浙江温岭楼市乱局：调控政策失灵范本

提要：在国家这一轮的严厉调控中，浙江温岭的楼市乱局正凸显着政策失灵的可能。中国楼市从来不缺调控政策，缺的是有力的政策执行，缺的是如何斩断通过明规则潜规则谋取不正当利益的链条。

   在当前的房地产市场中，政府监管不力受人诟病颇多，但是在浙江温岭却出现了一个例外。在西溪山庄引发了群体事件之后，虽然政府已经介入其中，但是购房者和政府的态度暧昧，倒是开发商希望政府强硬执法，收回所售房源。

   那么，在这其中到底隐藏着怎样的秘密？

   违规预售引发购房纠纷

   从2009年3月开始，温岭市铭泰房地产有限责任公司（下称“铭泰地产”）所开发的西溪山庄未达到预售条件就开始销售，其当时宣传的价格只有5000多元每平方米，这相对于温岭其他楼盘动辄七八千每平方米的价格要低出不少。

   然而开发商和购房者签订的却是借款合同。合同分两份，一份为“借款协议”，其中甲方（借款人）为台州铭泰房地产开发有限公司，借款利息为按月利率0.5%，另一份为“补充协议”，这份协议中对借款月利率在原合同基础上追加了0.7%。

   在签订借款协议后，铭泰公司与购房户达成口头协议，无论日后房价走势如何，西溪山庄房价的上下浮动不超过几百元，开盘后购房户可凭借借款合同以约定价格购房，为了以示公平，每份借款协议的编号均为所购房屋的楼号与房号。同时，开发商向购房户保证，楼盘最迟在2010年春节前后开盘销售。

   而正是这份借款合同以及这个价格承诺为今后的纠纷埋下了导火索。

   从“预售”时承诺的在2010年春季前后开盘一直拖到5月中旬才开，从之前承诺的每平方米5000多元到开盘时的10000多元每平方米。虽然经过购房者以及政府的斡旋，开发商最后公布的均价为7380元/平米。但购房者依然不接受这个价格，因此大批购房者找到开发商讨说法，而开发商也不愿做出过多的让步，一时间，火药味十足。

    更为重要的是，由于当时购房者和开发商签订的是借款合同而非购房合同，这也增加了开发商谈判的砝码，它倒希望政府收回房源，接受处罚而把房子重新再卖；购房者投诉开发商的理由也只是非法集资，而非违规预售，而且购房者也不愿因为事情闹得太大而失去低价购房的机会。

   楼市规则与潜规则

   在温岭，如果没有不断驶过的奔驰、宝马、保时捷等各种名车，路边略显陈旧的建筑可能会让初到这里的人忘记一个事实——这里是中国民间资本最雄厚的几个县级市之一。它的名字和温州虽然只有一字之差，但温岭拥有太多和温州的相似之处：相似的发展轨迹，相似的文化内涵，甚至相似的行为“癖好”。当温州炒房团风风火火炒遍大江南北之际，更习惯于衣锦夜行的温岭人整栋买楼的“豪气”时常被误认为是温州人。

  然而温岭又和浙江瑞安有太多的相似之处，人多地少，而且又很有钱。在外贸不景气的时候，手中的钱自然要寻找其他的出路，而楼市的高利润自然成为了人们投资的首选。在温岭，很难用一个固定的标准和工具去衡量房价的高低与否，因为有钱炒房的人太多了。而这也推动了温岭房价的迅速飙升，在2009年初还只有5000多元每平方米的房价如今已经将近万元，一些稍微高档一点的小区甚至将近2万元每平方米。

   买房的“狂热”在带动了温岭房地产市场的发展的同时，也为一些房地产公司的违规操作提供了空间，积压的刚性需求和浓重的炒房氛围让本就稀缺的资源更加抢手，于是提前预售便自然而然的成为了温岭房市的潜规则。

   除了提前违规预售之外，一些政府工作人员通过各种关系进行炒房也是公认的规则。早在2008年，温岭市政府就出现过政府机关人员“倒房票”的事件，当时温岭市开元山庄一期预售的1230套商品房中，温岭市机关工作人员订购自住及为亲友预订共440套，占总套数的35%。事后虽然相关人等遭到了查处，但政府人员通过关系买房的现象却并未就此根绝。而且根据温岭市纪委的规定，帮亲友预订或买来自住，不受处理。

   楼市政策失灵

   相对于监管较为严格的一线城市而言，由于二三线城市对房地产市场的监管不够以及地方存在的特殊性等多种原因，二三线城市存在的违规预售情况更为严重，也更加难以治理。一直以来，包括内部认购、提前预定等违规预售一直是房地产开发商自筹资金的重要渠道，对于资金并不雄厚的中小企业而言，更是缓解资金压力，降低融资成本的绝佳法门。

   但是，类似这种非公开化的违规操作方式，却也直接促成炒房热的不断升温，扰乱了房地产市场正常的交易秩序，给房地产市场信息公开化制造了麻烦，同时也为楼市甚至社会的稳定埋下了不安定因素。

   依赖于这样的“擦边球”手段，地方的开发商可以最大化地绕开国家的种种调控措施，甚至可以把这种手段转变为融资过程，这无疑在一定程度上使楼市新政的本意——遏制房价在地方上无法奏效。违规预售在解决了开发商的资金问题后，那么其他问题便不是问题。在失去了银行这根融资“拐杖”之后，民间资本便成为了温岭市房地产公司的重要资金来源，没有了资金问题的后顾之忧，高房价便成了理所当然的事情。

   在西溪山庄事发之后，政府虽然也介入其中，但是他们却一方面对外宣称正在调查，另一方面又跟开发商协商，让开发商降价处理此次事件。其中的原因很简单，公务员或者和公务员相关的一些人也置身其中，政府也不想自己内部人士的利益受损。在温岭2008年处理的那一次事件中，几乎涉及到政府的每一个部门，而尤其以规划和建设部门为重。其中的利益纠葛可见一斑。

  那么如何才能破解楼市调控失灵的魔咒呢？

  在笔者看来，首先是要切断政府工作人员利用权力寻租的利益链条，禁止公务员利用权力进行倒房的可能，一旦发现将严惩。

   其次是加大房企违规的清查力度，并加重违规的处罚力度，如果只是按照目前不痛不痒的规定，那么开发商选择铤而走险的可能性就很大。

   再者就是加快经济发展方式的转变和经济结构的调整，尽快摆脱国家经济对房地产的依赖，改变地方财政对房地产市场的依赖。

   最后就是开放更多投资领域，认真落实新近出台的新“非公36条”，让民间资金有出路，而不是全民炒房。