解析物权法（157）

解析物权法（157）

第十四章 地役权

陈绪国

【原文】〖地役权〗

第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

【解析】〖地役权〗

本条款，是关于地役权概念的规定。地役权是个晦涩难懂的词汇，关键在于，要在弄清性质特征基础上进行掌握与运用，弄清其与土地所有权公有制国家的地役权与私有制的地役权有什么异同点，以及不同用途的地役权的权利关系与属相，到底有什么地位与作用。

◎〖地役权〗

□〖基本概念〗

地役权，是不动产权利人相邻关系土地利用权的一种特别的物权化权利，即地役权人依法享有占有、使用相邻供役土地的便利，属于优先级特殊性的土地利用型土地用益权，亦称地产用益权。这是地役权的基本概念，也是基本的地役权概念。单一土地使用权、利用权的地役权，属于短期的地役权。

地役权，分为单向土地利用权或者双向土地利用权两种形态。一般是指通行、取水、排水、铺设管线等需要，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产或者限制他人的不动产便利与效益的权利。由供役地与需役地两个部分组成。法律要件的物权化，主要在于要求供役地人有条件甚至于无条件地向需役地人提供便利条件，应当按照“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，正确处理相邻关系。

单向土地利用权，即一对一单方面受惠的土地利用权，是地役权人需要利用供役地人占用的土地，以便于进行通行、取水、排水、铺设管线等土地利用活动。这一类形式被普遍采用，故成为相邻不动产（土地和房屋）利用的主要形式。物权法所规定的地役权，就是指的这种形式。在某些情形下，地役权人需要利用供役地人占用的土地以及房屋等不动产，可能发生对于相邻不动产关系人带来某种意义上的“合理侵害”。物权法用于调整双方之间的物权关系—权利与义务的匹配关系，要求将“合理侵害”减小到可以容忍的最低限度。

双向土地利用权，即一对一双方面受惠的土地利用权，是地役权人需要相互利用供役地人占用的土地，以便于相互进行通行、取水、排水、铺设管线等土地利用活动。此类土地利用权，或者是相互利用土地与建筑物，或者是相互利用所针对的地役权、相邻关系的项目，可以成为互利互惠式地役权、联合式地役权、对称式地役权、相互容忍“合理侵害”的地役权，还可以达成友好相邻关系式地役权。双向土地利用权，所出现的概率较小，物权法调整的重点不在此方面。遇到此类情形，有协议的按照协议执行，没有协议的按照相关的法律法规执行，其他的则按照约定俗成的原则和办法执行。按照“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，正确处理相邻关系的办法，物权化保护模式，倾向于确认地役权人的合理需要和“合理侵害”。

需役地，即地役权人需要利用他人占用的土地。因为地役权人基于通行、取水、排水、铺设管线等需要，不得不利用他人占用的土地来发挥物的效用，而法律必须出面以“调和人”的姿态来协调双方的物权关系。其物权化倾向，是授予地役权人特定的权利与义务，支持地役权人合理地利用他人占用的土地，包括一定限度和特定范围的地表权、地上权、地下权在内。

供役地，即土地占用权人依法提供给地役权人利用的土地。同样是因为地役权人基于通行、取水、排水、铺设管线等需要，不得不利用他人占用的土地来发挥物的效用，而法律必须出面以“调和人”的姿态来协调双方的物权关系。其物权化调整倾向，是在不妨碍土地占用权人行使权利的情形下，合理配置土地资源和合理索取或者分担相关费用，让地役权人和供役权人各得其所。为了执行“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，法定的要求是，土地占用权人即供役权人的义务，应当提供让与土地利用权的义务于地役权人即需役地权利人一定的方便，包括一定限度和特定范围的地表权、地上权、地下权在内。

所谓“役”，就是法定的“义务使用”的意思。古代有“徭役”，就是指公民为社会履行法定的义务劳动，也叫“人役”。“服兵役”，就是当兵保卫祖国的一种特定的义务。奴役，就是使唤牲口，牲口为人类提供义务劳动或者劳动的义务。“地役”，就是义务地为他人使用土地的意思，当然也包括义务地提供便利、让他人使用土地的意思。

地役权作为一项特殊性的物权，为各国法例所认同。但是，不可否认，土地所有权公有制条件下的地役权与土地所有权私有制条件下的地役权仍然是有一些差异的。

地役权的类型，可以作如下界面的划分：一、以土地所有制划分。包括国家土地所有制下的地役权、集体土地共有制下的地役权、私人土地所有制下的地役权。二、以需役土地划分。其一是宏观方面的划分，包括城市的地役权和农村的地役权两种形式。其二是微观方面的划分，按照土地用途划分，可分为建设用地地役权与农用地地役权两个方面；按需役地利用层次划分，可分为地表地役权、地上地役权、地下地役权共三种形式。三、地役权的一般分类。包括积极的地役权与消极的地役权、继续地役权与不继续地役权、表现地役权与不表现地役权共三对地役权，是传统的划分方法。四、根据受惠的权利人区分。包括单向受惠的地役权与双重受惠的地役权，如本文以上的解释所示。

地役和地役权，都是泊来品，属于古典的词汇。如果将“相邻关系”比做下里巴人，那么，地役权就是阳春白雪了。就是说，一个是通俗易懂的乐章，一个是高雅典范的乐章。因为有了地役权，有了阳春白雪，有了高雅典范的乐章，于是就形成了“万绿丛中一点红”，显得相当出众。

◎〖地役权主要类型〗

地役权类型，是基于土地所有制前提下进行分类的各种型号。在此基础上，按照役地和地役的区位、用途、权能等级等进行分类，以寻求物权化的的个性化特征。

地役权类型，主要可以分为以下几种形态：

一、以土地所有制区分的地役权

以土地所有制区分的地役权，可以从地役权人的人际关系、物际关系上找出主要的相关物权资料，推断出不同所有制条件下的地役权优先发展的程度。

土地所有制是每个国家关于土地所有权、使用权、利用权所钦定的基本的土地制度。土地所有制不同，土地所有权人的放权让利程度不同，地役权人的优先等级与受惠程度也不同。

1．国家土地所有制条件下的地役权

国家土地所有制条件下的地役权，其代表作是建设用地地役权，是指供役地与需役地所在地的地役权，较多地受国家的土地利用福利制度的导引，从地役权的设立申请到成立、行使和长期行使，能够尽量地提供给地役权人以物权政策支持，尽量不增加设立地役权的难度和地役权人的负担。

国家土地所有制条件下的地役权，具有不可比拟的优越性，可以较好地协调国家、集体和其他人的地役权关系，克服其他所有制条件下难以克服的困难与问题，快刀斩乱麻，举一反三，大幅度提高土地的合理利用效率和工作效率。尤其是在城镇化、城乡一体化和工业化的大规模建设中，充分显示出供役地公共性、公益性和需役地容易性、经济性等优越性。

2．集体土地共有制条件下的地役权

集体土地共有制条件下的地役权，其代表作是农村承包土地地役权，是指供役地与需役地所在地的地役权，较多地受国家的土地利用共有制度的导引，克服小土地私有制“各自为政”的固有的弊端，多数用地的矛盾能够得到较好的解决。从地役权的设立申请到成立、行使和长期行使，主要依赖协议的办法来取得与行使，强制性、地役权优先照顾程度规定少于、逊色于国家所有制。

集体土地共有制条件下的地役权，较私有土地所有制条件下的地役权为优，也能够较好地协调集体和其他人的地役权关系，克服私人所有制条件下难以克服的困难与问题，提高土地的合理利用效率和工作效率。

3．私人土地所有制条件下的地役权

私人土地所有制条件下的地役权，是指供役地与需役地所在地的地役权，较少受国家的土地利用制度的导引。在土地所有权私有制催化下，尽管于民法上作出了一些地役权关系的调整，仍然基本上对于供役地人有利、对于需役地人不利，主要在于地役权人仍然需要付出一定的代价或者不小的代价。

私人土地所有制条件下的地役权，其优先权为第三级土地利用权。显而易见，其土地的合理利用效率和工作效率，以及土地利用的福利化水平等指标，肯定不如国家土地所有制和集体土地所有制。这是因为，私有土地所有权人出于自身利益的考量，又有讨价还价的权利与机遇，可以消极地对待地役权人，将积极的地役权演变为消极的地役权。

4．所有制与地役权的关联程度

为什么要把地役权与土地所有制扯在一起呢？这样分析到底有什么意义呢？外界人士也许不知情。在法学界，已经形成了几股意见，一种意见是建议将所有制从物权法彻底清除出去。因为讲所有权是物权法的本份，讲所有制是累赘，一讲所有制就乱套了。另一种意见是应当开口闭口讲所有制。因为是社会主义国家，不讲集体所有就不行，于是乎，就开口闭口讲集体所有制。再有一种意见认为，讲所有权、所有制都要语言准确，适可而止。

（1）所有制与地役权确实有很大关系

如果论及所有制与地役权的关联程度，确实有很大关系。一来，决定地役权顺利实现、合理负担、合理延续，取决于良好的土地所有制。土地所有权私有制，是一切物权矛盾的总根源。历史一再证明并且将会继续证明，不同体制的土地所有制，其法理基础和实践方法有很大的差异。二来，学习外国的物权法与地役权，需要在认真鉴别、祛除糟粕、取其精华、洋为中用基础上，形成有中国特色的地役权理论体系。

譬如，农村土地承包制条件下的地役权、建设用地使用权条件下的地役权，跟西方国家土地私有制条件下的地役权相比，土地利用的公共性、公益性、共有性和福利性，决定了地役权的物权化保障机制更加完善，能够更加顺利地推广地役权制度。如果说，西方国家的地役权是相对从严的土地利用权制度，那么，中国的地役权制度应当是相对宽松的土地利用权制度。再说，西方国家的地役权，重点放在乡村（田园）地役权上面，与后工业社会的城市化地役权有些不太适应。总之，西方国家有的好东西中国应当有，西方国家没有的好东西中国也应当有。如果学习西方国家地役权的办法是照猫画虎，则是画虎不成反类犬。

（2）一级地役权义务制度与特级地役权义务制度

中国实行的是社会主义制度，不仅仅是土地公有制成为根本大法。为了保障城乡居民的生活需要，供水、排水、供电、供气、道路、桥梁和电信、市政等主要基础设施建设由国家投资掌控。特别是一些国有企事业单位，利用国有土地来建设公共的、公益的设施，很难与“利用他人的土地”划等号。西方国家“利用他人的土地”，是利用私人所有的土地，用益物权人无权在自己的权限范围内设立供役地和地役权的。中国所谓“利用他人的土地”，是利用权人利用用益物权人所占有、使用的土地。由此可见，谈论地役权及其分类，不得不谈论土地所有制。否则，地役权的物权关系就不能厘清，

中国是公有制条件下主导的地役权制度，更加强调土地利用的公共性、公益性、共有性和福利性。如果说西方国家的地役权制度是一级土地利用义务制度，那么，中国的地役权制度是特级土地利用义务制度。这也是一种最本质、最简单的地役权分类标准。

二、以需役地区分的地役权

需役地条件下的地役权，因条件反射的作用，萌发出不同的地役权生态环境和成长机制。这也叫一方水土养一方人，一方人养一方权。

（一）宏观区划的地役权

宏观区划的地役权，就是指城市内主体的地役权和乡村内主体的地役权两大类别，依行政区域与地役权功能的不同而成线性排列。但是，古典物权法的重点在于乡村的地役权，这跟当代物权法的重点在于城市的地役权有很大的差异。

解读地役权，不能将不同土地所有制的地役权混为一谈，也不能将不同土地区域的地役权混为一谈。只有认真比较才能鉴别，只有认真鉴别才能得出正确的结论来。

1．城市的地役权

城市的地役权，指在城市区域内所产生的基于通行、取水、排水、铺设管线等需要所产生的土地集约化、节约化、公共化、公益化、福利化地役权。基于城市土地所有权国有化的条件，明显地体现出积极地役权、用益型地役权、长期地役权、固定地役权和集约化、节约化、公共化、公益化、福利化地役权的诸多特征。

城市的地役权，就是国家土地所有制条件下的地役权，其优先权等级为第一级。由于乡村地役权走向式微与没落，城市地役权愈加鹤立鸡群，势不可挡。毫无疑问，物权立法和物权知法的重点始终在于城市的地役权。

城市的地役权，与建设用地使用权密切相关，显示出不同凡响的经济价值和权利价值。因为地役权与建设用地使用权是相辅相成的，尽管地役权是辅助性权利，也是不可忽视的重要配角。

城市的地役权，也可以与需役地的建筑物一起形成“房地合一”的复合式地役权。

依据古典地役权学说解读，城市的地役权除了需役地以外，还有建筑物的役权。譬如：

甲．城市的积极地役权

（1）支柱役权。利用邻舍支柱支持房舍的役权。

（2）搭梁役权。架设栋梁或其他建筑材料于需役土地之上的役权。

（3）空间伸出役权。即突出建筑物得伸展于他人土地的役权。

（4）采光役权。供役地人得就邻墙或墙上设窗采光的役权。

（5）通水役权。供役地人得使其房檐流水和其他水源流经他人房屋或供役地和引导他人的房檐流水和其他水流，经过自己房屋和供役地的权利。

（6）污水役权。需役地义务人得按自然流向排污水经供役地之地。

（7）管道铺设权。需役地人在邻舍或邻地之上铺设管道、管线的役权。

（8）引烟役权。需役地人可用邻地烟囱引烟或经邻地排烟的役权。

乙．城市的消极地役权

（1）限制建筑役权。供役地权利人的建筑物或植物不得妨碍需役地权利人的采光和视野。

（2）禁止妨碍采光观望役权。供役地权利人的建筑物或植物需役地权利人的采光和视野。

（3）通行役权。供役地权利人的道路宜于相邻需役地权利人或者车辆通过。或者供役地列为需役地让相邻需役地权利人建设道路、桥梁通过。

（以上资料据江平、米健合著《罗马法基础》修改增加）

城市的地役权，本质上是不动产相邻关系的地役权，含建设用地的地表权、地上权、地下权和建筑物役权在内的四大类役权。

2．乡村的地役权

乡村的地役权，又称田野地役权，除了住宅、建筑物周围的地役权以外，就是农用土地的地役权。指在乡村区域内所产生的基于通行、取水、排水、放牧等需要所产生的土地利用权。多数为临时性地役权，少数为长期性地役权，固定性地役权更是少见。基于乡村土地所有权村组制的条件，明显地体现出积极与消极地役权并存、单一使用权型地役权、短期地役权、灵活地役权等特征。

乡村的地役权，即集体土地共有制条件下的地役权，较私有土地所有制条件下的地役权为优，但不及人民公社集体土地公有制条件下的地役权。这是因为合作化、集体化水平不及人民公社时期程度高，土地的碎片化、分割化和单干化程度决定了加深土地合理利用上的矛盾。

古典民法对于乡村即田野地役权基于通行、取水、排水、放牧等需要所产生的土地利用权的解释是：

（1）通行权。指步行、驾车通过，货车通过和航渡权同属此类。

（2）引水权。引水、汲水、排水、畜饮权。

（3）放牧权。在他人占有的草场和土地上牧畜、饮畜之权。

以上权利的设定，均限制在“容许侵害”范围之内。“容许侵害”之后，地役权人是否需要向供役地人提供价值补偿，应依不同情况、不同条件、不同约定和有无约定决定之。

从以上类别的排列对比中，不难发现，乡村的地役权（田野地役权），因为短期地役权、灵活地役权等特征的锁定，结论只有一个：主要是单一使用权型地役权。

（二）微观区划的地役权

微观区划的地役权，是除了城市区域、乡村（田野）区域两个宏观区划以外区划的地役权，是“化整为零”式的地役权，主要与需役地的用途发生关联。

1．按土地用途划分的地役权

按土地用途划分的地役权，与宏观区划的地役权相关联，但不是绝对的关联。因为建设用地不光是城市所独有，农村也存在一定数量与规模的建设用地。不同土地用途的地役权，其物权关系与物权等级也不相同。

（1）建设用地地役权

建设用地地役权，主要是广泛存在于城市地区，农村的村民住宅用地、乡镇企业工商业用地等亦属于建设用地。建设用地地役权无论是存在于城市或者乡村，也无论是土地所有制是国家所有或者是集体共有，均具有明显地体现出积极地役权、用益型地役权、长期地役权、固定地役权的主要特征，应当是地役权家族中核心地役权。

依据《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号）规定，全国土地类型为三大总类，分别是农用地、建设用地和未利用地。但是，依土地用途分类，农用地和未利用地用于建设项目的土地，包括建设项目中地役权的需役地，一同视为建设用地需役地。

（2）农用地地役权

农用地地役权，亦称田野地役权，主要广泛存在于农村地区城市郊区，农村的耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地的地役权，古典民法称之为乡村即田野地役权。主要与农业生产活动有关，主要类型为季节性、临时性、流动性的地役权人有关，一般不占有需役地，仅仅使用、利用供役地，属于单一使用权或者单一利用权型号的地役权。

依据《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号）规定，全国土地类型为三大总类，分别是农用地、建设用地和未利用地。但是，依土地用途分类，未利用地用于农业用途的土地，并在此基础上设立地役权，一同视为农用地需役地。

2．按土地分层划分的地役权

按土地分层划分的地役权，是因为地役权人对于相邻需役土地可以分层利用。地役权可以由地表扩及地上与地下，形成地表地役权与地上地役权与地下地役权三大类别。

（1）地表地役权

地表地役权，是将需役地及地役权行使的范围仅限于地表的土地利用权。广泛存在于农用地地役权、建设用地地役权之中。

单一土地使用权型号的地表地役权：农用地地役权的通行权、引水权、放牧权。

土地用益权型号的地表地役权：建设用地地役权支柱役权（地表部分）、搭梁役权（地表部分）、通水役权（地表部分）、污水役权（地表部分）、管道铺设权（地表部分）、引烟役权（地表部分）、通行役权（地表部分）等均属于地表地役权。

（2）地上地役权

地上地役权，亦称地上空间地役权，是将需役地及地役权行使的范围仅限于地表之上空间的土地利用权。广泛存在于建设用地地役权之中。

单一地上地役权：仅利用不动产相邻关系的需役地，不利用他人的建筑物的地役权：建设用地地役权空间伸出役权、采光役权、限制建筑役权、禁止妨碍采光观望役权、自建支柱役权（地上部分）、自建搭梁役权（地上部分）、自建管道铺设权（地上部分）、自建引烟役权（地上部分）、自建通行役权（地上部分，天桥、桥梁）等均属于单一地上地役权。

复合地上地役权：利用不动产相邻关系的需役地，同时利用他人的建筑物的地役权：他建或合建支柱役权（地上部分）、他建或合建搭梁役权（地上部分）、他建或合建管道铺设权（地上部分）、他建或合建引烟役权（地上部分）、他建或合建通行役权（地上部分，天桥、桥梁）等均属于复合地上地役权。

（3）地下地役权

地下地役权，亦称地下土壤地役权，是将需役地及地役权行使的范围仅限于地下土壤的土地利用权。广泛存在于建设用地地役权之中。

地下管线驳接—合作地役权：相邻关系的需役地人的供水、排水、供电、供气、电话、网络等管线导入供役地之中，并与供役地权利人的管线驳接，既利用其土地，又利用其管线，以实现其土地的合理利用与管线的合理利用并举，共同发挥物的效用。

地下管线直通—独立地役权：相邻关系的供役地为闲置土地、空旷土地，需役地人的供水、排水、供电、供气、电话、网络等管线，直通其闲置土地、空旷土地，不与供役地权利人的管线驳接，形成独立的地下地役权。

三、地役权的一般分类

地役权的一般分类，是指传统学说上地役权的一般分类。主要从地役权的发生机制、相对用途、客观效果等方面进行分类，并不考虑土地所有制、地役权等级制的重要分类。实质上，这是以土地所有权私有制为蓝本的地役权分类。不过，其体现了地役权的一般规律，对于以土地所有权公有制为蓝本的地役权分类也有借鉴作用，

（一）积极地役权与消极地役权

积极地役权与消极地役权的分类，是针对供役地人的义务能级或者义务等级而划分的程度不同的地役权。供役地人的义务与需役地人的权利正好是呈线比的。供役地人的义务越大，需役地人的权利也就越大，否则双方的线比越小。

1．积极地役权

积极地役权，又称之为作为地役权、积极作为地役权。其物权化指向，是指定供役地人履行“积极响应”、“积极付出”和“积极配合”需役地人，并有一定的“容许合理侵害”实际行动表示的义务。其目的在于，要求供役地人放权让利，促使地役权的对应项目顺利进行。积极地役权从主攻方向面进行合理规范，故成为解决地役权主要矛盾和矛盾的主要方面的突破口。

通行地役权、排水地役权等地役权，相当于指令性地役权，要求供役地人负有一定的容忍的义务。于“积极响应”、“积极付出”和“积极配合”需役地人的同时，应当容忍地役权人于供役地上一定的不动产合理利用的行为，不得无理取闹，不得禁止和干涉地役权人行使正当的权利。

2．消极地役权

消极地役权，又称不作为地役权、限制作为地役权。其物权化指向，是指定供役地人“不能做”、“不该做”和“不得擅自做”的限制性条件，不得以非正常谋利为目的要挟、阻止需役地人开展正常工作，行使正常权利。

譬如，限制建筑役权、禁止妨碍采光观望役权等属于传统的“限制作为”消极地役权。又如，供役地人不得在需役地附近种植竹木的“不作为地役权”，是典型的消极地役权。有些农村地区，听说不久要修公路了，就赶紧在征地点上种植稠密的贵重树木、果木，以此来造成既成事实，用于要挟、阻止需役地人开展正常工作，行使正常权利。其目的，是为了索取高额的补偿金。这种做法，法律是不支持的，因为违反了“不能做”、“不该做”和“不得擅自做”的限制性条件。

（二）继续地役权与不继续地役权

继续地役权与不继续地役权的分类，是一种自然分类法。作为地役权的不动产登记生效要件，或者标志着长期地役权的维持，也是地役权设立以后继续有效；或者标志着短期地役权的维持，也是地役权设立以后终止而注销。前者是继续地役权，后者是不继续地役权。

1．继续地役权

继续地役权，亦称连续的、长期的、稳固的、固定的地役权，指地役权内容的实现，以地役权的设立为标志，不必每次于需役地上循环往复通行、取水、排水、铺设管线等物资的投资和人力上的安排，而是在地役权的设立以后“自动续期”或者“自动继续”。即便是地役权的设施坏了，修复以后仍然可以自动继续。继续地役权广泛存在于建设用地的地役权，可以对需役地进行连续的、长期的、稳固的、固定的占有与使用。没有出现特殊情况，不会中断和终止地役权的行使。

继续地役权，是房屋所有权和建设用地使用权的附属权利，依照“房地合一”的原则，房屋所有权人转让房屋时，连同建设用地使用权的附属权利地役权一并转让。但无偿取得和使用的地役权，不得获取额外的利益。

2．不继续地役权

不继续地役权，亦称非连续的、非长期的、非稳固的、非固定的地役权，指地役权内容的实现，每次均以发生地役权人的事实要件为必要的地役权，这种地役权不限固定的地址与设施，或者根本不需要固定的地役权。譬如，建筑工地的临时性食宿地址，当然也要铺设水管、电线、电话等管线，也要利用供役地来临时凑合一下。但不会永久地居住下去，或者工程完工以后再到其他地方去，也是同样的手法，同样的不继续的地役权。这种现象，是建设用地使用权中的个案，绝大多数建设用地使用权是继续的地役权。

不继续地役权，属于非正规的临时地役权，一般不形成转让的客观条件，除非建设用地使用权转让给了地役权人。在地役权行使期间内，可以分割或者联合行使地役权。

（三）表现地役权与不表现地役权

表现地役权与不表现地役权，亦称表见地役权与不表见地役权，指从形体上、外观上、颜色上可视察和可辨别的地役权。古代的“见”与“现”同义。如《赦勒歌》中的“风吹草低见牛羊”中的“见”字，读作“现”，亦有“表现”的含义。将这些情形列为分类的参考资料，不是要否定地役权存在的事实，而是要在不同的环境条件下辨别和确认地役权，保障相关设施能够按权利人按期维修。

1．表现地役权

表现地役权，亦称表见地役权，指依外形或可辨别的事实而表现的地役权。众所周知，地役权的标的物载体是有形物或者有体物。地役权人的标的物与供役权人的标的物有个接驳的连接点，连接点以内的是地役权人的，其余的是供役地人的。一般而论，地役权人的标的物比供役权的标的物要长一些，否则，就不能接驳，或者不能利用供役地人土地而设立地役权。如地面引水、引气、引线的地役权，均属于表现地役权。

表现地役权，是比较容易辨别的地役权。辨别以后，是明晰地役权人的标的物与供役权的标的物的合理使用与维修，必要时可双方协商分摊维修费用。

2．不表现地役权

不表现地役权，亦称不表见地役权，指权利的行使不能依外部的形状而辨别的地役权，也就是部分事实的因果关系一下子难以明断的地役权。地役权人的标的物与供役权人的标的物是贯通的，双方的当事人每天在各自的住所内使用着这些日常标的物。当该标的物发生故障以后，到底是供役地方面人为的故障或者机械的故障一时难以辨别，这就是不表现地役权会遇到的疑难问题。

譬如，地下污水排除地役权行使过程中出现故障，是人为的故障或者机械的故障一时难以辨别；无通路的地役权，道路归地役权人一方修建还是合作修建，责任与义务一时不明朗，地役权名义上是有的，但地役权的标的物还没有出现；另外，限制建筑役权、禁止妨碍采光观望役权等属于传统的“限制作为”消极地役权，因季节、日照、风向的不同，常常处于“不表现”状态，需要长期的实地观察并记录在案，一般以冬至日这一天的日照时间为参考依据，需要参考国家的建筑物通风、采光标准执行。

以上三对地役权的分类，是基于相邻不动产的物权关系而进行物权化调整的分类，很多是细节性问题，却是不可忽视的物权调整技术问题。故从古典地役权到当代地役权，法理基础研究方面都重视以上的研究方法。

◎〖地役权的物权特征〗

地役权的物权特征，是地役权概念的外延部分，可以帮助我们更好地了解地役的本来面目。其分析方法是：洋为中用，古为今用，去粗取精，去伪存真，由此及彼，由表及里，通过反复的分析、研究、比较、鉴别、提炼、制作，从而得出更加切合实际的结论出来。

地役权的物权特征，全称是中国地役权的本质特征，即中国土地所有权公有制条件下的不动产物权关系的本质特征，标志着不动产相邻关系、土地利用权关系优于土地私有制条件下的不动产物权关系的本质特征，标志着城市不动产物权关系的本质特征优于农村的不动产物权关系的本质特征，标志着其地役权的属相是用益权即土地占用权、相邻关系的准共有权、优先级土地利用权、约定取得的定限物权、长久性的后取特权等主要性质特征。

地役权的物权特征，主要表现如下：

一、地役权的基本物权特征是用益权即土地占用权

地役权的基本物权特征，是不依人们的意志为转移的客观存在，其权能项目的参数是最好的说明。如果人为拔高或者贬值其物权等级，就会使其物权关系紊乱，于法理上、实践上均处于不利的地位。因为是基本物权特征，证明其具有代表性的作用与普遍性的意义。如果说其基本物权特征发生异化，则另当别论。

1．中国地役权的基本物权特征是用益权

地役权的基本物权特征，即地役权的基本概念所示：地役权，是不动产权利人相邻关系土地利用权的一种特别的物权化权利，即地役权人依法享有占有、使用相邻供役土地的便利，属于优先级特殊性的土地利用型土地用益权，亦称地产用益权。这是地役权的基本概念，也是基本的地役权概念—即建设用地地役权的基本概念。单一土地使用权、利用权的地役权，属于短期的地役权，即乡村—田园地役权的基本概念。

用益型地役权，亦称为基本型地役权，是在土地所有权国有制前提下的城乡建设用地地役权，一般仅限于土地占有权和使用权两种权能。明显地体现出积极地役权、用益型地役权、长期地役权、固定地役权和集约化、节约化、公共化、公益化、福利化地役权的诸多特征，可以保证地役权人长期占有和使用相邻地方的需役地，并可使相邻地方的权利人互利互惠，实现共赢，长期共存，共同利用。由于城乡建设用地地役权属于最主要、最显赫的地役权，故又称之为基本形式的地役权。

单一土地使用权、利用权的地役权，亦称为非基本型地役权，是除了建设用地地役权以外的地役权，是在土地所有权集体所有制前提下的短期的地役权，即乡村—田园地役权，广泛存在于农村土地承包责任制之中。一般而论，不需要占有其他权利人承包的土地，也无土地收益权与土地处分权。由于乡村—田园地役权所发生的频率远远小于城乡建设用地地役权，并且是短期性、突发性、零碎性的的地役权为主要形式，并无显赫的意义，故又称之为非基本形式的地役权。

分层的地役权，可扩及地表地役权、地上地役权、地下地役权和他人建筑物的利用权。其物权等级低于土地所有权、土地用益物权，而高于单一的土地使用权、单一的土地享用权。以上物权等级的确认，是从城乡建设用地的地役权来认定的，因为城乡建设用地的地役权项目，是不动产权利人相邻关系土地利用权的一种特别的物权化权利，包括建设用地的通行、取水、排水、铺设管线等土地利用活动，也是可以长期占有、使用相邻关系土地的特殊的权利。

农用土地的地役权，主要是短期的地产用益权，不排除存在的单一的分层的土地使用权（利用权）。农村承包土地的地役权，如通行权、引水权、汲水权、排水权等权利是以地表地役权为主要形式，地上空间引水槽、排水槽、汲水槽和山上或山洞水渠为地上地役权的另类形式。

2．传统物权法将地役权视之为用益权

有人认为地役权属于用益物权，这种说法难以服人。即使是土地私有制国家，也不会承认其占有、使用和收益三项权能，顶多承认其占有、使用两种权能。法国、德国等国家的民法，将地役权列为“用益权”，作为享用权、利用权看待。

（1）法国的地役权—用益权

法国民法典第578条规定：“用益权是指，如同本人是所有权人，享用所有权属于他人之物的权利，但享用人应负责保管之本体。”这是指用益权人可以占有、使用（享用）所有权人之标的物，并行使相应的权利，履行一定的义务的规定。法国民法典第637条～第639条关于地役权的规定是：役权是指，为使用与便利属于另一所有权人的不动产而对某项不动产强制所加的一种负担；役权，不使一不动产对另一不动产产生任何优先权；役权，或者因场所的自然位置而产生，或者因法律强制规定的义务而产生，或者由诸所有权人之间的约定而产生。

法国的不动产役权，是将地役权与房屋役权作为同一物权客体对待的。其意义在于：（1）不动产役权是法定的强制性权利，役权人可以强制性地增加另外的不动产所有权人以供役的负担；（2）役权人对于供役权人不能成立所有权式的优先权，即不能于供役地、供役建筑物上成立不动产的收益权和处分权；（3）役权可依客观和主观条件而成立，或者因场所的相邻关系而自然成立，或者因法定的供役权人的义务而强制性的成立，或者因双方之间的约定而成立。其中，“强制性的成立”适用于城市不动产役权，“约定的成立”适用于乡村-田园不动产役权。

（2）德国的地役权—用益权

德国物权法将地役权与其他不动产役权单独分开，将地役权与用益权并列在第五章“役权”之中，更能清楚地说明地役权属于用益权。不过，用益权有两种形式，一种是占有、使用的用益权，使用租赁用益权和地役权用益权均属于此类；另一种是使用、收益的用益权，收益租赁用益权属于此类，地役权用益权不属于此类。

德国物权法第1030条关于用益权的概念是：“（1）一物可以因设定负担而受利益的人有权收取此物的收益方式设定负担（用益权）。（2）对土地设定用益权的，用益权人依第926条关于所有权的取得的规定，取得对从物的用益权。”其意义在于，第一，用益权人是否有收益权，与是否有经济负担、经济收入而定。如有则有，如无则无。并不是说用益权人一定有收益权。第二，用益权人取得土地的所有权，地上附着物（从物）可归新所有权所有，但可让与的范围应当由交易双方确定。

中国一些法学家将德国（包括法国）的用益权说成是“用益物权”，很值得商榷。当然，传统物权法的规定，往往是所有权与用益权两级制度，也没有“用益权物权”的概念。中国物权法是所有权与“用益权物”两级制度，却没有“用益权”。似乎一对一排列是顺理成章的。但是，法国的用益权概念仅规定了占有、使用的两项权能（享用权），德国的用益权概念也规定了占有、使用的两项权能或者使用、收益两项权能。所有这些，与中国物权法用益物权的占有、使用、收益三项权能就有明显的技术指标的差异。

德国物权法第1030条关于占有权；用益权的行使的概念是：“（1）用益权人有权占有物。（2）用益权人在行使用益权时，应维持原来的经济用途，并依通常的经营规则进行使用。”分别规定了占有权、使用权两项权能。如果说此条款是“占有、使用”型用益权，那么，是对于德国物权法第1030条“使用、收益”型用益权的重新注释。

德国物权法第1018条“地役权”的概念是：“一土地可以为另一土地在其时的所有人的利益，以此人可以在个别关系中使用此土地，或在此土地上不得实施某些行为，或排除行使基于对此土地的所有权而对此另一土地产生的权利的方式，设定负担（地役权）。”指的是地役权人于他人土地上的占有权、使用权，未规定收益权和处分权。由此看来，德国地役权就是用益权。

德国物权法有 “物上用益权”、“权利用益权” 和“财产用益权”三个品种，这对于我们以很大的启示。“物上用益权”包括了有收益权与无收益权两项内容；“权利用益权”可以与“物上用益权”结合起来行使，也可以单独行使；“财产用益权”与债权债务和继承权关联行使。

3．三大用益权与三大地役权

受其启示，中国物权法可以设定“物上地役权”、“权利地役权” 和“财产地役权”三个品种。

“物上地役权”的设定，将无收益权列为主要对象，将有收益权列为次要对象，并以此来合理调整地役权关系。

“权利地役权”的设定，可以不依赖于“物上地役权”的设定而设定。对于地役权而言，完全是一个独立的、特殊性的物权，地役权人只要具有占有、使用相邻关系人的土地就足够了，也不宜在供役地上设立收益权，更不能单独设立处分权。地役权，本质上就是“权利地役权”。

“财产地役权”的设定，应当与房屋抵押权的设定而一并设定，不能单独设定。中国的不动产物权制度是“房地合一”原则，其中，建设用地使用权可以延伸至地役权，并且这种附属地权是不可以擅自拆分的。

中国物权法以四大权能来确定所有权概念，以三大权能来确定用益物权概念，这些是有创意与进步的表现。但是，中国物权法仍然未采用“五级物权制度”，仅采用“二级物权制度”，仍然有许多物权关系没有界定，未免也有很大的遗憾。中国物权法将本属于用益权的地役权、宅基地使用权，却“拉郎配”到“用益物权”编中，证明了于法理研究上还欠缺一些火候。

二、地役权是相邻关系的准共有权

所谓地役权是相邻关系的准共有权，是指建设用地的地役权是相邻关系的准共有权。准共有权是准共有关系成立后的亚种共有权，比一般共有权弱势一些、隐蔽一些、间接一些，但本质上是建设用地地役权方面的使用权共有关系，较少存在所有权共有关系，一般也不存在“房地合一”的共有关系，这一点与小区相邻关系中的房屋所有权共有关系和“房地合一”的共有关系有所区别。不过，小区相邻关系中双方互为地役权利人关系，双方投资建设管线和道路的，也存在所有权共有关系。

1．地役权是扩大相邻关系的准共有关系

地役权，是建立在建设用地或者农用土地上的通行、取水、排水、铺设管线等土地利用权，这跟相邻关系的不动产利用权是如出一辙的。

我们知道，相邻关系的建筑物及其附属设施所有权的共有权、土地使用权的共有权，是在同一住宅小区中产生和设立的。而地役权是在毗邻的供役地上设立的，如果在某种程度上可以创造条件，那么，基于建设用地使用权的地役权方面，能够形成准共有权的事实要件。建设用地使用权的“连锁地役权”或者“串联效应地役权”，可以为地役权的准共有关系和地役权的准共有权提供证明。

表面上，需役地人与供役地人的物权关系，体现为不动产用益权人与不动产用益物权人之间的便利关系。但是，在土地所有权公有制的条件下，往往是被地役权人也是另外一块需役地上的地役权人，这种情形于建设用地使用权的“连锁地役权”方面相当普遍。单就直接地役权人与间接地役权人方面来讲，实质上，需役地人与供役地人的物权关系，隐藏着此一不动产用益权人与彼一不动产用益权人之间的同等级别的物权关系，即直接地役权人与间接地役权人的错综复杂的物权关系—既是需役地人与供役地人的物权关系，也是准共有权的相邻关系。

2．城市大宗地役权客体可以全城人共享的准共有关系

城市的自来水管道、排水排污管道、燃气线路、电力线路、电讯与网络线路与公共道路等管线的铺设，连通着千家万户和城市的各个角落，是由一个个联结一个个大大小小的相邻关系“化零为整”的，其地役权的庞大网络系统也是由一个个联结一个个大大小小的相邻关系“化整为零”的。其中，某个地役权人周边的需役地被突出出来，成为法学家考察的重点对象，这是古典地役权学说的研究对象，他们当然不知道基于土地所有权国有化条件下的地役权网络系统是何等境界。

作为城市房地产的业主，当然离不开铺设管线、修建公路这种地役权的项目。但是，我们不要忘记，城市的基础设施、市政建设和供电、供气系统，是由地方政府和国有企事业单位统一建设和承担的。此一小区的业主与彼一小区的业主，绝大多数不是自建房屋的业主，是房屋建造成功以后住现成的业主，铺设的主干管线也不归业主维修，只有自建的道路归自建的业主们维修。毗邻小区或者毗邻业主之间的地役权关系被事实要件埋没了。那些租赁公寓房屋的城市居民，就更不用说了，他们连业主都不是，与其说他们有地役权关系，倒不如说他们有（不动产使用权的）相邻关系。

3．单向的与双向的地役权关系有不同程度的准共有关系

城市房地产的业主铺设管线、修建公路等地役权的项目，即使是自主建设的，也存在单向的和双向的地役权关系。单向的地役权关系，就是需役地人单方面的利用供役地人的不动产，将铺设的管线通向毗邻的土地或者建筑物上面接驳起来。接驳起来以后，表面上是各用各的，实际上是共用的，实际上形成了准共有关系。双向的地役权关系，就是不动产毗邻小区互为供役地人，又互为需役地人，即互为地役权人。

譬如，某个管线A小区向B小区接驳，某个管线B小区向A小区接驳，形成管线、土地或者建筑物相互对接，即互为地役权人，形成地役权准共有关系；又如，两区的业主协商共同投资管线铺设、道路建设等，A小区向B小区形成一体化，同时B小区向A小区形成一体化，双方之间形成地役权人和被地役权人，双方的土地使用权和管线、道路所有权共有或者被共有，这种地役权的准共有关系，接近相邻关系中的共有关系—各个小区的主要不动产不是共有关系，次要不动产是共有关系。

4．地役权准共有关系可以与相邻关系一同延续到底

地役权准共有关系，不一定依赖于小区建筑物区分所有权的共有关系而成立，因为地役权人既可以小区为单位向外寻求需役地，也可以独户业主为单位向外寻求需役地。可以说，没有不动产相邻关系，便不能形成业主的共有关系和准共有关系；但是，不动产相邻关系的存在，是不以是否存在业主的共有关系和准共有关系为要件。

地役权准共有关系的设立，一般是在建筑物建造时开始选项、选点，于相关的管线接驳时成功设立，即在建设项目动工时由建设单位先行设立。建设单位的地役权是临时地役权，虽然意义没有业主的意义大，但是，应当记住的问题，是第一次发生地役权关系的正是建设单位。从难度上来看，设立地役权时的难度肯定大于业主的地役权。

地役权准共有关系的设立，整个过程，是从临时性、短期性的设立一步过渡到固定性、长期性的设立上来的。业主取得地役权与取得房屋产权并不一定是同步的，是从取得房屋钥匙的那一时刻开始设立的，取得房产证是以后的事情。业主的地役权设立以后，就身兼两个相邻关系和两个共有关系，一个是本小区的业主相邻关系和业主共有关系，一个是若干小区的不动产相邻关系和地役权准共有关系。其中，地役权准共有关系基本形态定位于一个小区的不动产相邻关系，两个以上的地役权准共有关系是比较少见的。

地役权准共有关系设立以后，业主对于本小区的相邻关系是有意识的，对于其他小区的不动产相邻关系是无意识的，对于地役权也没有什么概念。无论如何，地役权准共有关系的设立到延续，这是法定的权利，是与房屋所有权、建设用地使用权配套行使的权利，这种法律要件是肯定了的。地役权的物权化保障机制，可以使知情的或不知情的地役权人的地役权准共有关系可以与相邻关系一同延续到底。

三、地役权是特殊优先级土地利用权

地役权是特殊优先级土地利用权，指地役权是独立的特殊的不动产优先权，其土地使用权可延伸至相邻土地之上，而不论其供役地的权利人是所有权人或者是其他的什么物权人。即地役权人对于任何土地权利人实施“合理侵害”，以提高不动产的利用效能。

1．地役权“特殊优先级”甚至强于“公共利益”的优先级

所谓“特殊优先级”，是指同为优先权，地役权的社会效益层面不及公共利益的范围与程度，但就“强制性”、“无补偿性”和“无条件服从”方面，甚至于比公共利益的优先权有过之而无不及。同样地具有法定强制性以及与“公共利益”有关，地役权特殊优先级土地利用权的法律效力，却是普遍高于征地、拆迁“公共利益”的法律效力。

地役权在物权法中是个很不起眼的物权种类，竟然能够在特定的情势之下，对于所有权、用益物权、用益权等所有物权实施全线“总围剿”，而且从古典物权法到当代物权法，一致认可是“合法行为”。这是一种很奇特的现象，引起了法学家们的浓厚兴趣和密切关注。

2．私法的“合理侵害”甚至强大于公法的“合理侵害”

众所周知，对于物权的限制与“合理侵害”，往往是“公法”规定的“合理侵害”。譬如，因公共利益对于所有权人、使用权人的征收、征用，那是因为国家利益、公共利益高于集体、个人利益的缘故，大家也容易认可、认命。那么，到底是什么原因促使“私法”也成立了“合理侵害”？并且，以公共利益为名义实施的“合理侵害”是铁定了要执行经济补偿的物权均衡制度，然而，以地役权为名义实施的“合理侵害”是闭口不提执行经济补偿的物权均衡制度，这也说明了地役权的优先权确实属于很特殊的优先权。同为优先权，地役权的社会效益层面不及公共利益的范围与程度，但就“强制性”、“无补偿性”和“无条件服从”方面，甚至于比公共利益的优先权有过之而无不及。

3．地役权是特殊优先级土地利用权的成立要件

地役权是特殊优先级土地利用权，之所以能够成立，应当从以下几个方面来考察：

第一，地役权也有“小型公共利益”的合理成分，故容易在民间广泛推行这种特殊的优先权。

地役权作为一种特殊的优先权，无论是在土地公有制社会还是土地私有制社会，都能得到法律和社会的双重认可，并且几千年来经久不衰，这不能不说是个奇迹。

老百姓有个信念，叫做“自己方便，与人方便”。官方喜欢说的信条是“人人为我，我为人人”。这是朴素的公有制和“小型公共利益”信念。当然，并不是每一个老百姓都有这个信念，也不排除个别落后分子胡搅蛮缠的。

如果将乡村田园地役权作为考察对象，就很容易看出一个自然村宛如一个小社会，田地相连，屋宇毗邻，长期在一块土地上生产、生活，人们多多少少地结下了一些友谊。古代人从小就背诵《三字经》、《增广贤文》，以及灌输儒教、道教、佛教的哲学伦理道德，大多数人能够理解和处理好相邻关系，让渡土地与房屋的地役权，就是有一个“小型公共利益”信念统治着人们的头脑。古代人也知道“从善如流”和“从恶如崩”的道理，也有朴素的地役权思想。不过，古代做得比较好的有村庄、田园通行权和村庄排水权、水井取水权、牲畜饮水权，做得比较差的有田园取水权和田园排水权。解放以后，由于实行了土地改革和土地公有制，许多地役权纠纷迎刃而解。在社会主义制度指引下，“小型公共利益”信念得到发扬光大，“人人为我，我为人人”的理念更加深入人心。

如果将城市地役权作为考察对象，就很容易看出一个小区宛如一个小社会，各种道路、桥梁四通八达，各种管线星罗棋布。城市里的所有公共设施均面向每一个市民，所有市民都一同感受到既是小区人，又是城市人。无论是懂得地役权的人和不懂得地役权的人，无论是懂得公共利益的人和不懂得公共利益的人，都懂得修建公路桥梁和铺设管线的好处，无偿援助地让与土地使用权成为一种时尚，各种地役权如雨后春笋般涌现。

当然，地役权作为一种特殊的优先权，能够在城乡之间畅行无阻，一方面是由于广大群众思想觉悟高，另一方面是由于政府的强制性措施，加上地役权项目好处多多，多方面积极因素合力推行，使得这种特殊的优先权时常表现出既“特殊”又“优先”的良好机制。

第二，地役权也有“对称性物权”的合理成分，故容易在民间广泛推行这种特殊的优先权。

相信大多数地役权，之所以成为特殊的优先权，不是空穴来风，其中必有一个一般均衡原理在起作用，他就是“对称性物权”起的关键作用。这也是与征地、拆迁之类的公共利益不同之处—因为存在权利、财产的不均衡性和不对称性，权利和财产损失很大，不能与地役权同日而语。

我们已经知道，地役权是一种权利用益权，他不一定要求用金钱、物资和财产来解决问题。只要在物权上搭起一座友好的桥梁，让大家一同来享受这种权利的乐趣，一切就停当OK了。如果大家统一为被地役权人，同时又统一为地役权人，那么，我们就“四海之内皆兄弟”了，我们就“海内存知己，天涯若毗邻”了，你好我好大家好，你有我有大家有，解决问题就多快好省了。

建设用地地役权，就是最典型的“对称性物权”。整个城市的管线网络、公共道路，星罗棋布，连通千家万户，每个业主甚至于每个居民都切身感知到集约化用地、节约化建设的诸多好处，都一致同意无条件地服从地役权的设置，无条件地让与需役地，无条件地承认地役权的特殊的优先权。其实，当整座城市的建设用地地役权浑然一体的时候，当绝大多数人感知建设用地地役权无比优越的时候，个别人无论如何反对地役权的设置也是徒劳无功的。

第三，地役权也有“合理利用土地”的合理成分，故容易在民间广泛推行这种特殊的优先权。

地役权也有“合理利用土地”的合理成分，指建设用地地役权特别是城市的建设用地地役权，能够大规模地集约化用地、节约化建设，使单位用地成本和个人负担大幅度降低。地役权占地面积小，且大部分为空闲土地或者地下土地，同时也不至于使权利人丧失建设用地使用权或者建筑物所有权，对于各个业主和各个居民是有益无害的。这也是与征地、拆迁之类的公共利益不同之处—因为地役权涉及到的物上用益权、权利用益权和财产用益权不因供役地的让出而丧失，而且那些铺设的管线、建设的道路对他人和对自己都有用处。

地役权所发生的频率和适用的范围，远远超过公共利益的征地、拆迁。奇怪的是，地役权当属“准公共利益”，社会效益远远不及征地、拆迁之类的“公共利益”。可是，支持“准公共利益”的人数多得不得了，不支持“公共利益”的人数也多得不得了。究其原因，就是因为公共利益的征地、拆迁，导致物上所有权、权利使用权和财产所有权呈毁灭性，如果欲返还原物或者返还同等价值的物权、财产，也是不容易的，关键问题就在这里。

对于公共利益的征地、拆迁，却是“有意栽花花不发”；对于地役权的“准公共利益”，却是“无心插柳柳成荫”。这种二律背反现象，也确实难倒了许多法学家。虽然都与“公共利益”挂了钩，沾了边，都有法律的强制性规定，一个是矛盾重重，一个是云开日朗，两者的效果迥然不同。

可以认为，地役权是特殊优先级土地利用权的处境奇妙，前景特佳，是因为他是“清水出芙蓉，天然去雕饰”。除了极少数地役权的成立不尽人意以外，绝大多数地役权如茁壮的桉树一样快速成长。

涉及地役权的性质特征，可以从多个角度来阐述。因为本文篇幅已经相当冗长，其他性质特征不再赘述。

◎【修法建议】

物权法整个第十四章“地役权”，即第156条～第169条列入了第三编“用益物权”，似乎有物权排列混淆错位之嫌。尽管未曾列举权能项目，却能对应于“用益物权”的占有权、使用权和收益权三项权能。

经过反复对比论证，得出的结论是：地役权不属于“用益物权”之列，应当属于“用益权”之列。因为，地役权的主要类型是建设用地地役权，其权能基本上限于占有权和使用权两个指标上，对于供役地不具备收益权的指标。农村田园地役权甚至于基本上限于单一土地使用权一个指标上。

如果以建设用地地役权为代表，全部的地役权条款，应当列入新开辟的一编“用益权”编，接入第三编“用益物权”，可命名为“第四编”。另外，第十三章“宅基地使用权”共4个条款，也属于用益权，也应当修正移转至“用益权”编。

法国、德国等国家的民法法例一直是将地役权当作用益权看待的，不存在“用益物权”的法例。中国不应当反潮流，而应当认清形势随大流。否则，有可能贻笑大方了。

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解析物权法（157）

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