单位分支机构的的常住住址。是自有产权的住所，应当提供产权证、户口簿等及其复印件等相关证明文件；没有产权证的住所，应当提供户口簿或者租赁户主的租赁合同、户主证明及其复印件等相关证明文件。

（二）供役地和需役地的位置

此是明晰土地使用权人和土地利用权人即合同当事人双方的客体身份与土地位置的合同内容。是明晰合同当事人客体的必不可少的一项重要内容。几乎所有的土地权利类合同，均需作出土地位置的明示内容。

供役地位置，含土地使用权人供役地的实际面积、四至范围、地上附着物和构建物、红线图等项内容，应当说明是地表供役地还是地上供役地、地下供役地，是农用土地还是建设用地或者是未利用地，是划拨的建设用地还是出让的建设用地、农村住宅建设用地或者农村工商业建设用地等项内容。

需役地位置，含土地利用权人需役地的实际面积、四至范围、地上附着物和构建物、红线图等项内容，应当说明是地表供役地还是地上供役地、地下供役地，是农用土地还是建设用地或者是未利用地，是划拨的建设用地还是出让的建设用地、农村住宅建设用地或者农村工商业建设用地等项内容。

（三）利用目的和方法

此是明晰土地利用权即地役权设立的目的和当事人确认地役权的一套方法。包括指土地利用的客体要件，单向利用或者双向利用的方法，单一不动产利用或者“房地合一”利用的方法，让利利用或者补偿利用的方法，长期利用或者短期利用的方法，惯用的方法或者新式的方法，积极地役权方法与消极地役权方法，表现地役权方法与不表现地役权方法，继续地役权方法与不继续地役权方法等目的与方法。

其利用目的，指土地利用的客体要件或者事实要件的目的，即设立地役权是为了通行、取水、排水、铺设管线等，是长期性利用或者临时性利用、有偿性利用或者无偿性利用、单向性利用或者合作性利用、专门的土地利用或者土地加房屋的利用等等。

其利用的方法，指土地利用的主体要件或者事实要件的目的，包括合同双方的权利与义务，地役权设置的各种方法，包括主要方法与具体方法，以及是否地表地役权、地上地役权、地下地役权等方法。譬如，城市小区的排水管道，是单独使用还是共用一个排水管道；田园地役权设立后，是用挖排水沟的方法，还是铺设排水管道的方法，还是架设地上水槽的方法等等。

（四）利用期限

此是明晰地役权设立与延续时间的规定。时间因素，与人物因素、地点因素、事件因素、权利因素等构成地役权的五大因素体系。凡是与土地权利的设立、变更、转移与消灭的合同，均应当有土地使用权或者利用权的期限。这是因为，土地这一标的物，其使用寿命可达数十亿年，是任何标的物是不能与之比拟的。土地所有权人对于土地使用权人或者利用权人的跟踪控制，必须负责任地规定使用期限。

利用期限，即地役权人利用供役地的的具体起止时间。其起止时间，应当在建设用地使用权合同或者土地承包经营权合同期限之内，方为有效。地役权的任何一方，不得越权签订“超期”合同。地役权的土地利用期限，是地役权存续的重要依据，应当有明确的约定。没有约定或者约定不明确的，地役权人可以随时终止合同。供役地人故意拒绝签订土地利用期限的内容，应当视为无固定期限的合同，地役权人可以继续利用供役地，供役地人不得因故阻扰地役权人行使权利。

（五）费用及其支付方式

此是明晰有偿使用供役地的一项内容。应当是地役权中的一种形式，但不是唯一的方式。

土地私有制国家关于地役权有偿使用方式，也是采取限制的办法进行物权化调整的。土地公有制国家更是倾向于“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，并不一味地支持供役地人的所有主张。各地地役权的主体与客体不同，地役权种类繁多，差异总是存在的，哪些需要地役权人支付费用，哪些不需要支付费用，国家没有统一的明文规定，需要进行理论探索与实践检验。

费用及其支付方式，即地役权人向供役地人如何负担土地占用费及其支付的方式。目前，物权法采取折中主义的做法。因为地役权亦可有偿使用，亦可无偿使用。主要取决于当事人的约定。如果是有偿使用的，地役权人应当与供役地人在合同中明确约定费用的数额与支付的方法，是分期支付，还是一次性付清等。

费用及其支付方式，更适合地役权的对应项目，如前面所示的“利用目的”，而不是土地的使用费。如两个村庄或者两个小区之间需要驳接一条公路，由需役地连接到供役地，甲方是地役权人，乙方是供役地人。因为建设公路对双方都有利，然而建设投资较大，乙方允许甲方将公路建设到自己土地统辖区内，不收取土地使用权费，但公路建设的全部费用由乙方即地役权人全部承担。这就是另类的“费用及其支付方式”，于城市的通行、供水、排水、铺设管线的“利用目的”，基本上与支付土地占用费关联度很小，而与以上“利用目的”的自费或者经济补偿费的关联度很大。

（六）解决争议的方法

此是明晰地役权设立、行使过程中发生权益争议的解决途径。即合同当事人双方通过何种途径与方式来排除争议，如何行使其物权请求权。

解决争议的方法，可以土洋结合，可以亦土，也可以亦洋。

通过双方当事人和解、调解的办法来解决，是叫土方法，解决起来便利、快捷，省时省力，在农村地区适用比较广泛。以行政上的威权力来解决双方争议，有时候甚至于比洋办法更加凑效，俗话说“县官不如现管”就是这个道理。

双方当事人通过仲裁、诉讼的途径来解决争议，以法律的强制性裁决为准，裁判效力强于土方法，在城市地区比较盛行。但是，城市的土地管理更加系统化、法制化，依靠行政的力量来处理地役权争议，即发布地役权执行决定书的方式来解决争议，强制执行的效果非常显著。

其实，物权法第32条已经规定了物权保护、解决争议的几种方法：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”这是解决各种物权争议的通用型方法。

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