“遏制不合理需求”和“增加房源供给”是调控当前楼市房价虚高的两大手段。要遏制不合理需求（炒房）并不难，可是要逼开发商不捂盘加快推盘速度那可要难很多，宏观调控被质疑“屡调屡涨”,供应量未能及时跟上是主要原因之一,而囤地、捂盘成本过低,又是首当其冲的。比如那个能让开发商笑出屁来的“罚一万”，就实际上是在鼓励捂盘。事实上，可售的房源是调控的基础,没有供应量的支撑,暂时打压的需求会因供应不足而引起报复性反弹。截至2009年年底，全国闲置的房地产用地约有1万公顷。如果以容积率1.5计算,可形成的商品房供应量高达1.5亿平米。显然,如何逼出目前市场上的闲置土地,加大市场供给,成为此轮楼市调控的关键课题。近期，有关土地增值税的文件在20天内密集出台：5月12日发布《关于房地产开发企业产品完工条件确认的通知》，5月19日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，6月3日公布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，三个有关土地增值税的文件密集出台，分别从产品完工条件、清算、预征三个环节加强土地增值税的征缴。6.3通知明确各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。同时要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局，工作计划应包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容。

    地方政府已先行“严查”

    尽管市场普遍担心地方政府对不利于当地土地收益的政策会有“应对”,但从目前的执行状况来看,有的地方已经先行,如广西从今年3月起将房企开发非普通住宅的土地增值税税率提高一倍;北京在十部门清查楼市违规时也称,地税部门将对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查,此外,从5月起,重庆开发别墅、花园洋房等高档住宅的开发商,土地增值税的预征率由过去的1%增加到2%。

    5月17日,在新一轮楼市新政满月后,北京市住建委等十部门公布了专项检查实施方案,联查楼市违规行为。方案明确,税务部门要加强土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

    对房价影响不会立现 更可能助涨房价

     1995年1月出台的《土地增值税暂行条例实施细则》规定,涉及成本确定或其他原因而无法依据计算土地增值税的,允许开发商按照预（销）售房地产收入的1%-3%预先缴纳土地增值税。结果,这一道“活口”在实际操作中被普遍使用。此次三个文件的出台， 一方面有利于促使开发商加快开发节奏，进而增加房子供给，从而抑制房价，不过，这还要看对开发利润的影响程度是否足以让其改变策略，如果改变，会不会把它转嫁到房价，形成恶性循环；另一方面也会打击开发商拿地的积极性，进而影响到房子的长远供应。

    其实，已有开发商认识到，土地增值税征收的不正常、宽松不可能长期持续下去,在目前的调控力度背景下,早作打算是最明智的选择。从土地储备策略上来看,2-3年的可开发土地储备是必要的,没必要储备更多，这也是不太受政策影响的策略,预计未来会被越来越多的大型企业采用,但对房价产生影响不会立竿见影。因为地价高一定会导致房价高，但房价高并非一定是地价高之故。这些年来，我国房价高涨的根本原因是由无处可去的货币泡沫拉动的。国税总局加强土地增值税的征缴，肯定能从房地产泡沫盛宴中分得一杯巨羹，这显然有助于缓解我国目前财政收入资金的紧张状况。但是，对于房地产市场而言，国税总局的举措并没有触及房价之所以过快上涨的根本。

    预征率与房价上涨难以挂钩从而限价

    国税总局在2006年就要求土地增值税从严清算，按照四级累进税制征收，但是后来不了了之，此次所谓“挂钩机制”不知道国税总局试图通过什么样的数学模型，或者什么样的科学、精细的测算方法，来研究制订出预征率调整与房价上涨的挂钩机制，很可能再次遭遇“执行难”。

    土地增值税的预征率是基于实际税负水平预先考虑的。而土地增值税的征收对象是土地增值收益。这里特别值得注意的是，这个土地增值收益同房价上涨并非完全是正相关的。特别对于在土地招拍挂市场非理性拿地的开发商来说，更是如此。

    影响房子价格的，是房子的的供应和需求；影响土地价格的，是土地的的供应和需求。对于开发商来说，有时虽然房价涨得很快，但他获得的土地并不一定有增值收益，因为他取得的土地价格或许早就透支了这种房价上涨而带来的地价上涨；有时虽然房价没怎么涨，但由于他获得的土地成本较低，却依然有着很大一块增值收益。

地的增值收益同房价的上涨，并不一定是正相关的。因此，预征率调整与房价上涨也是不应该挂钩的。此外，土地增值税自身太繁琐，与“确实、便利、节省”原则，可说是相去甚远，这就难怪各级税务机关有畏难情绪了，其执行难度有多大，自然也就可想而知了。如果不考虑征缴难度，假设土地增值税顺利按计划征缴，能否会增加开发商的资金压力，这个还要视开发商财务管理状况的不同而不同。 2006年国税总局要求土地增值税从严清算后，有不少管理规范的房地产企业已经开始预提土地增值税，因此，此次土地增值税的预征和清算，对于这类企业资金压力的影响就相对比较小。 但是，也有些企业并没有预提土地增值税，如果这些企业在房地产市场热火朝天时急躁冒进，到处跑马圈地，将资金链崩得很紧。那么，在当前成交陷入低迷，一方面销售回款远远低于预期，另一方面又遭受土地增值税清算征收的打击，这些企业的资金链很可能会因此而崩断。 土地增值税的预征和清算如果一直坚持下去，从好的一面说，我们应该相信会更加有利于我国房地产市场的健康发展，但从不好的一面说，我们也得防范由于土地增值税的繁琐而导致的管制成本不堪重负，以及房地产业链食利者因此而增加。

    事实上，除了以上诸多繁琐问题，地方政府和开发商之间仍然存在合作、应对的空间,严查土地增值税在短期内对房价的影响,可能仅限于少数特别典型的“出头鸟”。

    开出“时间表”,枪打“出头鸟”

     税务总局还要求各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来,“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象,以点带面推动本地区清算工作”。

    综上所述，笔者认为，就我国当前的税制而言，以税收来抑制房价，有相当的局限性，权衡一下，反作用或许更大。

   ■ 名词解释

    土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

    土地增值税是针对房地产项目的超额利润而设计的,意在调节土地增值收益。土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为税基,并按照四级超率累进税率进行征收。

   ■ 历史回顾

    启动征收:1994年,土地增值税开始征收,但由于预征率较低等原因,并未起到调节市场的作用。

    清算:2006年,国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定自2007年2月1日起开始清算,但因2008年的国际金融危机来袭而被弱化。

    从严清算:2010年5月26日,国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。