（中房报本期《垒石成经》） 

一个月前搜狐焦点用专业报告的形式做过一个预测，认为到2010年的年底价格将会跌20%到30%，也就是跌倒2009年底的水平。从目前的走势来看，这个时间可能会提前。

其实在当前的市场环境下，平均房价并不是一个很科学的短期指标，因为平均房价可控因素很多，比如政府在某个敏感节点发放楼盘“预售证”的人为控制，像老任所说的那样为了数字好看不给高端房发证；比如集中一段时间入市价格低廉的两限房和经济适用房以拉低价格，以达到某种政治需要；另外，房价跟地段、产品关系很大，当某一时段某一价格水平的产品集中入市的时候，其变化波动就会很明显。

所以当前官方披露的平均房价指标，在短期内不能作为效果审视指标。但是平均房价在中长期内是有效的，因为短期参数的波动在中长期的均衡中往往都能够被忽略和填平，决定市场走向的主要因素，也就是供求关系会最终会左右市场曲线的走向，就像股市中的年线、月线和周线，比日K线更具说服力一样。

以点而言，调控两个月过后，某些个案的价格已经跌破30%的数字。比如媒体披露的燕郊某楼盘，万科在深圳的某几套特价房。但是是否会延续目前的颓势，下半年的走势，还需要考察几个因素：经济大环境对政策的影响，开发商的抗压能力，以及流动性问题。

世界经济二次探底的担忧在希腊主权债务危机爆发过后更为凸显，南欧诸国可能卷入的悲观预测迫使欧元加速贬值，对中国的影响是刚刚从金融海啸的低迷中复苏的进出口前景更不明朗。另一方面，房地产和地方投资双引擎减速明显，政府主动出击挤出泡沫，造成的负面冲击是明显的，那么当前不算健康的经济肌体是否承受得住不至于崩盘呢？

这是下半年的第一大悬念，那就是政府是否会再次基于GDP的需要而放松宏调。在政策成为左右市场的决定性因素环境下，政府态度几乎决定了这个问题的答案。

我个人觉得政策转向的可能性不大。一方面，当前和未来半年的经济面不大可能像2008年那么惨或者更惨。不用更多的统计数据加以说明，就以目前迅速上涨的房租便可见一斑。北京CBD附近的写字楼出租率和租金水平均恢复到危机之前的水平，可见新一轮的经济层面至少是投资已经支撑起了市场数据。春江水暖鸭先知，商业地产蛛丝马迹是对经济基本面的有效反应，我相信这样的数据会给予政策以信心。

另一方面，市场成交量随着楼盘价格的松动开始缓慢回升，个别一步降到位的楼盘销售保持火爆，这说明购房者的购买需求很容易得到支撑。在业绩压力下，理性选择会迫使企业做出让步。

在流动性方面，小宗商品，比如大蒜，绿豆等被爆炒，说明市场中有一大笔钱是需要被消化的。这对未来的市场消化是利好。

就需求，也就是购买力而言，富士康事件引发的涨薪冲击波有可能会蔓延到更广泛层面，如果薪金的补涨成为未来一段时间的主流，那对于普遍意义的“刚需”是有作用的。过去30年企业和政府拿走了太多的钱，在频发的跳楼、罢工等极端事件爆发之后，劳动力成本的提高是中国各个企业必须面对的现实问题。

所以市场还没有跌到位，但不会跌得过分。如果以均价而言，20%是可以接受的，这意味着某些楼盘价格很跌很多，包括跟风涨价的二手房；但整体而言价格不会太离谱。这个阶段我认为会提前到来，因为同起初企业不愿意降价不一样的是，反正都是要跌的，为什么不提前点弄点现金换取更多机会？

30%应该是政府、市场预期的极点，因为银行说他们做的抗压测试结果是房价下跌30%没问题——银行是亲儿子，他们无意中透露了天机。所以从个体而言，极限到30%，该出手的大可出手。