当代物权法百科全书小辞典310

当代物权法百科全书小辞典310

地役权是特殊优先级土地利用权

陈绪国

物权法第一百五十六条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”

本条款，是关于地役权概念的规定。地役权是个晦涩难懂的词汇，关键在于，要在弄清性质特征基础上进行掌握与运用，弄清其与土地所有权私有制国家的地役权与公有制的地役权有什么异同点，以及不同用途的地役权的权利关系与属相，到底有什么地位与作用。

本辞条，介绍地役权是特殊优先级土地利用权

主题：地役权是特殊优先级土地利用权

地役权是特殊优先级土地利用权，指地役权是独立的特殊的不动产优先权，其土地使用权可延伸至相邻土地之上，而不论其供役地的权利人是所有权人或者是其他的什么物权人。即地役权人对于任何土地权利人实施“合理侵害”，以提高不动产的利用效能。

1．地役权“特殊优先级”甚至强于“公共利益”的优先级

所谓“特殊优先级”，是指同为优先权，地役权的社会效益层面不及公共利益的范围与程度，但就“强制性”、“无补偿性”和“无条件服从”方面，甚至于比公共利益的优先权有过之而无不及。同样地具有法定强制性以及与“公共利益”有关，地役权特殊优先级土地利用权的法律效力，却是普遍高于征地、拆迁“公共利益”的法律效力。

地役权在物权法中是个很不起眼的物权种类，竟然能够在特定的情势之下，对于所有权、用益物权、用益权等所有物权实施全线“总围剿”，而且从古典物权法到当代物权法，一致认可是“合法行为”。这是一种很奇特的现象，引起了法学家们的浓厚兴趣和密切关注。

2．私法的“合理侵害”甚至强大于公法的“合理侵害”

众所周知，对于物权的限制与“合理侵害”，往往是“公法”规定的“合理侵害”。譬如，因公共利益对于所有权人、使用权人的征收、征用，那是因为国家利益、公共利益高于集体、个人利益的缘故，大家也容易认可、认命。那么，到底是什么原因促使“私法”也成立了“合理侵害”？并且，以公共利益为名义实施的“合理侵害”是铁定了要执行经济补偿的物权均衡制度，然而，以地役权为名义实施的“合理侵害”是闭口不提执行经济补偿的物权均衡制度，这也说明了地役权的优先权确实属于很特殊的优先权。同为优先权，地役权的社会效益层面不及公共利益的范围与程度，但就“强制性”、“无补偿性”和“无条件服从”方面，甚至于比公共利益的优先权有过之而无不及。

3．地役权是特殊优先级土地利用权的成立要件

地役权是特殊优先级土地利用权，之所以能够成立，应当从以下几个方面来考察：

第一，地役权也有“小型公共利益”的合理成分，故容易在民间广泛推行这种特殊的优先权。

地役权作为一种特殊的优先权，无论是在土地公有制社会还是土地私有制社会，都能得到法律和社会的双重认可，并且几千年来经久不衰，这不能不说是个奇迹。

老百姓有个信念，叫做“自己方便，与人方便”。官方喜欢说的信条是“人人为我，我为人人”。这是朴素的公有制和“小型公共利益”信念。当然，并不是每一个老百姓都有这个信念，也不排除个别落后分子胡搅蛮缠的。

如果将乡村田园地役权作为考察对象，就很容易看出一个自然村宛如一个小社会，田地相连，屋宇毗邻，长期在一块土地上生产、生活，人们多多少少地结下了一些友谊。古代人从小就背诵《三字经》、《增广贤文》，以及灌输儒教、道教、佛教的哲学伦理道德，大多数人能够理解和处理好相邻关系，让渡土地与房屋的地役权，就是有一个“小型公共利益”信念统治着人们的头脑。古代人也知道“从善如流”和“从恶如崩”的道理，也有朴素的地役权思想。不过，古代做得比较好的有村庄、田园通行权和村庄排水权、水井取水权、牲畜饮水权，做得比较差的有田园取水权和田园排水权。解放以后，由于实行了土地改革和土地公有制，许多地役权纠纷迎刃而解。在社会主义制度指引下，“小型公共利益”信念得到发扬光大，“人人为我，我为人人”的理念更加深入人心。

如果将城市地役权作为考察对象，就很容易看出一个小区宛如一个小社会，各种道路、桥梁四通八达，各种管线星罗棋布。城市里的所有公共设施均面向每一个市民，所有市民都一同感受到既是小区人，又是城市人。无论是懂得地役权的人和不懂得地役权的人，无论是懂得公共利益的人和不懂得公共利益的人，都懂得修建公路桥梁和铺设管线的好处，无偿援助地让与土地使用权成为一种时尚，各种地役权如雨后春笋般涌现。

当然，地役权作为一种特殊的优先权，能够在城乡之间畅行无阻，一方面是由于广大群众思想觉悟高，另一方面是由于政府的强制性措施，加上地役权项目好处多多，多方面积极因素合力推行，使得这种特殊的优先权时常表现出既“特殊”又“优先”的良好机制。

第二，地役权也有“对称性物权”的合理成分，故容易在民间广泛推行这种特殊的优先权。

相信大多数地役权，之所以成为特殊的优先权，不是空穴来风，其中必有一个一般均衡原理在起作用，他就是“对称性物权”起的关键作用。这也是与征地、拆迁之类的公共利益不同之处—因为存在权利、财产的不均衡性和不对称性，权利和财产损失很大，不能与地役权同日而语。

我们已经知道，地役权是一种权利用益权，他不一定要求用金钱、物资和财产来解决问题。只要在物权上搭起一座友好的桥梁，让大家一同来享受这种权利的乐趣，一切就停当OK了。如果大家统一为被地役权人，同时又统一为地役权人，那么，我们就“四海之内皆兄弟”了，我们就“海内存知己，天涯若毗邻”了，你好我好大家好，你有我有大家有，解决问题就多快好省了。

建设用地地役权，就是最典型的“对称性物权”。整个城市的管线网络、公共道路，星罗棋布，连通千家万户，每个业主甚至于每个居民都切身感知到集约化用地、节约化建设的诸多好处，都一致同意无条件地服从地役权的设置，无条件地让与需役地，无条件地承认地役权的特殊的优先权。其实，当整座城市的建设用地地役权浑然一体的时候，当绝大多数人感知建设用地地役权无比优越的时候，个别人无论如何反对地役权的设置也是徒劳无功的。

第三，地役权也有“合理利用土地”的合理成分，故容易在民间广泛推行这种特殊的优先权。

地役权也有“合理利用土地”的合理成分，指建设用地地役权特别是城市的建设用地地役权，能够大规模地集约化用地、节约化建设，使单位用地成本和个人负担大幅度降低。地役权占地面积小，且大部分为空闲土地或者地下土地，同时也不至于使权利人丧失建设用地使用权或者建筑物所有权，对于各个业主和各个居民是有益无害的。这也是与征地、拆迁之类的公共利益不同之处—因为地役权涉及到的物上用益权、权利用益权和财产用益权不因供役地的让出而丧失，而且那些铺设的管线、建设的道路对他人和对自己都有用处。

地役权所发生的频率和适用的范围，远远超过公共利益的征地、拆迁。奇怪的是，地役权当属“准公共利益”，社会效益远远不及征地、拆迁之类的“公共利益”。可是，支持“准公共利益”的人数多得不得了，不支持“公共利益”的人数也多得不得了。究其原因，就是因为公共利益的征地、拆迁，导致物上所有权、权利使用权和财产所有权呈毁灭性，如果欲返还原物或者返还同等价值的物权、财产，也是不容易的，关键问题就在这里。

对于公共利益的征地、拆迁，却是“有意栽花花不发”；对于地役权的“准公共利益”，却是“无心插柳柳成荫”。这种二律背反现象，也确实难倒了许多法学家。虽然都与“公共利益”挂了钩，沾了边，都有法律的强制性规定，一个是矛盾重重，一个是云开日朗，两者的效果迥然不同。

可以认为，地役权是特殊优先级土地利用权的处境奇妙，前景特佳，是因为他是“清水出芙蓉，天然去雕饰”。除了极少数地役权的成立不尽人意以外，绝大多数地役权如茁壮的桉树一样快速成长。

涉及地役权的性质特征，可以从多个角度来阐述。因为本文篇幅已经相当冗长，其他性质特征不再赘述。

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