陈真诚：地王或将迎来真正苦日子
文/陈真诚
（内容导读：房价下降，未来房价预期继续走低，以打击土地投资回报预期的方式推动地价及其未来预期下降…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
由于此前地价过快上涨客观上助推了房价的快速上涨，尤其“地王”对房价的拉动效应尤为明显，因此，地价也是这一轮房地产调控的重点。
为了抑制地价、房价非理性上涨，调控已经高烧的土地市场，政府陆续出台了完善土地出让方式、规范土地出让金缴纳时间、提高土地出让金比例与购地款首付比例、严格清算土地增值税、打击开发企业囤地的相关措施。此外，国土资源部还宣布，2010年将在全国推出总量为18.5万公顷、同比增加约140%的巨量住宅土地供应，以平抑地价。
再则，自中央政府启动新一轮房地产调控尤其出台“新国十条”以来，不但房地产市场成交持续低迷，房价也已经下降。房价下降，未来房价预期继续走低，以打击土地投资回报预期的方式推动地价及其未来预期下降。
目前，受房价及其未来预期下降和地价预期下降的双重影响，不少城市的土地市场已经开始回调，地价已经下降。6月份，不少城市成交土地的楼面地价，较去年同期就有了明显下跌。进入7月，全国土地市场继续低迷态势，地价更是加速下降，地价下降趋势变得更加明显。有数据显示，7月份的第三周，全国20个主要城市住宅用地成交均价回调至1139元/平方米，环比下降15%。
7月19日，国土资源部下属的中国土地勘测规划院发布《2010年第二季度全国主要城市地价监测报告》称，房地产市场、土地市场持续上扬的势头得到初步遏制。同时，该报告指出，接下来，中央政府严厉调控房价的决心不会改变，打击房地产市场投机行为的政策将会持续下去。事实上，不但相关部门相继强调房地产调控政策不会松动，而且最近召开的中央政治局会议也着重强调了要做好房地产市场调控工作。
此前的7月15日，国土资源部执法监察局局长李建勤在例行新闻发布会上明确表示，今年下半年，国土资源部重点查处房地产项目违规违法用地，特别是违规向别墅供地、囤地炒地等性质行为。有消息称，目前国土资源部正联手银监会，密查1436宗闲置土地。如此看来，本文作者陈真诚认为，接下来，国土资源部将进一步强化土地政策的执行，加大打击囤地炒地的力度。
而且，银监会还在进一步收紧房地产开发贷款，严控土地抵押贷款风险，开发商融资难度持续加大。
将来，一些手持土地等待资金以交纳土地出让金或启动项目开发的开发商，将遭遇巨大的资金压力，或不得不变卖土地套现，或不得不选择退地以降低风险。
最近，在一些地区的土地市场，土地流拍、退地的消息不断。本文作者陈真诚认为，随着房地产市场调控持续深化，如果政府加大打击囤地炒地的力度，房价加速下降，将来土地市场可能持续低迷、地价可能继续下降，土地流拍还将蔓延，开发商退地还将增多。
在这种情况下，一些此前高价拿下而至今在囤积未开发或虽已开发但尚未开售的老“地王”项目，或将遭遇“两难”的尴尬局面。
一方面，严厉的调控政策，房价下降，已使得一些“地王”项目的开发利润空间大为压缩。甚至，如果政府不让提高土地容积率以降低单位楼面成本，一些“地王”项目可能因地价过高导致房价过高而卖不出去，如果降价销售就可能出现亏损。目前，事实上，有的“地王”的楼板价已经高出周边房价，尚未开建便已出现亏损。
另一方面，由于“地王”土地当时的拿地价格过高，如今房价、地价下降，二者的下降预期还将继续，即使开发商想卖出“地王”土地，如果不降价则可能没人要。
当然，开发商还可选择退地或继续囤积，但可能遭受相关土地调控政策的处罚，要么被无偿收回、没收押金落个“赔了夫人又折兵”，要么按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费承受巨额罚款，也将“亏”不少。
如此看来，接下来，随着房地产调控进一步深化，如果市场继续向下调整，房价、地价继续下降，那么，那些曾经吸引无数目光的老“地王”，或正成为开发商手上的烫手山芋，那些拿着尚未来得及开发或虽已着手开发但还未上市销售的老“地王”的开发商，或将迎来真正的苦日子了。
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