低收入人群的购房意愿应该如何满足？

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2010年4-5月，国家统计局北京调查总队在全市开展了北京城镇居民住房需求及满意情况调查。调查显示，72.8%的家庭已经拥有了住房，但仍有45.8%的家庭准备买房，其中22.0%的家庭计划在近五年内购房，54.2%的家庭不打算购房。更加重要的是：有购房意愿的人家庭中，36.9%户均收入在4万元以下，26.4%户均收入在6万以下，另有16.4%和11.5%的家庭户均收入分别在8万与10万以下，仅有9%有购房意愿的家庭年收入在10万元以上。拿到这样的统计数据，相信任何一个人都可以得出这样的结论：目前购房需求主要集中于中低收入人群。即便收入统计准确程度存疑，结论的总体偏差也不会太大。

依据上述结论可继续推导：对于家庭年收入在10万元以下的群体而言，在北京这类国际性大都市中，要想将购房意愿转化为现实，只有有限的解决方案：一是把商品住宅价格降低到他们可支付的水平；二是政府大量提供诸如经济适用房、限价房之类有准入限制的住房。两者都是现在政府正在通过宏观调控，期望达成的目标。可惜，宏观调控已经好多年了，北京商品房平均房价从七八千升到了两万，四环更全面已经超过三万。商品房价距离低收入人群渐行渐远。即便是一个90平方米以下的小户型，也需要差不多一百七八十万。月供比收入高一大块，若想将其拉回到可承受范围，不是简单的降30%的问题，恐怕拦腰一刀都不够。很明显，这是一个不可能完成的任务。

至于政府大量提供经济适用房与限价商品房，原有的制度设计在收入水平上正好对应上述具有实际购房需求的家庭。不过，现在限价商品房在相对偏远的区域也已经上万，甚至达到一万五千以上。其价格已经远离了年收入低于十万家庭的实际支付能力，此类住宅只是平抑房价的工具，已经没有了最初制度设计时隐含的“保障”功能。

还剩下一个经济适用房。价格虽然也在抬高，相对还算低廉。但是，想要依靠这类产品来对应占据90%份额，解决相当于40%以上北京家庭购房需求，需要提供数百万套的住宅，数亿平方米的建筑面积，上万公顷的居住用地。短期内绝非每年拿200公顷土地能够解决的问题。

至此，或许您可以得出一个结论，经济适用房是满足低收入人群购房意愿的主要手段。这个结论虽然明显，但仍存巨大的可执行性疑问。众所周知，经济适用房对于土地财政之影响使其在地方政府层面不可能受到欢迎；同时由于经济适用房在制度设计上存在巨大的弊病，导致大量特权人士借经济适用房牟取暴利。虽然北京已经开始对经济适用房上市的利益分配进行调整，恐怕也挡不住通过“阴阳合同”之类的方式，经济适用房为其业主带来的巨大收益。所以说，经济适用房制度不进行彻底变革，矛盾只能是积重难返。

房地产的问题从来就不是1+1=2那么简单。经济适用房再便宜，还是有许多人买不起，更有许多人现在根本没有资格买。政府当前期望通过推出廉租房、公共租赁住房等，来解决“买不起”与“不能买”的问题。但一切的努力都必须落实到实际的资源投入上才有可能真正见效。北京廉租房一年10公顷土地资源投放量是不是太少了点儿？公共租赁住房又能够配置多少资源？

目前为止，通过上述分析，相信大家可以看清楚一个事实：对于中低收入人群而言，在北京这样的国际化大都市中，想要通过调节商品房价格的方式满足其购房需求，是天方夜谭。最终的结果只能是让有钱人以更便宜的价格购入房产。经济适用房虽然是解决中低收入人群置业问题的一个办法，可并不适用于全体，制度缺陷加上不充足的资源量，所以也不可行。由此引出我们最后一个结论：单纯依靠购买方式解决中低收入人群居住问题不可能，而完全满足中低收入人群置业需求更不现实。中低收入人群中的绝大多数应该通过住房租赁市场与租赁型保障性住房解决居住问题。这个结论虽然有些残酷，但面对现实才能真正解决问题。需要挑战的主要是观念而非市场。